Как Оспорить Стоимость Доли в Квартире

Судебная практика по оценке доли в квартире

Положения о выделении в квартире содержатся в ст. 244 ГК РФ. Важно при этом отличать совместную собственность от долевой. Совместно владеть жилой недвижимостью могут супруги в законном браке, товарищи крестьянско-фермерского хозяйства, а также члены потребительских или садово-дачных кооперативов. Все остальные могут владеть долевой собственностью. Квартирой супруги могут владеть совместно до тех пор, пока не решат в отношении каждого члена семьи произвести выдел.

Проблема принудительного выкупа малозначительной доли жилого помещения интересует очень многих. Ко всему прочему совсем недавно, весной 2012 года, произошел, пожалуй, первый в России судебный выкуп незначительной без согласия ее собственника. Почему же суды не часто выносят подобные решения? И даже позиции Конституционного и Верховного судов различны?

Чаще всего проблемы с долевой собственностью возникают, когда речь идет о разделе имущества между наследниками.

Кто-то умирает, кто-то разводится, создаются новые семьи, налаживаются новые отношения и портятся старые. На место первоначальных собственников приходят их наследники, и возникает конфликт. А при этом принадлежащая каждому доля в квартире становится проблемной.

После того, как новые собственники оформляют свидетельства о праве собственности на свои доли в квартире, возникает вопрос: как этой квартирой пользоваться. Хорошо, если новые и прежние владельцы жилплощади смогут договориться полюбовно, например, определят компенсацию, продадут квартиру, поделив деньги, либо просто смогут жить вместе без конфликта.

Но в жизни часто наследники не могут договориться. Кто-то из совладельцев, понаглее и побойчее, занимает всю жилплощадь, ставит металлическую дверь со своим замком и не пускает другого собственника. Или предлагает ему мизерную сумму выкупа.

Что делать в таком случае пострадавшей стороне? Если другие сособственники всячески препятствуют вселению в квартиру, и нет никакой возможности с ними договориться, прямая дорога в суд.

Могу ли я продать долю в квартире по цене, которая будет ниже предложенной ранее остальным собственникам

Павел: «Здравствуйте! Вопрос следующий: я являюсь собственником доли в квартире и хочу ее продать. Выкупить ее другим собственникам долей я уже предложил. Если по прошествии 30 дней я продам долю по цене ниже той, что была им предложена, будет ли это считаться правомерным?».

Статья 250 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случае продажи доли в праве общей собственности третьему лицу все участники долевой собственности имеют преимущественное право на выкуп этой доли — на прочих равных условиях и по назначенной цене. Из этого следует, что желающий продать долю собственник должен оповестить всех других собственников о своем намерении продать долю постороннему лицу — сделать это он обязан в письменной форме, указав стоимость доли и иные условия продажи.

Это означает, что цена продажи доли в обязательном порядке должна быть указана в извещении, которое продавец направляет другим владельцам долей. Если в дальнейшем доля будет реализована по цене, которая отличается от предложенной в извещении в меньшую сторону, то право преимущественной покупки доли будет считаться нарушенным.

В случае нарушения указанного права у каждого из владельцев других долей есть право через суд потребовать перевести на него права и обязанности покупателя, сделать это он может в течение трех месяцев с даты продажи доли. Потенциально это несет в себе риски для нового владельца доли — его право собственности может быть оспорено.

Как быть?

В зависимости от того, имеется ли у Вас в собственности иное жилье или нет, результат Ваших действий может оказаться различным…

Вероятность того, что Вам удастся поселиться в 1-но комнатной квартире уже занятой иным лицом лично я расцениваю как низкую, сейчас суды в Абсолютном большинстве случаев в однокомнатные квартиры уже занятые другими сособственниками тех, кто только желает в ней жить — не вселяют, мотив отказа – либо невозможно всем пользоваться, либо наличие иного жилья… Иногда и то, и другое.

