Что Делать Если Один из Наследников не Оформляет Свою Долю в Квартире

Независимое заключение эксперта

Иногда у наследника вместе с квартирой появляется проблема – лица, которые проживали с покойным. Старые жильцы не хотят пускать нового собственника. Можно попробовать договориться: дать время на поиск нового жилья и переезд. Если договориться не получилось, решайте в судебном порядке. Исковое заявление подается в суд по месту нахождения объекта недвижимости. Права наследника будут восстановлены, а жильцы выставлены за дверь.

Не знаете как повести себя в той или иной ситуации, какие действия предпринять. Заполните сейчас форму заявки ниже или опишите проблему дежурному специалисту на сайте. Получите консультацию совершенно бесплатно. Залог успешного решения спорных вопросов – помощь опытного юриста. Заручитесь помощью и поддержкой профессионалов. Если Наследник не Оформляет Свою Долю Наследства.

Продажа

Здесь есть важная особенность: наследнику надо получить завещание в последней версии, это можно сделать у нотариуса и наследодателя. Если после сделки появятся другие наследники, то ее оспорят через суд. В этом случае наибольший риск несет покупатель, поскольку он может лишиться и недвижимости, и денег — средства продавец может уже потратить, а с взысканием денег часто возникают трудности. Продавец же может столкнуться с затяжными судебными процессами и последствиями в виде исполнительного производства и пр.

Перед сделкой надо быть твердо уверенным в том, что какие-либо другие претендующие на недвижимость наследники отсутствуют. Особенно, если сделка заключается до того, как истек срок 6 месяцев с даты ухода наследодателя из жизни. Практика показывает, что свидетельство о праве на наследство наследники иногда получают раньше, чем закончится этот срок, но в дальнейшем это выливается в правовые разбирательства.

По факту для такой сделки вообще нет безопасного срока. Наследники могли не знать о том, что наследодатель ушел из жизни, тогда для них отсчет полугодового срока начинается с момента, когда они об этом узнали. Также есть риск, связанный с наличием детей, и особенно — рожденных вне брака. При нарушении их интересов в течение 6 месяцев с наступления совершеннолетия они могут пойти к нотариусу и начать отстаивать свои права.

Отдельная ситуация с продажей одним из наследников своей доли. Здесь ему сначала надо получить одобрение у владельцев остальных долей и предоставить им право преимущественного выкупа. Если этого не сделать, то сделку через суд могут признать недействительной. Также бывает так, что доля в квартире перешла по наследству к одному дольщику после того, как ушел из жизни другой. В этой ситуации отсчет периода владения ведется с момента изначальной регистрации права собственности на долю, а не с дня ухода наследодателя из жизни. Еще один важный момент связан с получением наследства несовершеннолетними: в этом случае в обязательном порядке должны быть привлечены органы опеки. Наследники не Оформляют Долю в Квартире.

Что делать, если другие наследники хотят продать квартиру, где вы живете

Проблему сложного наследства обсуждаем с начальником юридической службы столичного агентства «Нора-недвижимость» Александром Перепелкиным.

— В каких случаях могут возникнуть проблемы между сособственниками?

— При покупке квартиры двумя или более лицами она поступает в их общую собственность. Происходит это по воле этих лиц на основании договора купли-продажи. Но нередки случаи, когда такая общая собственность на имущество (в том числе и на жилые помещения) возникает помимо воли ее участников и изначально носит вынужденный характер. Одной из самых распространенных ситуаций, когда такое происходит, является наследование имущества двумя и более наследниками.

В соответствии со ст. 1164 ГК РФ при наследовании имущества несколькими наследниками оно поступает в их общую долевую собственность. При этом кто-то из таких наследников, если речь идет о жилом помещении, проживает и заинтересован в пользовании им, а кто-то, не имея такого интереса, хочет продать его и разделить полученные деньги. Очень часто эти противоречия приводят к конфликтам между вынужденными наследниками-сособственниками, сопровождающимися угрозами незаинтересованной в проживании стороны продать свою долю на сторону — квартирным рейдерам. Особенно это болезненно для тех, кто вместе с наследодателем долгие годы проживал в наследуемом жилом помещении и для кого такая квартира или другое жилое помещение является единственным местом жительства.

— Что же можно сделать для своей защиты, если вы оказались в такой ситуации?

