Если у Меня Генеральная Доверенность на Долю в Квартире Могу ли я Продать Его Долю

Кто платит налог

Денежные средства, вырученные с продажи недвижимого объекта, относятся к доходу собственника. Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 13%. При совершении сделки по доверенности платить налог обязан сам владелец, так именно он становится обладателем денег.

Таким образом, продажа квартиры по доверенности – удобное решение, но очень рискованное. Поэтому обеим сторонам следует быть осторожными и не доверять полностью посторонним людям.

Обязательно рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте. Он подскажет вам все нюансы продажи квартиры по доверенности. Какие Документы Нужно Оформить При Продаже Доли Квартиры по Доверенности.

Мошенничество с долями в недвижимости

В последнее время особое распространение получили аферы с долями недвижимости.

Мошенники выкупают доли в квартирах и терроризируют жильцов, вымогая деньги. Представьте такую ситуацию.

Вы отдыхаете дома после трудового дня. Все как обычно. Вдруг — звонок в дверь. На пороге стоит незнакомый гражданин, который заявляет, что он купил долю в вашей квартире и теперь будет жить с вами. Вы не успеваете прийти в себя, а он уже заносит вещи. Кошмар наяву?

Кто-то называет это квартирным рейдерством. Хотя такая формулировка спорна. В любом случае речь идет о преступлении. Его жертвой может стать любой человек, проживающий в квартире, которая является общей долевой собственностью. Не каждый хозяин такой квартиры понимает, что ему грозит. А когда поймет, будет уже поздно.

Махинаторы находят квартиру, у которой несколько долевых собственников. После чего предлагают одному из них купить его долю. Тот соглашается. Причины могут быть разные.

Например, экс-муж, который после развода съехал с данной квартиры, решил насолить живущей там бывшей супруге.

Причем продавец получает за свою долю одну сумму, а в договоре купли-продажи пишут другую, добавляя к ней несколько нолей.

После чего в квартиру приходит некто и заявляет свои права на часть жилплощади. Далее основному хозяину квартиры предлагается выбор: выкупить вторую долю по цене явно выше рыночной или продать свою, в разы дешевле ее реальной стоимости. Тот, конечно, отвергает это предложение с негодованием.

«Нет проблем, — отвечает некто. — Тогда я волен поступать со своей частью квартиры как угодно. Буду сдавать ее внаем. Сейчас в городе много гостей из южных республик, которые ищут себе пристанище. У меня есть пара кандидатов на примете. Они отличные ребята, которые постараются вас не беспокоить. Просто вам придется делить с ними кухню, ванну и туалет. Вы ведь не брезгливы?»

Звучат и другие угрозы. Ведь есть много способов превратить жизнь человека в ад на жилплощади, которую он еще недавно считал родным домом. В итоге несчастный готов принять любые условия.

Надо сказать, что охотники за долями действуют практически легально. Однако им все же приходится перешагивать грань законности.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки. Они должны быть извещены о том, что эта доля пойдет на продажу. После чего у них есть возможность или приобрести ее, или отказаться, что позволяет продать долю третьим лицам. Махинаторы в нарушение этой статьи предпочитают действовать без предупреждения, чтобы застать жертву врасплох.

Поэтому пострадавшие в своих исковых заявлениях обычно указывают прежде всего на нарушение ст. 250 ГК РФ. Однако по субъективным причинам суд может отказать в иске. Такое тоже бывает.

Хотя закон требует от продавца доли предложить ее сначала другим долевым собственникам, он не запрещает совершать такие сделки без соблюдения этого требования. Поэтому Росреестр спокойно их регистрирует.

А если суд все-таки признает сделку недействительной и обяжет при повторной продаже доли соблюсти ст. 250 ГК РФ? В таком случае продавец должен предложить остальным собственникам квартиры свою долю по цене, за которую он ее продавал (по сговору с покупателем). А цена эта нереальная. В том и состоит цель аферы — продать часть квартиры по цене самой квартиры. Естественно, остальные долевые собственники откажутся от такого предложения (попытка оспорить эту цену в суде, скорее всего, будет бесполезной). И тогда ситуация вернется к исходной точке. Можно ли Продать Долю в Квартире по Доверенности от Собственника.

Квартира может находиться не в долевой, а в общей совместной собственности, например, супругов. Ее продажа имеет свои особенности по сравнению с отчуждением недвижимого имущества, находящегося в долевом владении.

При заключении сделки по продаже такой недвижимости заключается письменный договор и оформляется акт приема-передачи имущества.

Переход права собственности к покупателю осуществляется на основании договора купли-продажи и подписанного в присутствии специалиста Росреестра обоими супругами заявления. Как Оформить Доверенность на Продажу Доли в Квартире у Нотариуса.

