Как Можно Помешать Продать Долю в Квартире Другому Собственнику

Как продать третьему лицу

Последовательность действий, как продать часть квартиры третьему лицу, практически не отличается от выше представленной инструкции. Единственным исключением считается поиск третьего лица после того, как другие хозяева частей отказались от покупки в письменном виде.

Подача документов в Росреестр должна происходить со всеми владельцами, если от них нет письменного отказа. При наличии нотариального согласия проблем с принятием заявления на регистрацию сделки с третьим лицом не возникнет.

Зная в точности, как продать долю в квартире, можно заметно упростить всю процедуру. Поэтому рекомендуется внимательно ознакомиться с инструкцией и действовать в ее соответствии.

Выкуп долей квартир: этапы

Любой способ распоряжения общей собственностью, например квартирой, происходит на основании соглашения собственников.

Далее будут рассмотрены основные этапы выкупа доли недвижимого имущества у родственника.

Выкуп доли квартир у члена семьи

Этапы выкупа доли жилой площади у члена семьи

1. Подготовка документации:
   • правоустанавливающих бумаг на квартиру, то есть договора купли-продажи, дарения или мены;
   • правоподтверждающих бумаг, например выписки из ЕГРП, которая свидетельствует об отсутствии обременений, наложенных на квартиру, и свидетельства о праве собственности на жилье, которое оформляется в отделениях Росреестра;
   • пакета документов из БТИ (в инспекции гражданам выдают кадастровый паспорт, поэтажный план здания и экспликацию — приложение, где фиксируется информация с чертежами и краткими описаниями площадей комнат в квартире);
   • выписки из домовой книги.
   • нотариально заверенного согласия супруга на продажу доли в квартире.
2. Подписание договора купли-продажи доли.
3. Подача документации на государственную регистрацию. Согласно нормам закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, постановка на государственный учет прав на долю в собственности производится в течение 18 дней. Период регистрации начинает исчисляться с момента подачи заявления и дополнительной документации.

Постановка на учет в московских регистрационных органах осуществляется в течение 12 дней, если регистрируются права на объекты жилого фонда.

Моментом перехода прав на долю в жилом помещении считается момент государственной регистрации этого права. Документами, подтверждающими регистрацию, выступают выписка из ЕГРП и копия свидетельства о праве собственности покупателя.

Выкуп доли на квартиру в ипотеку

1. Договора об ипотеке, который станет основанием для передачи залогового имущества кредитору.
2. Закладной.
3. Договора купли-продажи доли на квартиру.
4. Кредитного договора, фиксирующего процентную ставку по займу, размер ипотечного кредита, срок возврата долга и другие условия соглашения.

Проблемы при получении ипотеки

Процедура получения ипотечного кредита с целью приобретения доли в жилом помещении у родственника может быть связана с рядом трудностей.

Дело в том, что кредитные организации неохотно выдают заемные средства на приобретение долей в праве на квартиру. Хороший шанс стать заемщиком есть только у тех граждан, которым необходимо купить последнюю долю на жилое помещение.

Например, кредиты на ½ долю в квартире часто выдаются лицам, владеющим другой половиной жилья. Такой подход обеспечивает переход всей квартиры в залог по ипотечному кредиту и снижает риски банковской организации, выдающей заем.

Банки часто сомневаются в целевом назначении кредита, выданного лицу для покупки доли на жилье у родственника. Это происходит ввиду того, что недобросовестные заемщики могут тратить кредитные средства на свои личные нужды.

Они заключают с членом семьи фиктивную сделку о продаже доли, приобретая имущественные права на жилое помещение бесплатно, а заемные средства используют на иные цели, не связанные с приобретением недвижимости.

Ввиду указанных факторов банки имеют низкий уровень доверия к заемщикам, желающим выкупить долю у родственника, и устанавливают достаточно высокие процентные ставки по таким ипотечным кредитам.

Необходимые документы

Когда будет принято единогласное решение о продаже и покупке доли, понадобится собрать определенный пакет документов, который включает в себя:

• Свидетельство о праве собственности долей квартиры;
• Договор о передаче этой части другому владельцу;
• Соглашение, где указаны размеры частей;
• Выписка из БТИ с указанной площадью жилья и ее оценочной стоимостью;
• Выписка из лицевого счета, в которой находится информация о наличии или отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• Выписка из домов или архивной книги;
• Копия финансового счета;
• Если в объекте недвижимости проживают несовершеннолетние, то нужно получить и разрешение органов опеки на проведение данной сделки;
• Паспорт или другие документы, удостоверяющие продавца и покупателя.

