Как Купить Долю в Муниципальной Квартире

В каком случае могут отказать?

• наличие аварийного состояния в жилом объекте;
• помещение относится к объектам социальной защиты;
• квартира территориально находится в зоне военных подразделений;
• возражение других жильцов на проведение приватизации квартиры;
• несоответствие поданных документов существующим требованиям;
• наличие задолженности по коммунальным услугам;
• повторная приватизация муниципального жилья.

Чтобы получить долю квартиры в собственность, стоит пройти целостную процедуру, а затем заниматься выделением конкретной части недвижимости.

Преимущественное право собственника

Рассмотрим, как проходит покупка доли в квартире у родственника. Преимущественное право покупки распространяется как на родственников, так и на супругов и бывших супругов. Наличие/отсутствие родственных связей не влияет на гражданские права.

Гражданский кодекс устанавливает 30-дневный срок для принятия решения о покупке доли в объекте долевой собственности. Если один из владельцев дает согласие на выкуп доли в квартире у родственников, то другие могут оформить письменный отказ.

Если сособственники отказались от приобретения доли, то владелец имеет право продать долю посторонним гражданам. Обязательным условием является соблюдение условий, указанных в уведомлении.

Если совладелец отказывается давать согласие на сделку, собственник вправе продать свою долю стороннему лицу, предварительно уведомив других владельцев в соответствии с требованиями законодательства. Но бывают ситуации, когда заказное письмо отказываются принимать. Таким образом, совладелец, как бы и не дает согласие выкупить часть недвижимости, но в то же время не отказывается от этого. Что делать в таком случае?

Конечно, всегда можно обратиться в суд. Однако судебные разбирательства могут отпугнуть покупателя. Причем, в зависимости от конкретной ситуации, суд не всегда принимает позицию продавца.

В этом сложном случае некоторые пускаются на разные хитрости. К примеру, оформляют договор дарения. По факту покупатель рассчитывается деньгами, несмотря на то, что юридически совершается безвозмездная сделка.

Можно ли приватизировать долю в квартире

1. Заранее изучить наиболее важные аспекты данного вопроса.
2. Определиться с режимом собственности жилья (долевая или совместная) во избежание в будущем бумажной волокиты и издержек.
3. Попытаться достичь согласия с остальными заинтересованными об условиях совместного проживания и размерах долях каждого собственника.
4. Учитывать обязательность соблюдения прав несовершеннолетних жильцов.

В случае принятия решения о долевой приватизации обязательным условием является выделение доли несовершеннолетнего. Иначе при обращении в органы опеки последует отказ в выдаче согласия, что будет препятствовать процедуре приватизации. При этом сами несовершеннолетние не могут отказаться в приватизации, как остальные жильцы.

Доли в квартире: кто продает и зачем покупают

Казалось бы, доля в квартире, особенно небольшая, – товар специфический, и найти на него покупателя очень трудно. Но есть категории граждан, заинтересованные и в таком виде собственности. Об особенностях этого сегмента рынка рассказал БН генеральный директор АН «Доли.ру» Игорь Аболемов.

– Законодатель собирается запретить микродоли. Соответствующий законопроект об ограничении на выделение в жилых помещениях долей меньших, чем пригодно для проживания, уже находится на рассмотрении в Госдуме. Учетная норма в Петербурге – 10 кв. м в отдельной квартире и 15 – в коммунальной. Как относитесь к этой инициативе?

– Таких инициатив было достаточно много. Если доля непригодна для проживания, то суды и так не вселяют, а МВД не прописывает. Что же касается учетной нормы, то у нас в Петербурге имеется масса комнат, зарегистрированных как доли, которые по площади меньше учетной нормы.

– Конечно. Было решение городского суда, который определил, что на четырех квадратных метрах человек может проживать. Это каждый субъект Российский Федерации определяет индивидуально. Например, в Москве совершенно спокойно прописывают и на двух метрах. В Петербурге такое невозможно.

– В Питере вообще рекордный процент общедолевой собственности. С чем это связано?

– Если ты собственник доли, то без согласия других сособственников в аренду ее не сдать, и, кроме расходов на содержание имущества, ты не имеешь ничего. А с недавнего времени квартплату стали списывать с карты Сбербанка даже без решения суда, по судебному приказу, заочно и автоматически. Сразу после этого поток продавцов долей, между прочим, резко вырос.

