Чем Грозит Покупка Невыделенной Доли в Квартире

4 способа быстро выкупить долю на квартиру: пошаговая инструкция

Жилплощадь, находящаяся в долевой собственности, стоит дешевле, чем отдельная комната в коммуналке. Гражданин может владеть произвольной долей жилья: от 1 до 99 %. Доли возникают при наличии наследства, достающегося нескольким родственникам, либо при разделе имущества в ходе развода. Их можно покупать, продавать и снова наследовать. Выкуп доли в квартире или доме требует соблюдения ряда условий . Несмотря на относительную дешевизну, операции с долями в жилье сопряжены с трудностями и рисками.

Доля в квартире: недорогое жилье или неликвид

Покупка жилья на вторичном рынке: какие существуют риски? Приобретая квартиру, комнату или дом на вторичном рынке, необходимо >> Например, если трем сособственникам принадлежит трехкомнатная квартира, то здесь все более-менее просто. Можно определить порядок пользования имуществом и затем разделить лицевые счета (чтобы каждый платил за ЖКУ в соответствии с размером своей жилплощади). В самом крайнем случае это можно сделать в судебном порядке, хотя примеров таких решений довольно мало.

Подчеркнем, что решаться на такую неоднозначную сделку, как покупка невыделенной в натуре доли, следует лишь будучи уверенным, что продать квартиру целиком впоследствии не составит труда. Скажем, заранее обговорив такой сценарий с другими совладельцами (или их родственниками). Кроме того, теоретически можно попробовать принудить вашего соседа продать вам его долю в судебном порядке, разумеется, с выплатой компенсации. Ранее подобное было невозможно, но в начале 2013 года Верховный суд России создал прецедент.

Принудительная «продажа» своей доли в квартире в судебном порядке – есть ли шансы?

Типовая ситуация – гражданин владеет долей в квартире, в которой он не проживает. Доля такова, что не дает возможности закрепить за собой в пользование отдельную комнату. Соответственно, экономическая ценность такой доли стремится к нулю – продать ее кому либо, кроме сособственников (живущих в квартире), практически невозможно. Но, сособственники выкупать долю не торопятся — либо цена не устраивает, либо в принципе (денег нет, да и зачем – и так ведь всей квартирой пользуются).

Собственно, вопрос – есть ли шансы взыскать в судебном порядке компенсацию за свою неликвидную долю в судебном порядке с других сособственников? На первый взгляд, ответ неутешителен. Несмотря на то, что аб.2 п.3 ст.252 ГК РФ дает право собственнику, выдел доли в натуре которого невозможен (а в абсолютном большинстве квартир в МКД такой выдел именно невозможен), потребовать выплаты стоимости своей доли, однако, «законодатель исходит из права выделяющегося собственника на выплату ему денежной компенсации в счет выделяемой доли, но не на обязанность других сособственников выкупа этой доли помимо их воли» (цитата из многочисленных апелляционных определений, в частности Свердловского областного суда). Вот так, право есть, а корреспондирующая ему обязанность отсутствует.

Недавно вышедший "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2024) подтверждает ранее уже сложившуюся судебную практику (п.2, Определение N 56-КГ20-10-К9): положения ст. 252 ГК РФ не предусматривают обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения доли в праве собственности на имущество выделяющегося собственника.

С другой стороны, ВС РФ указывает юридически значимые для дела обстоятельства, которые подлежат установлению судом. И эти обстоятельства не сводятся только лишь к выяснению волеизъявления сособственников-ответчиков. В частности, судам предлагается установить:

— незначительность доли выделяющегося собственника. Незначительность доли – это оценочный критерий, нормативов нет. В качестве критерия можно предложить следующий – размер доли недостаточен для выделения в пользования изолированного жилого помещения (комнаты).

— возможность пользования выделяющимся собственником спорным имуществом. Здесь предлагается выяснить, не препятствуют ли сособственники владению и пользованию данной долей, то есть имеет ли место злоупотребление правом с их стороны (ст.10 ГК РФ). В частности, заявлялся ли иск о вселении, есть ли доказательства препятствования в пользовании жилым помещением или его продаже и т.п. Если сособственники действительно препятствовали в пользовании (в том числе не давали показывать жилое помещение потенциальным покупателям доли) это можно и нужно доказать! Поскольку, установив злоупотребление правом (то есть в данном случае создание искусственных препятствий для владения/распоряжения своей долей) суд может возложить на сособственников обязанность выкупить долю.