Этот процесс достаточно сложный и проблематичный, но если вы на него решитесь, то лучше действовать согласно закону, а не идти обходными путями, так как можно столкнуться с большими проблемами, уголовной и административной ответственностью. В лучшем случае такая сделка будет отменена, а в худшем, вы можете попасть в тюрьму. Поэтому подумайте сто раз и выберите верный вариант. Лучше, если вы все вместе решите продавать квартиру. Если нет, то по закону у вас все выйдет сделать и одному.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

На что обратить внимание при продаже доли в квартире

• передача доли на безвозмездной основе не требует оформления согласия или отказа от остальных сособственников. Это касается как дарения, так и наследства;
• если сособственников несколько, уведомления нужно направлять всем. Они должны содержать одинаковые условия;
• если сразу несколько сособственников изъявят желание приобрести продаваемую долю, она может быть разделена между ними в равных частях;
• условия продажи могут измениться. Например, в уведомлении стояла цена в миллион рублей, а в итоге покупатель сторговался до девятисот тысяч. В таком случае предложения сособственникам нужно отправлять повторно. Избежать такой необходимости можно лишь в том случае, если совладельцы сразу оформят согласие на продажу сторонним лицам на любых условиях.

При продаже доли нужно обращать внимание на правовые особенности. Например, в некоторых случаях возможен выдел доли по требованию третьего лица и его последующая продажа с торгов. Все зависит от обстоятельств и особенностей ситуации.

Как продать долю в недвижимости, если один из совладельцев против

Если со стороны кого-либо из владельцев дома отсутствует содействие, остальные могут продать свою долю в праве собственности. При этом статья 250 ГК РФ устанавливает, что «собственник доли в праве собственности на имущество при ее продаже постороннему лицу обязан соблюдать преимущественное право покупки, имеющееся у других собственников долей в том же имуществе».

В представленном случае собственника, который свою долю продавать отказывается, необходимо известить о намерении продать ваши доли, уведомление должно содержать существенные условия сделки (цену и пр.). С учетом того, что в данной ситуации продавцов двое, в направленном от них обоих оповещении будет оптимальным указать, что продажа долей идет исключительно совместно.

В качестве способа оповещения лучше всего выбрать передачу через нотариуса. Обратите внимание: нотариус отправит оповещение на тот адрес совладельца, который вы укажете, отправка оповещения и/или его получение адресатом он (нотариус) подтвердит своим свидетельством.

С того момента, как адресат получит оповещение (или с момента, когда оно будет считаться полученным в случае уклонения адресата от получения), начинается отсчет срока 1 месяц для реализации преимущественного права покупки у совладельца дома. Если в течение указанного срока на предложенных вами условиях он не приобретает ваши доли, то у вас есть право продать их третьему лицу.

Согласие на покупку ваших долей, которое не было подкреплено действиями, значения не имеет. То есть, если на словах сособственник согласился их выкупить, а по факту ничего для этого не делает, то по истечении срока 1 месяц он утрачивает соответствующее право. При этом у него отсутствует право требовать скорректировать условия продажи, к примеру, из-за того, что цена завышена (по его мнению).

Если месяц прошел, а совладелец свое преимущественное право выкупа не реализовал, ваши доли могут быть проданы посторонним людям. Договор нужно будет в обязательном порядке удостоверить у нотариуса. Обратите внимание, отправляя оповещение совладельцу, нотариус не проверяет правильность названного вами адреса. Но в процессе удостоверения договора, если ранее адресатом не было получено уведомление от почты, данный вопрос может возникнуть — нотариусу может потребоваться подтверждение того, что оповещение было отправлено по корректному адресу.

Может быть и так, что совладелец самостоятельно решит отказаться от реализации своего преимущественного права покупки. В этом случае можно не оповещать его официально, либо не выдерживать вышеуказанный срок 1 месяц. Однако здесь рекомендуется получить от совладельца нотариально удостоверенный отказ, чтобы в дальнейшем не было проблем с его подлинностью.