Доля в Праве Собственности на Земельный Участок не Может Быть Передана в Аренду

Отвечает руководитель отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:

В случае, если в аренде находилась уже часть земельного участка, ее с согласия арендодателя можно передать третьему лицу по договору переуступки прав аренды на тех же условиях. Содержание при соглашении сторон не поменяется, перейдет лишь право на владение или пользование землей новому арендатору. Присутствие арендодателя не требуется (это касается договоров на срок до пяти лет), но уведомить его о совершении сделки строго обязательно.

Если же в аренде находился целый участок и возникает необходимость передать его часть третьему лицу, то следует заключить договор субаренды, при условии, что это не запрещено основным договором и срок сдачи части земли в субаренду не будет превышать срок аренды участка в целом.

Необходимо также обратить внимание на то, что попадающий под деление участок должен находиться в частной собственности либо составлять фонд муниципальных земель, полученных СНТ под дачи, и не попадать в разряд неделимых, то есть после раздела его можно будет использовать по назначению.

Важно, чтобы в договоре субаренды часть передаваемого участка была индивидуализирована, то есть указаны адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и цель назначения. Во избежание конфликтных ситуаций следует вызвать кадастрового инженера и произвести межевание. Тогда часть участка получит свой кадастровый номер. Это практичный и самый надежный способ. Однако в последнее время к такой практике не прибегают, и благодаря Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 это не противоречит закону. Вместо этого к договору прикладывают план участка с выделенной площадью, предназначенной для сдачи в аренду.

Однако если речь идет о субаренде сроком более чем на 12 месяцев и в сделке принимают участие не физические, а юридические лица, то договор подлежит государственной регистрации, и без межевания уже вряд ли удастся обойтись.

Кроме того, не стоит пренебрегать контролирующими органами (СЭС, пожарная инспекция, Росприроднадзор), с которыми следует согласовать возможность сдавать в аренду обозначенную часть земельного участка.

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи. Доля в Праве Аренды Земельного Участка не Может Быть Объектом Аренды.

Исключения из правила о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание

Статья 273 Гражданского кодекса РФ подразумевает и частично дублирует статью 35 Земельного кодекса РФ, которая регулирует процесс перехода права собственности на землю как единого недвижимого объекта и гласит, что вместе с правом собственность на здание собственнику переходит еще и право на владение участком/частью земли, на котором оно находится.

• Если в ходе судебного разбирательства происходит отчуждение здания собственником земли, на котором оно расположено, то право собственности на здание может быть утеряно по нескольким основаниям:
• В счет уплаты долга собственника, то есть если у владельца здания или сооружения имеются долги, которые подлежат возмещению (долги не только перед собственником земли), то здание может быть изъято из собственности и продано любому желающему за сумму, которую устанавливают уполномоченные органы;
• Отчуждение здания возможно, если стоимость этого здания и затраты на его возведение (или иные траты, которые понес собственник здания на его приобретение) меньше, чем стоимость всего участка. В этом случае собственник земли может претендовать на принудительную продажу со стороны собственника здания;
• Здание не соответствует или перестало соответствовать категории земель. Если же постройка перестала соответствовать целевой категории земель, в ходе перехода земли из категории в категорию, то собственнику при отчуждении положена компенсация, которая устанавливается индивидуально.

Согласно действующему законодательству собственник здания может оспорить отчуждение в установленном законом порядке, однако это не гарантирует ему сохранения его прав. В частности, при переходе земель из категории в категорию по целевому назначению нередко право на владение и распоряжение, право на собственность этой землей теряется и для собственника земли.

В этом случае компенсация в натуре или денежном эквиваленте положена и собственнику земельного участка, который у него отчуждается в пользу государства или муниципалитета, и собственнику здания, который теряет права на собственность. Передача в Аренду Земельных Долей не Выделенных в Земельный Участок.

Как оформить в собственность земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования (пожизненного наследуемого владения)?

В соответствии с п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В соответствии с ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов:

1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок.

Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в части 1 вышеуказанной статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с положениями данной статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы:

1) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;

2) один из документов, предусмотренных частью 1 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок.

Для переоформления постоянного (бессрочного) пользования (пожизненного наследуемого владения) в собственность на земельный участок необходимо обратиться в территориальное Управление Росреестра.

Ответы юриста на частные вопросы

1. Право аренды земельного участка переходит по наследству, если в договоре не указано иное.
2. Наследник должен получить на данное право свидетельство через нотариуса, как и на другое имущество покойного.
3. Для вступления в наследство на данное право проводится специальная оценка.
4. Если нотариус оказывает в выдаче свидетельства, то необходимо обратиться в суд.
5. Если договор не содержал запрета на наследование, арендодатель не против перехода прав, а договор заключался с арендатором лично, то суд скорее всего удовлетворит требования.

Процедура наследования права аренды земельного участка является не самой популярной. Поэтому при подготовке могут возникнуть сложности и недоразумения. Чтобы процесс прошел быстро и без лишних проблем, целесообразно подключить грамотного юриста. Специалисты нашего сайта уже сейчас придут к вам на помощь. Просто опишите ситуацию в комментариях или форме связи.

Использование территории под МКД после приватизации

После приватизации участок под МКД получает другой статус и становится общей собственностью всех жильцов в доме. После этого вопрос о том, чьим является участок земли такого типа, автоматически снимается. Они могут использовать ее преимущественно коллективно, соблюдая общепринятые правила и законодательные нормы. В связи с этим каждый собственник квартиры должен помнить о своих правах и особых нюансах, с которыми может столкнуться любой землевладелец.