Как Можно Выкупить Долю в Квартире у Государства

Принудительная «продажа» своей доли в квартире в судебном порядке – есть ли шансы?

Типовая ситуация – гражданин владеет долей в квартире, в которой он не проживает. Доля такова, что не дает возможности закрепить за собой в пользование отдельную комнату. Соответственно, экономическая ценность такой доли стремится к нулю – продать ее кому либо, кроме сособственников (живущих в квартире), практически невозможно. Но, сособственники выкупать долю не торопятся — либо цена не устраивает, либо в принципе (денег нет, да и зачем – и так ведь всей квартирой пользуются).

Собственно, вопрос – есть ли шансы взыскать в судебном порядке компенсацию за свою неликвидную долю в судебном порядке с других сособственников? На первый взгляд, ответ неутешителен. Несмотря на то, что аб.2 п.3 ст.252 ГК РФ дает право собственнику, выдел доли в натуре которого невозможен (а в абсолютном большинстве квартир в МКД такой выдел именно невозможен), потребовать выплаты стоимости своей доли, однако, «законодатель исходит из права выделяющегося собственника на выплату ему денежной компенсации в счет выделяемой доли, но не на обязанность других сособственников выкупа этой доли помимо их воли» (цитата из многочисленных апелляционных определений, в частности Свердловского областного суда). Вот так, право есть, а корреспондирующая ему обязанность отсутствует.

Недавно вышедший "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2024) подтверждает ранее уже сложившуюся судебную практику (п.2, Определение N 56-КГ20-10-К9): положения ст. 252 ГК РФ не предусматривают обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения доли в праве собственности на имущество выделяющегося собственника.

С другой стороны, ВС РФ указывает юридически значимые для дела обстоятельства, которые подлежат установлению судом. И эти обстоятельства не сводятся только лишь к выяснению волеизъявления сособственников-ответчиков. В частности, судам предлагается установить:

— незначительность доли выделяющегося собственника. Незначительность доли – это оценочный критерий, нормативов нет. В качестве критерия можно предложить следующий – размер доли недостаточен для выделения в пользования изолированного жилого помещения (комнаты).

— возможность пользования выделяющимся собственником спорным имуществом. Здесь предлагается выяснить, не препятствуют ли сособственники владению и пользованию данной долей, то есть имеет ли место злоупотребление правом с их стороны (ст.10 ГК РФ). В частности, заявлялся ли иск о вселении, есть ли доказательства препятствования в пользовании жилым помещением или его продаже и т.п. Если сособственники действительно препятствовали в пользовании (в том числе не давали показывать жилое помещение потенциальным покупателям доли) это можно и нужно доказать! Поскольку, установив злоупотребление правом (то есть в данном случае создание искусственных препятствий для владения/распоряжения своей долей) суд может возложить на сособственников обязанность выкупить долю.

— исследовать возражения других участников долевой собственности относительно принятия ими в свою собственность доли выделяющегося собственника, в том числе установить, имеют ли они на это материальную возможность. То есть, суд должен подробно выяснить мотивы, по которым сособственники отказываются выкупить долю, простого «не хотим» здесь недостаточно. Также необходимо представить доказательства наличия у сособственников финансовой возможности для выкупа – наличие дорогостоящего имущества, размер официального дохода/пенсии и т.п. Опять же, просто заявить «денег нет/деньги есть» — мало, нужно это доказать.

Резюмируя: требование о выплате компенсации за долю в квартире может быть удовлетворено при условии, что истец (выделяющийся собственник), доля которого незначительна, докажет, что другие сособственники препятствуют ему во владении/пользовании/распоряжении своей долей и у них имеется финансовая возможность для выкупа этой доли («мы выкупить то можем, но не хотим, и тебе продать/пользоваться не дадим – сами будем»).

Экономический аргумент в стиле «а кому я еще продам 1/13 долю в 2-комнатной квартире общей площадью 43 кв.м.» на судей никакого впечатления не произведет.

Предъявлять такой иск нужно не в первую, а в последнюю очередь. Сначала нужно пробовать пользоваться/распоряжаться своей долей (иск о вселении, уведомление о продаже доли, объявления, поиск покупателей и т.п.) и только если все попытки (неоднократные и документально подтвержденные!) не дадут результата вследствие противодействия других сособственников, только тогда можно предъявить такой иск и иметь какие-то шансы на успех. Как Выкупить Долю Квартиры у Государства.

Как продать долю в квартире в 2024 году?

Родство – группа людей (чаще всего семья), которые имеют общего предка и связаны по крови, то есть имеют общее ДНК.