Правила оформления доверенности на продажу квартиры

Продажа квартиры – сложная правовая и финансовая операция. Без юридической подготовки или посредника процедура оформления затягивается и усугубляется. На практике граждане прибегают к такому правовому институту, как доверенность. Акт облегчает продажу недвижимости.

Виды доверенностей

Как документ, доверенность на сделки с недвижимостью должна отвечать интересам ее составителей. Конкретно: уполномочивание доверенного на беспроблемное совершение операции по продаже квартиры.

Разовая доверенность оформляется на однократное действие. Доверитель передает контрагенту право выполнить определенную операцию. К примеру, получить деньги в банке или купить вещь.

Специальная разновидность охватывает комплекс однородных действий, который направлен на достижение правового результата. Примеры: представительство в суде или взятие кредита в банковской организации.

Общая, или генеральная доверенность включает в себя крупный блок полномочий для полноценной деятельности доверенного. Контрагент выступает представителем доверителя. Пример: доверенность на директора филиала, который осуществляет и контролирует всю административную деятельность организации.

По времени действия документ бывает срочным и бессрочным. По общему правилу доверенность является срочной. Стороны должны предусмотреть неопределенный срок действия, иначе будет действовать правило, указанное в законе.

Для продажи квартиры рекомендуется составлять генеральную доверенность. Данный вид акта позволит представителю осуществлять следующие операции:

Именно общий вид документа позволяет доверенному всецело распоряжаться квартирой с целью ее продажи. Контрагент не будет скован ограничениями, что позволит выбирать наиболее предпочтительные варианты.

Доверитель в любом случае застрахован, так как представитель продает недвижимость от его имени. Формально будет считаться, что судьбой квартиры распорядился именно доверитель.

На кого можно оформить?

Закон ограничивает круг лиц, на которых можно составить доверенность на продажу квартиры. Подобные меры призваны защитить в первую очередь интересы собственника недвижимости. В целом условия аналогичны традиционным требованиям к субъекту гражданских правоотношений.

Закон выделяет одно ключевое требование – дееспособность. Лицо должно полностью отдавать отчет своим действиям и контролировать их. Отсюда следует, что в роли представителя по доверенности не могут быть следующие категории:

Помимо этого, в качестве доверенного не может выступать сам доверитель. Иными словами, закон запрещает составлять документ на самого себя.

Формально, субъектами акта могут быть все дееспособные лица. Нет ограничений по категориям. Единственное условие – согласие самого доверителя.

На практике граждане продают квартиры либо через родственников, либо через риэлторов. Оформление доверительного акта на близкого человека выгодно, если лицо юридически подковано в вопросе. Помимо этого, родственник может выступать доверенным в случае физической невозможности владельца квартиры осуществить сделку по продаже (инвалидность, болезнь).

Риэлторы – профессиональные участники рынка недвижимости. Выступают посредниками между владельцами и покупателями и ведут поиск нужного клиента. Сопровождают весь ход операции. Риэлторские услуги не бесплатны – лица берут плату за посредничество.

Порядок составления доверенности

Перед тем, как оформить доверенность на продажу квартиры, рекомендуется обратить внимание на нормы закона. Документ оформляется в определенном порядке. Допустима только письменная форма. Продажа квартиры – сложная и дорогостоящая операция, которая требует заверения у нотариуса. Правило относится и к доверенности.

Необходимость нотариального заверения закреплена в ст. 185 ГК РФ. Доверительный акт можно составить самостоятельно. Текст прописывается рукописно или в печатном виде на листе А4.

Если участники не в состоянии самостоятельно изготовить документ, то рекомендуется сразу же обращаться к нотариусу, который выдаст бланк для заполнения. При беседе необходимо описать обстоятельства и причины, которые побудили к изготовлению доверительного акта.

Если собственник недвижимого имущества служит в армии, находится на лечении в больнице или в тюрьме, то в качестве заверителя выступают вышестоящие лица: командир воинской части, начальник колонии или главный врач медицинского учреждения.

А если супруги решат развестись и дети останутся у одного из них, а квартира с их долями – у другого?

Если квартира была куплена в браке, супруги имеют на нее равные права – за вычетом тех долей, что принадлежат детям. Это значит, что оба супруга вправе в ней проживать. В случае развода такую квартиру можно разделить. При этом продать свою долю посторонним будет сложно. Верховный Суд РФ еще в 2013 г. указал, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если оно ущемляет права детей.

Если же квартира была приобретена вне брака или по безвозмездным сделкам, то второй супруг никаких прав на нее не имеет.