По закону правом преимущественного выкупа доли в квартире пользуются сособственники продавца. Перед тем как выставить свою долю на продажу, собственник обязан предложить ее соседям. Извещение должно быть составлено в нотариальной форме с обязательным указанием цены. Предложение о покупке доли нотариус высылает сособственникам почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Ежели сособственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в нотариальной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

– Почему продают доли в квартирах, примерно понятно. А кто покупает?

– Мы как агентство выкупаем доли – для того чтобы потом продать тем, кто имеет потребность купить самую недорогую недвижимость с целью получить прописку (регистрацию). Это примерно 90% наших клиентов.

Вторая категория – инвесторы, которые в перспективе хотят выкупить всю квартиру и потом продать ее целиком.

– Необязательно. Много адвокатов, которые хотят в судебном порядке определить порядок пользования. Каким-то судебным образом надавить на других собственников, чтобы выкупить их долю или продать им свою.

Выкупают доли, рассчитывая впоследствии стать единственным собственником жилплощади, а потом продать целую квартиру. Это получается не всегда. Тогда определяется порядок пользования общим имуществом. Таким образом можно выделить комнату и продать уже ее.

– Расскажите, как определяется порядок пользования общим имуществом.

– Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат. Если, допустим, собственник владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо по добровольному согласию остальных собственников (с нотариальным удостоверением), либо по решению суда определить, что его собственность – не просто абстрактная доля, а конкретная комната. Правда, нужно учитывать, что претендовать на жилплощадь он может лишь в том случае, если метраж доли не меньше метража этой комнаты.

– Почему-то считается, что все связанное с долями жутко криминализировано. Развеете миф?

– Я никакого криминала не наблюдаю как минимум с 2014 года. С тех пор как суды стали активно применять статью Уголовного кодекса «принуждение к сделке».

– Огромное количество – это граждане Украины, беженцы, которым нужен вид на жительство. А также иногородние, которые приобретают долю, чтобы получить регистрацию. Прописанному и работу легче найти, и ипотечный кредит получить, чтобы купить жилье уже нужного размера.

Среди них есть, конечно, и те, кто приобретает долю с целью фактического проживания. Им не хватает средств на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жилье они не могут или, допустим, не хотят.

– Всего несколько лет назад сюжеты с выкупом долей чаще всего ассоциировались с мошенничеством. И часто небезосновательно. Фиктивное дарение доли, притворные сделки – недобросовестные граждане часто обходили действующее законодательство. Но с 1 января 2016 года в России все сделки по возмездному отчуждению долей нотариально удостоверяются. А с июня 2016-го действует закон, по которому любая смена собственника долей недвижимости должна оформляться исключительно через нотариуса. Я считаю, что эти нормы пошли на пользу: и порядка стало больше, и криминалу выставлен жесткий заслон.

– Считайте сами: 4 метра мы покупаем за 100 тыс. руб., а продаем за 200 тыс. Кроме того, у нас пять юристов, и мы все суды выигрываем. Соседи по коммунальной квартире или сособственники продавца доли любят судиться, но, когда им предлагают в течение 30 дней внести на депозит суда деньги в размере кадастровой стоимости, все претензии улетучиваются.

Родился в 1976 году в Архангельской области. Окончил юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета.

С 1993 года работал в агентствах недвижимости, в 1996 году основал собственную юридическую фирму «Гарант», а в 2008 году – агентство недвижимости «Доли.ру».

Долевая приватизация квартиры: преимущества и недостатки

Долевая приватизация квартиры имеет ряд основных преимуществ, в числе которых переход жилого помещения в вашу частную собственность, что в дальнейшем дает право распоряжаться долями по своему усмотрению, в частности: продавать, передавать в дар, передать в порядке наследования по завещанию, сдавать в аренду. Кроме того, наличие приватизированной доли в квартире дает возможность получить кредит под залог недвижимого имущества. Если говорить о недостатках долевой приватизации, то стоит отметить, что данная процедура не будет особо выгодной и удобной для одиноких и пожилых людей, поскольку приватизация доли в квартире предполагает оплату налогов на недвижимость и услуг жилищно-коммунального хозяйства. Кроме того, приватизация доли в квартире может стать источником споров и конфликтов между членами семьи, разрешить которые можно будет только в судебном порядке.