— исследовать возражения других участников долевой собственности относительно принятия ими в свою собственность доли выделяющегося собственника, в том числе установить, имеют ли они на это материальную возможность. То есть, суд должен подробно выяснить мотивы, по которым сособственники отказываются выкупить долю, простого «не хотим» здесь недостаточно. Также необходимо представить доказательства наличия у сособственников финансовой возможности для выкупа – наличие дорогостоящего имущества, размер официального дохода/пенсии и т.п. Опять же, просто заявить «денег нет/деньги есть» — мало, нужно это доказать.

Резюмируя: требование о выплате компенсации за долю в квартире может быть удовлетворено при условии, что истец (выделяющийся собственник), доля которого незначительна, докажет, что другие сособственники препятствуют ему во владении/пользовании/распоряжении своей долей и у них имеется финансовая возможность для выкупа этой доли («мы выкупить то можем, но не хотим, и тебе продать/пользоваться не дадим – сами будем»).

Экономический аргумент в стиле «а кому я еще продам 1/13 долю в 2-комнатной квартире общей площадью 43 кв.м.» на судей никакого впечатления не произведет.

Предъявлять такой иск нужно не в первую, а в последнюю очередь. Сначала нужно пробовать пользоваться/распоряжаться своей долей (иск о вселении, уведомление о продаже доли, объявления, поиск покупателей и т.п.) и только если все попытки (неоднократные и документально подтвержденные!) не дадут результата вследствие противодействия других сособственников, только тогда можно предъявить такой иск и иметь какие-то шансы на успех.

Покупать долю в квартире или нет? Чем мы рискуем?

Покупка доли в квартире – абсолютно законная сделка только в том случае, если она оформляется через договор купли-продажи. Варианты, когда передача доли происходит по просьбе продавца через дарение или мену, несут для вас риск потери денег в случае признания ее недействительной, так как договор дарения – сделка безвозмездная, и получится, что денег вы не платили.

Вообще договор дарения в данном контексте обычно используется с двумя целями: не платить лишние налоги; передача права собственности на долю, если остальные собственники против или выразили свое согласие купить эту долю.

Выясните причину продажи доли. Если это конфликт между соседями, то нет никаких гарантий того, что этот конфликт не «перекинется» на вас. Лучше обсудить все «животрепещущие» вопросы до оформления регистрационных документов. Возможно, вам потребуется сесть за стол переговоров с остальными собственниками, чтобы разобраться во всех возникших недоразумениях. Не жалейте на это время, так как впоследствии это очень упростит ваше совместное проживание.

Как правило, собственники заранее договариваются о правилах «совместного общежития». Это может быть оговорено в устной форме или подтверждено соглашением, которое может быть удостоверено нотариально.

Если вы покупаете долю в квартире и планируете, что проживать в ней будут кроме вас еще несколько человек, то по возможности, лучше разделить эту долю на всех, чтобы постоянно не спрашивать согласие других собственников на совершение тех или иных действий.

Если вы все же решились на покупку доли, не бойтесь негативных последствий. Обратите внимание на «элементарные» вещи и тщательно проверяйте подписанные документы.

Как быстрее решить вопрос с выкупом?

Выкуп долей квартир – процедура непростая, имеет много тонкостей и нюансов, в результате чего может затянуться на годы. Чтобы избавиться от стрессовых ситуаций и решить все сложные вопросы в этом деле, проще проконсультироваться со специалистами по сделкам с недвижимостью. Профессионалы помогут вам выкупить долю без лишних проблем и переплат.

И только после того, как вся квартира будет выкуплена полностью, можно приступать к организации уютного пространства – ремонту и перепланировке. Для экономии своего времени и моральных сил лучшим решением станет обращение в компанию за услугой комплексного ремонта.

Команда мастеров возьмет на себя все обязательства по строительным работам: от консультации по перепланировке до закупки стройматериалов. Все время ремонта вы сможете заниматься своими делами, а компания побеспокоит вас только один раз и по приятному поводу: сообщит, что можно въезжать в обновленную квартиру.