1. родители и их дети (сводные и усыновленные тоже);
2. родители родителей по отношению к детям (дедушки с бабушками и внуки, братья и сестры);
3. дяди и тети к племянникам и племянницам;
4. прадедушки и прабабушки;
5. самые близкие двоюродные родственники;
6. двоюродные дяди, тёти и внуки.

Доказать связь с вышеперечисленными людьми можно при помощи предоставления необходимых бумаг (паспорта, свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении ребенка), показаний свидетелей, справки с места работы или через экспертизу ДНК (чаще этот метод применяют лишь для первой степени родства).

Без предварительного уведомления совладельцам квартиры продавать долю нельзя — право перехода прав на недвижимость просто не будет официально зарегистрировано.

Поэтому принципиально важно сообщить о своих намерениях в письменной форме и получить согласие в аналогичном формате.

Иначе потом владельцы другой доли квартиры могут оспорить заключённый договор, а вы не сумеете доказать тот факт, что ранее они имели иное мнение.

При заключении сделки придётся оплатить налог, который равен 13% от общей суммы.

Хотя в определённых ситуациях он может быть уменьшен (вычеты), либо отменён вовсе.

ВАЖНО. Фиксированный вычет при продаже квартиры равен 1 млн.руб. Для долей он уменьшается пропорционально размеру (если речь идёт о ½ площади квартиры, то выйдет 500 тыс.руб.). Рассчитывается он при помощи простой формулы: от указанной стоимости отнимается вычет, соответствующий её объёму, а потом полученная сумма умножается на 0,13.

1. По собственному желанию (но не в чью-либо пользу и теряя возможности получить часть жилой площади впредь).
2. Дарение (требуется обновить техническое удостоверение и обратиться к нотариусу чтобы получить разрешение).
3. Продажа (следует направить запрос к прочим собственникам, чтобы получить их согласие на будущую сделку).

Привлечением госпрограмм поддержки во время подобных сделок никак не ограничена по закону.

К СВЕДЕНИЮ. Элементарным способом использовать материнский капитал является приобретение доли квартиры в собственность только держателем сертификата. Но при этом он обязан в течение 6 месяцев выделить всем несовершеннолетним детям личные части.

Нередко возникает ситуация, когда люди обращаются за помощью к банкам, чтобы те одобрили ипотечные займы.

Сегодня такие организации часто не обращают внимания на наличие родства между продавцом квартиры и ее покупателем.

Можно сделать вывод, что покупка доли квартиры у родственников выгодна и наиболее безопасна для покупателя.

Помимо длительного сбора и нотариального заверения бумаг, к минусам процедуры можно отнести налоговый вычет, который подразумевает под собой довольно ощутимые финансовые траты.

В остальном договор практически не имеет подводных камней и является лёгким методом передать права на владение жильём близкому человеку. Купить у Государства Долю в Квартире.

Отличия между платной и бесплатной приватизацией

Приватизировать квартиру может только тот человек, который непосредственно является нанимателем по договору социального найма. Такое право ему предоставляется бесплатно только 1 раз.

Если у нанимателя есть второе жилое помещение, то приватизировать он его не сможет. В этом случае понадобится выкупить квартиру у государства по договору купли-продажи по полной стоимости. Фактически это можно назвать платной приватизацией. Весь этот процесс регулирует Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 20.12.2017) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Независимо от вида приватизации, процедура оформления и этапы сделки аналогичны.

Сколько стоит платная приватизация квартиры

Стоимость платной приватизации определяется после оценки жилья государством, о чем предусматривает Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Точную цену объявляют орган местного самоуправления, Росреестр, МФЦ.

Помимо того, что придется заплатить за недвижимость, многие справки тоже не бесплатные:

• наименование суда и его адрес;
• данные об истце (ФИО, адрес проживания/регистрации);
• данные об ответчике (ФИО, адрес проживания/регистрации);
• стоимость иска и размер госпошлины;
• описание причин обращения в суд;
• номер и адрес жилого помещения;
• указание долей истца и ответчика и сравнение их соотношения;
• описание обстоятельств, при которых истец и ответчик получили свои доли в праве общей собственности;
• подтверждение мотивов иска;
• наличие/отсутствие попыток досудебного урегулирования спора;
• просьбу истца о признании доли ответчика незначительной и выкупе ее в принудительном порядке;
• список прилагаемых документов;
• дата составления иска и подпись.

Расчет и оплата госпошлины будет осуществляться исходя из суммы иска (стоимости выкупаемой доли). Данное требование регулируется статьей 333.19 НК РФ. К примеру, если цена доли составляет до 20 000 рублей, то это будет 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей.