Дарение Квартиры в Украине Нерезиденту Украины

Международные экономические связи — один из очень эффективных инструментов развития мировой экономики. Никто не станет отрицать, что возможность для любого человека приобретать разнообразную собственность в различных уголках мира стимулирует международный финансовый оборот, позволяет создать «организм», кровеносная система которого питается самыми разнообразными источниками.

Украина не стоит в стороне от этих процессов – логично, что она всеми силами пытается интегрироваться в эту систему, чему способствует неутомимая работа над совершенствованием законодательства и налоговой политики.

Подписание договоров и закрытие сделки по покупке объекта недвижимости в Украине

Первое, следует подписать договор открытия счета условного хранения (эскроу), на основании которого нерезиденту-инвестору будет открыт эскроу-счет в иностранной валюте. Этот договор может быть подписан только между покупателем и банком или с участием продавца.

Порядок открытия такого счета нерезиденту-инвестору регулируется соответствующей банковской инструкцией. В любом случае эта техническая процедура займет несколько дней (при условии, что нерезидент-инвестор подал банку все требуемые им документы).

Если эскроу-счет открыт, то нерезидент-инвестор может осуществлять перевод денежных средств из-за рубежа. Когда средства зачислены, у продавца уже не должно быть сомнений, что покупатель не планирует или не сможет рассчитаться за недвижимость.

Второе, совершение оплаты подоходного налога (если уплачивается), военного сбора (если уплачивается), сбора в Пенсионный фонд, пошлины за нотариальное удостоверение договора купли-продажи, административной платы за регистрационные действия нотариуса и платы за услуги нотариуса.

По установленным законодательно правилам налог с доходов физических лиц (НДФЛ), военный сбор и оплата в Пенсионный фонд оплачиваются до подписания сделки у нотариуса (нотариус обязан проверить наличие квитанций об их оплате до совершения сделки), а все иные издержки – в день сделки, но не обязательно до ее подписания.

При продаже недвижимости плательщиком НДФЛ (5% от цены недвижимости) и военного сбора (1,5% от цены недвижимости) является продавец недвижимости. Следует отметить, что налоговым законодательством установлены исключения и при определенных обстоятельствах подоходный налог и военный сбор не уплачиваются. Соответственно этот вопрос проясняется еще в самом начале, когда известно, какой предмет сделки.

Обязательства по уплате сбора в Пенсионный фонд (1% от цены недвижимости) нормативно возлагаются на покупателя недвижимости.

Остальные же расходы, связанные с оформлением сделки, в том числе и расходы на пошлину за нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости (1% от цены недвижимости), делятся между сторонами поровну или так, как они договорятся.

Третье, если все вышеуказанное сделано, то в назначенный день нотариус формирует все необходимые извлечения из государственных реестров, чтобы убедиться, что на день сделки не возникли формальные обстоятельства, которые препятствуют проведению сделки, проверяет дееспособность сторон (полномочия их представителей). После чего стороны могут подписать договор купли-продажи недвижимости, нотариус удостоверяет подписи сторон, регистрирует в государственном реестре сделку купли-продажи, а далее по заявлению одной из сторон договора регистрирует право собственности на недвижимость в государственном реестре за покупателем. С этого момента нерезидент считается собственником недвижимости.

Четвертое, если сделка состоялась, и право собственности на недвижимость зарегистрировано в государственном реестре за покупателем, нотариус по запросу продавца или продавец самостоятельно, как правило, в день сделки формирует Извлечение из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности за покупателем-нерезидентом.

После чего продавец подает в банк, в котором открыт эскроу-счет, заявление по установленной банком форме и прилагает к нему указанное извлечение из реестра.

Из практики, банку достаточно одного рабочего дня (если иное не указано в договоре открытия счета условного хранения (эскроу)) для проверки поданных продавцом документов и перечисления средств на счет продавца.

Пятое, став собственником недвижимости и приняв ключи от дверей в помещение, нерезидент обязан обеспечить его надлежащее обслуживание. Для этого, не откладывая, необходимо подписать договор на предоставление коммунальных услуг с обслуживающей организацией (как правило, частным ЖЭКом), а также договора на холодное и горячее водоснабжение, отопление и обеспечение недвижимости электроэнергией.

Если вы набрались терпения и прочитали эту статью до конца, то можно с уверенностью сказать, что вы в целом ознакомились с теми процедурами, с которыми сталкивается покупатель-нерезидент при покупке недвижимости в Украине. И теперь уже вам решать, хотите ли вы их пройти самостоятельно, или все же при участии опытного внешнего консультанта.

Артур НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»

Оформление договора дарения

Законодательство рассматривает подарок как прибыль, поэтому оформляя договор дарения недвижимости в Украине, одариваемому стоит учитывать, что с него, возможно, придется платить налог. Согласно статье 174 Налогового кодекса Украины, он составляет:

Чтобы оформить договор дарения недвижимости по всем правилам и при этом сэкономить свои средства, время и силы, обращайтесь за помощью к квалифицированному нотариусу – Ручке Ивану Николаевичу.

Как оформить дарственную на квартиру в Украине

Другим основанием являются доказательства того, что новый владелец создает угрозу имуществу, имеющему ценность нематериального плана для прежнего собственника или же имеющему научную, культурную или историческую ценность. Может случиться и такое, что одариваемый убивает дарителя. Тогда наследники последнего вправе расторгнуть договор дарения.

В то же время, если оформление дарственной на квартиру осуществляется между родственниками первой линии, то недвижимость облагается налогом по нулевой ставке. Помимо этого, при заключении договора необходимо оплатить государственную пошлину в размере 1% от цены недвижимости. Стоимость указывается в одном из документов, предъявляемых нотариусу.

Дарение части квартиры

Если каждый собственник владеет определенной частью, то можно подарить часть квартиры без согласия на это других собственников.

Если же квартира все-таки является совместной собственностью, то тут без согласия всех собственников уже не обойтись. Более того, учитывая то, что такой договор нужно нотариально удостоверить, согласие совладельцев также должно быть выражено письменно и нотариально удостоверено. Особенно актуальным этот вопрос будет для супругов, которые приобрели квартиру во время брака, а значит – в совместную собственность.

Исходя из п. 4.4 Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины (приказ Министерства юстиции Украины от 22.02.2012 № 296/5) договор дарения квартиры заверяется нотариусом без согласия второго из супругов в случае, если есть документы, которые подтверждают частную собственность такого супруга.

Документы для дарственной на долю квартиры составляют такой же пакет, как и при дарении всего объекта. Перечень мы приводим ниже.