Как Можно Продать Заложить Долю Квартиры

Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация:

Договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса. Сторонами подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

• заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
• оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
• подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
• паспорта сторон сделки;
• если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
• оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с совместной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.

Частые вопросы:

Можно ли продать часть своей доли в квартире

Объявления о продаже долей позволяют сделать вывод, что это самостоятельные объекты для отчуждения. Вместе с тем собственник может не продавать долю целиком. Допускается дробление на несколько малых долей с целью их реализации. Например, выделить из ½ две малых части – по ¼ и продать двум разным покупателям. Другой вариант – поделить свою долю на две части: одну оставить, а вторую продать другому собственнику или третьему лицу. Но, разумеется, при соблюдении преимущественного права выкупа и через нотариуса.

Как можно быстро продать долю в квартире

Поиск покупателя на долю – процесс не быстрый. Для того, чтобы ускорить оформление, можно обратиться к риелторам или в агентства по недвижимости. Многие из них имеют базу из покупателей, готовых выкупить квартирные доли.

1. Выбирайте покупателя из числа собственников – с ними легче и быстрее договориться.
2. Собирайте нотариальные отказы от выкупа – на случай, если никто не хочет приобретать долю в квартире. Таким образом экономится время, не нужно ждать 30 дней на совершение сделки.
3. Заменить продажу залогом. Разница в том, что так выйдет быстрее: продавец получит деньги, а залогодержатель – необходимую долю в квартире.
4. Собирайте документы заранее – экономия времени.

Продажа доли через суд является самым длительным процессом. На разбирательства может уйти от 2-х до 6-ти месяцев. И это без учета апелляций, независимой экспертизы, неявки ответчиков и т.д.

Какую долю нельзя продать

Особых ограничений по размерам долей в законе не предусмотрено. Однако нужно помнить об общих факторах, которые осложняют и запрещают отчуждение долей в жилом помещении.

• арестованную долю в квартире – поскольку на нее наложено обременение в рамках исполнительного производства;
• долю в залоге – принадлежит залогодержателю (банку) и не может быть реализована без согласия кредитора (см. «Как продать долю в ипотечной квартире»);
• часть в праве несовершеннолетнего – при условии, что органы опеки усмотрят нарушение интересов ребенка (например, выделение меньшей доли в новой квартире);
• совместную собственность – не предусматривает долей, поэтому сперва придется их выделить (по соглашению или в судебном порядке);
• микродоли третьим лицам – нововведение 2024 года, которое пока не вступило в законную силу.

Ограничений в плане продажи невыделенных долей также не имеется. Даже если собственник реализует ½ квартиры, не представленную комнатой – сделка состоится.

Как оспорить продажу доли в квартире

Другие собственники могут стать оппонентами продавца. Что же им делать, если сделка уже состоялась?

1. При несоблюдении первоочередного права других собственников – обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Срок на обжалование – 3 месяца.
2. При продаже доли ниже той цены, которая была предложена содольщикам.
3. При замене продажи дарением – подать иск о признании сделки притворной (мнимой). Однако на практике доказательств может и не быть. Суд затребует у истца факты того, что продавец получил деньги за подаренную долю. Здесь нужно действовать в связке с грамотным юристом.

Срок на оспаривание продажи – 3 года с того момента, как стало известно о нарушении. Иногда период продлевается до 10 лет.

Как воспрепятствовать продаже

Закон стоит на стороне собственников – если последний захочет продать долю, он ее продаст. Остальные владельцы не могут чинить ему в этом препятствия. Однако есть вариант помешать продаже доли.

Могут ли приставы продать долю в квартире

Да, у приставов есть такие полномочия. Продаже предшествует арест имущества, например – из-за просрочки по кредиту или неуплате алиментов. Первым делом обращают взыскание на счета, автомобили, драгоценности и прочие активы. Если они не покроют сумму долга, приставы легко могут арестовать, а затем продать долю в квартире заемщика (ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Итак, продажа доли – это несложный, но требующий внимания процесс. Собственник имеет право реализовать имущество в пользу содольщика или третьего лица. Обязательные условия – преимущественное право выкупа и нотариальная форма договора купли-продажи. Без них Росреестр не зарегистрирует сделку. Не получится продать доли под арестом и залогом. Если в операции участвуют дети, им нужно выделить аналогичные доли в новой квартире.

Какую долю банк не выкупит?

Юридические лица внимательно изучают предложение продавца. Если оно покажется им выгодным, они согласятся на выкуп или залог имущества. Однако «доля» – это в большинстве случаев невыгодный актив. Ведь помимо продавца в квартире имеют доли другие собственники. Что с ними делать?

• старое, изношенное жилье – дата постройки до 1970 года;
• необустроенный район, удаленность от центра, низкая рентабельность;
• отсутствие спроса на рынке недвижимости;
• наличие других совладельцев – свыше 2-х человек, зачастую с детьми, пожилыми, инвалидами;
• проблемы с сособственниками;
• невыделенная доля.

Последний пункт нуждается в пояснении. Невыделенной долей называют условное обозначение права в общей собственности, например – собственнику принадлежит ⅓ двухкомнатной квартиры. В чем выражается дробь – непонятно. Также нельзя утверждать, что невыделенная доля представлена отдельной комнатой. Разумеется, банк не устроит такой вариант, и он вынесет отказ.

Как признать продажу доли в квартире незаконной?

Нарушение порядка продажи доли в квартире является поводом для признания сделки незаконной. Одна из явных причин – нарушение права преимущественной покупки (ч. 3 ст. 250 ГК РФ). Потерпевшей стороной может быть совладелец, покупатель или третье лицо.

Закон дает 3 месяца для обращения в суд. Отсчет начинается с того момента, как потерпевшим стало известно о нарушении. Примечательно, что суд не аннулирует состоявшуюся сделку, а лишь переведет права и обязанности покупателя на истца (совладельца). Новый собственник обязан будет выкупить долю в квартире по указанной в договоре цене.

На днях столкнулись с такой ситуацией: проживаем в приватизированной квартире, имеем ⅓ доли на двоих. Вчера пришли новые собственники, показали договор купли-продажи на часть прав в жилом помещении. Уведомление от нотариуса это подтверждает. Оказалось, третий совладелец продал им свою долю без нашего согласия. Как можно и можно ли признать сделку недействительной?

Нет, признать продажу доли в квартире недействительной вы не сможете. Такое возможно только при нарушении условий купли-продажи. Ваш случай – это нарушение преимущественного права на покупку доли в квартире (ст. 250 ГК РФ). Совладелец жилья не имеет права продавать свою часть третьим лицам, не уведомив об этом остальных жильцов. Если вы хотели купить у него эту долю, но он продал ее в обход правил, требуйте перевода прав и обязанностей покупателя на себя. Для этого нужно составить исковое заявление в суд.

Таким образом, продажа доли в приватизированном жилье – это сложная процедура. Продавец обязан письменно уведомить остальных собственников. Последние имеют преимущественное право на покупку доли. Если последует отказ, то часть прав может быть продана третьим лицам. Подобные сделки не очень выгодны для покупателей, поэтому доли продаются по заниженной цене. Рекомендуем обратиться за бесплатной консультацией к юристам нашего портала.