— Во-первых, можно попробовать договориться с другими наследниками о выкупе у них их доли унаследованной квартиры или о разделе наследственного имущества, при котором увеличить долю этих наследников в другом наследственном имуществе с передачей вам их доли в квартире.

Сделать это можно путем заключений договора купли-продажи доли (ст. 549 ГК РФ) или соглашения о разделе наследственного имущества (ст. 1165 ГК РФ). Эти договоры оформляются в простой письменной форме, а права на недвижимое имущество, возникшие на их основании, подлежат государственной регистрации в службе Росреестра (ст. 131 ГК РФ).

— Да, чаще всего так и бывает. Но не стоит отчаиваться. В определенных случаях вы имеете право произвести такой раздел наследственного имущества (с оставлением за собой жилого помещения, которое вы хотите сохранить в своей собственности) принудительно в судебном порядке. Такие случаи перечислены в ст. 1168 ГК РФ, которой установлено для некоторых категорий наследников преимущественное право на неделимую вещь при разделе наследства.

— Квартиры по своим конструктивно-техническим особенностям, как правило, всегда являются неделимой в натуре вещью. Поэтому в соответствии со ст. 1168 ГК РФ такое право у вас есть, если на день смерти наследодателя вы уже являлись участником общей долевой или совместной собственности на квартиру (и наследуется только доля в праве на нее), а другие наследники такими сособственниками не являлись.

— Да. Это может быть, если вы, например, купили или приватизировали квартиру в свое время вместе с наследодателем, являетесь его супругом (которому по умолчанию принадлежит доля в совместно нажитом имуществе) или приобрели долю в праве на такую квартиру по любым другим основаниям при жизни наследодателя. В этом случае вы имеете преимущественное право перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности на квартиру, независимо от того, пользовались они ею или нет.

— А если человек не являлся на день смерти наследодателя совладельцем квартиры?

— Если не являлся совладельцем, но проживал в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и иного жилого помещения не имеет, у него также есть преимущественное право на получение своей наследственной доли этой квартиры в порядке раздела наследства. Но при условии, что другие наследники на день открытия наследства не являлись участниками общей собственности на нее.

— Нет. Смысл правил, установленных ст. 1168 ГК РФ, состоит в том, что вы можете потребовать такого раздела наследственного имущества независимо от согласия на это других наследников. Естественно, это возможно только в судебном порядке и с компенсацией таким наследникам стоимости их доли в жилом помещении, право на которую они утрачивают.

— То есть обязательно платить? Или можно отдать другим куском наследства?

— И так, и так. Порядок определен в ст. 1170 ГК РФ. Там прописано, что можно передать остальным наследникам другое имущество из состава наследства. А если такого имущества в наследстве нет, то рассчитаться выплатой денежной суммы.

— Стоимость принудительно изымаемой судом доли наследства будет равна рыночной? Или сколько наследники скажут?

— Она будет определяться по результатам независимой оценки, а не исходя из желания других наследников. С учетом применяемых при такой оценке коэффициентов ликвидности доли, ее стоимость по результатам оценки, как правило, в два раза меньше, чем ее стоимость при продаже квартиры целиком. И это, несомненно, очень выгодное приобретение.

— В какие сроки надо будет выплатить остальным наследникам эту сумму?

— Естественно, при обращении в суд (если нет другого наследственного имущества, или его стоимость недостаточна) нужно обладать необходимой для компенсации другим наследникам денежной суммой. Если необходимых денег нет, советую все же озаботься их поиском до обращения в суд, так как возможность такого раздела ограничена законом во времени. Воспользоваться своим правом на раздел наследства с учетом преимущественных прав, установленных ст. 1168 ГК РФ, можно только в течение трех лет со дня открытия наследства (ст. 1164 ГК РФ).

Получение обязательной доли за своего родственника с помощью регистрации

Согласно законодательству, право на обязательное наследование не передается другим наследникам, когда сам обладатель не смог его использовать.

Вернемся к прошлому примеру. Дедушка умер вскоре после своей супруги, но свою обязательную долю получить не успел. После него наследником остался сын, который формально по закону не вправе быть претендентом на обязательную долю, которая полагалась покойному мужчине.

Если же учесть факт прописки, суд признает дедушку фактически принявшим наследственное имущество, а это полностью меняет дело. Означает, что он вступил в права наследования, поэтому его сын может получить долю. Так, постоянная регистрация может сыграть значительную роль в вопросе наследования имущества.