Доля в квартире. Можно ли продать или заложить?

Доля в квартире. Порой у собственника доли возникают вопросы, как ею распоряжаться и можно ли это вообще делать. Вообще, по закону собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться своей недвижимостью. Доля в квартире не исключение. Но есть нюансы.

Когда у недвижимости несколько собственников, такой вид собственности по закону называется общая долевая (у супругов – общая совместная). Так вот, общая долевая – у каждого собственника своя, четко определенная доля.

• Подборка наиболее важных документов по Дарению и наследованию имущества: 💫 💫 💫 💫 💫 © нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое

Порой возникают вопросы, как распоряжаться такой долей и можно ли это вообще делать. Распоряжаться означает продавать, закладывать, передавать в наследство, дарить и т.д.

Вообще, статья 209 Гражданского кодекса России гласит, что собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться своей недвижимостью. Доля в квартире не исключение. Но есть нюансы.

Электронная регистрация прав на недвижимость. Как это сделать?

Доля в квартире. Продажа

Согласно ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации, у владельцев остальных долей есть особое право – преимущественное право покупки вашей доли перед третьими лицами.

Это означает, что, если вы соберетесь продать свою долю постороннему лицу (ну мало ли какие у вас отношения в семье), то сначала вы должны предложить ее своим совладельцам. Не спросить согласия, а предложить.

Чтобы правильно оформить предложение, вы готовите его в письменной форме и отправляете, например, заказным письмом своим соседям. В предложении вы должны обязательно указать цену. Можно, конечно, вручить лично под роспись и получить письменный отказ (форму отказа можно заготовить самому, предложив сособственникам только подписать его), но сомнительно, что остальные сособственники добровольно его подпишут.

Если отказа вам никто не дал, то ждете месяц. Раньше этого срока, если у вас нет письменных добровольных отказов, никаких юридически значимых действий производить не следует. Но вы можете искать покупателя на свою долю.

Напомним, что сделки с недвижимостью, в которой несколько собственников, теперь производятся только через нотариуса. Это нотариальные сделки. Поэтому, для оформления сделки купли-продажи доли, идете с покупателем к нотариусу. Приносите либо письменные отказы соседей, либо квитанцию об отправке предложений о продаже с отметкой о вручении.

Нотариальное оформление сделок с долями. Новости

Нотариус проверяет, что все было сделано по закону (сбор отказов) и оформляет нотариальную сделку. Любая сделка с недвижимостью подлежит регистрации в Росреестре. Поэтому сдаете договор туда. Можно через этого же нотариуса.

Доля в квартире. Залог

Заложить долю в квартире можно. Более того, на залог доли в квартире согласия других сособственников не требуется. Об этом прямо говорит ФЗ об ипотеке , п. 2. ст.7 «Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников».

Но не все так просто.

Что такое доля в натуре и как ее оформить?

И еще. В соответствии с законом для залога доли согласия других собственников не нужны, но, если вы перестанете платить по кредиту (займу), вашу долю придется продавать. А вот тут-то согласия совладельцев обязательны. Ну, а какая это морока, вы и сами уже поняли. Именно поэтому, банки не любят доли, даже, если они и выделены в натуре.

Документы для ипотеки (предмет залога). Что требует банк

Вы, конечно, можете найти и частного инвестора на вашу долю, но тут и ставка будет высокая, и последствия непредсказуемы. В том числе, для ваших бывших «соседей».

В общем, чтобы не зависеть от желаний ваших «соседей», договоритесь заранее о разделе долей в натуре. А еще будет лучше, если вы договоритесь с ними о продаже своей доли полюбовно. Договор Купли Продажи Доли Квартиры Которая в Залоге.

Алгоритм здесь такой: пишем в банк заявление на полное досрочное гашение, банк назначает срок, когда можно это осуществить. В этот день сдаем договор на регистрацию в управление Росреестра, в нем прописано, что цена квартиры столько-то, продавец получил деньги до подписания настоящего договора. Также пишем в договоре, что квартира находится в залоге у такого-то банка, и что долг банку будет полностью погашен в срок до такого-то. Покупатель рассчитывается с продавцом, из этой суммы продавец гасит долг банку, о чем банк дает соответствующий документ — письмо, подтверждающий отсутствие ссудной задолженности. Далее участники сделки уже с письмом, подтверждающим, что долг банку погашен, тут же идут в Росреестр, где продавец подает заявление на снятие залога в свидетельстве о государственной регистрации права собственности данную квартиру, чтобы стало возможным проведение с ней сделки купли-продажи.

Квартира в залоге у банка. Реально ли ее продать? Стоит ли ее покупать?

— Купил человек квартиру по ипотеке. Платил-платил, какую-то часть кредита погасил, но не все. И вдруг понадобилось эту квартиру продать. Много ли таких предложений на рынке?

— Нет, не много — примерно 3-5 процентов от общего числа. Но среди них встречаются интересные варианты по привлекательной цене. А потому некоторые покупатели готовы идти на определенный риск.

— Очень по-разному в разных случаях. Для начала выясним, предполагается ли покупка этой квартиры за наличные деньги или с использованием банковского кредита — это важно. Допустим, человек хочет купить квартиру, которая находится в залоге, за наличные деньги.

Алгоритм здесь такой: пишем в банк заявление на полное досрочное гашение, банк назначает срок, когда можно это осуществить. В этот день сдаем договор на регистрацию в управление Росреестра, в нем прописано, что цена квартиры столько-то, продавец получил деньги до подписания настоящего договора. Также пишем в договоре, что квартира находится в залоге у такого-то банка, и что долг банку будет полностью погашен в срок до такого-то. Покупатель рассчитывается с продавцом, из этой суммы продавец гасит долг банку, о чем банк дает соответствующий документ — письмо, подтверждающий отсутствие ссудной задолженности. Далее участники сделки уже с письмом, подтверждающим, что долг банку погашен, тут же идут в Росреестр, где продавец подает заявление на снятие залога в свидетельстве о государственной регистрации права собственности данную квартиру, чтобы стало возможным проведение с ней сделки купли-продажи.

Поскольку государственная регистрация договора происходит в течение 30 дней, а залог снимается за 3 дня, то покупатель на себе даже не ощущает, что квартира заложена. Просто он об этом знает с наших слов, из выписки из ЕГРП, из договора, где прописано, что квартира находится в залоге… Вот в этом описанном случае риски минимальные, потому что все действия происходят практически одновременно.

Другая ситуация, когда квартира в залоге у банка, который продал куда-то закладную — в Москву или Швейцарию, неважно. Важно, что нужно ждать, пока закладная придет — это месяц, а то и больше. И здесь риск есть. Деньги-то продавцу уже отдали, а закладную ждать еще целый месяц — мало ли что может случиться за это время. Передумал, например, продавец…

— Да. Если сумма ссудной задолженности хотя бы половина стоимости квартиры, то риски можно минимизировать. Когда квартира стоит, к примеру, 2 миллиона рублей, остаток ссудной задолженности — 1 миллион и миллион — разница, то мы вот этот миллион по обоюдному согласию с продавцом оставляем на хранение. В договоре пишем, что деньги продавец получает после сдачи заявления на снятие залога. Он заинтересован их забрать, соответственно, когда придет закладная, выполнит условия договора. Здесь тоже риски не очень высоки.
Большой риск, когда остаток ссудной задолженности равен стоимости квартиры или даже превышает ее. Да к тому же закладная где-нибудь в Люксембурге, и по условиям банка она придет через 40 дней. За это время все может случиться. Мало ли, продавца машина сбила — и все! Такие сделки мы не рекомендуем проводить. Но зачастую покупатели, несмотря на все предупреждения, говорят: да мы согласны.

— Возможно, залоговая квартира продается ниже рыночной стоимости. И люди готовы рисковать из-за низкой цены. Либо очень понравилась квартира, и нет альтернативы среди других. Либо эта квартира расположена именно в том доме (в том подъезде, на том этаже), о котором они мечтали.

— Это мы рассматривали варианты покупки за наличные деньги. А когда покупатель планирует брать ипотечный кредит?

— Если в пределах одного банка, то такая сделка абсолютно реальна. Например, продается квартира с обременением у «ВТБ 24». Находится покупатель, получает кредитное решение, затем ссудная задолженность с одного плательщика снимается и переписывается на другого. Даже если остаток ссудной задолженности у продавца выше, чем первоначальный взнос у покупателя, в пределах одного банка это решаемый вопрос. Такие сделки проходили. А если разные банки, то такая сделка невозможна никак.

Если суммы первоначального взноса хватает, чтобы погасить ссудную задолженность, то возможен вариант, когда квартира в залоге у одного банка, а покупатель берет кредит в другом. Но риск колоссальный. Во-первых, все происходит очень долго, что увеличивает возможность возникновения непредвиденных ситуаций. Во-вторых, мы при этой схеме никак не можем подстраховаться на случай, если продавец лично не захотел идти продавать квартиру после того, как задолженность погашена. Тут только в суд обращаться.

— Как вы считаете, количество залоговых квартир, предлагаемых к продаже, будет увеличиваться?

— Процентное соотношение (количество квартир с обременением по сравнению со всеми остальными) не меняется уже несколько лет, и я пока не вижу тенденции к росту. Хотя, возможно, их число и увеличится, поскольку больше становится квартир, купленных с использованием заемных средств.

🟠 Напишите свой вопрос в форму ниже

Оцените, пожалуйста, публикацию:
1 Звезд
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.