Вы проделали все описанные выше действия, подали заявление в полицию, направили письма и телеграммы, а вселения не произошло или произошло, но через длительное время, все это время Вы обязаны платить налог на недвижимость и коммунальные платежи…

Как наказать рублем не пускавшего или не пускающего в квартиру сособственника?

1. Вы должны получить на руки Решение суда, в котором установлено с какого периода Вам чинили препятствия в пользовании квартирой.

2. Сделать оценку стоимости аренды квартиры (делается в практически любой оценочной компании) за период с начала чинения препятствий до даты предполагаемой даты подачи иска в суд.

Например: за период с сентября 2015 г. по сентябрь 2016 г. – т.е. за 12 месяцев.

Если стоимость аренды в месяц составляет в среднем 25.000 рублей, то за 12 месяцев стоимость аренды такой квартиры будет 300.000 рублей (25.000 *12).

3. Подготовить иск в суд к сособственникам и потребовать с них (т.к. Вы владелец ½ доли в квартире) половину от стоимости аренды квартиры, ведь они Вам чинили препятствия в пользованию ею, и Вы имеется право на данную компенсацию… Не зависимо от того, есть ли у Вас иное жилье или нет.

Вывод № 1: если Вы желаете и дальше платить квартплату не пользуясь квартирой (с Вас все равно ее будут требовать как с сособственника), если Вы дальше желаете платить налог на недвижимость за свою долю не пользуясь ею, если Вы готовы терпеть чтобы Вашей долей пользовался посторонний Вам человек – то данная статья не для Вас.

Вывод №2: Если же Вы хотите отстаивать свои права, требовать деньги с людей нарушающих Ваши права, принуждать их идти Вам на уступки – то прочитав данную статью, Вы теперь знаете: действовать можно, закон позволяет.

Принудительный выкуп долей в квартире у неуступчивых сособственников, в итоге Истица выкупила 3/5 долей в квартире по сути за копейки.

Женщина приобрела 2/5 доли в малогабаритной однокомнатной квартире в центре Москвы у своей знакомой и поселилась в ней. Собственниками других 3/5 долей были проживавшие по другим адресам бывшие родственники знакомой. Примерно через год после покупки к женщине стали поступать звонки от сособственников с предложением купить их доли за очень высокую цену, предложения носили ультимативный характер, в случае отказа от приобретения долей за их цену женщине обещали большие проблемы… Попытки договориться о продаже долей за меньшие суммы ни к чему не привели, понимая, что до начала активных действий со стороны сособственников остаются считанные дни женщина приняла решение действовать на опережение и обратилась к адвокату за правовой помощью в разрешении конфликтной ситуации.

Собственница 2/5 долей пришла к адвокату на юридическую консультацию взяв с собой все имевшиеся у нее документы по квартире. В процессе консультации женщина также сообщила всё что ей известно про других сособственников, в части их материального положения и наличия у них иного жилья. Вся полученная информация была проанализирована адвокатом и были обозначены возможные пути выхода из ситуации. Женщина из предложенных адвокатом вариантов решила выбрать вариант обращения в суд с иском о принудительном выкупе 3/5 долей у сособственников, только не по их стоимости, а по рыночной стоимости этих долей (что всегда существенно дешевле). Женщина заключила соглашение с адвокатом на представление её интересов в суде по данному делу. Адвокатом была проведена работа по привлечению оценщиков для оценки реальной рыночной стоимости долей в квартире, полученная в результате оценки долей цена — полностью устроила доверительницу. В адрес сособственников были направлены предложения о продаже долей за указанную цену, но они на предложение не ответили. Адвокатом был подготовлен иск в суд, к иску были приложены все требуемые документы по данной категории дел, заявлены необходимые ходатайства по сбору информации об Ответчиках и их имущественном положении и т.д. В процессе рассмотрения дела Ответчики, думая, что суд не сможет принудительно лишить их данных долей, опрометчиво не оспаривали оценку долей сделанной Истицей, и вся их защита сводилась к тому, что оснований лишения их долей в спорной квартире – нет, и что якобы такие основания в законе не предусмотрены и отсутствуют. Однако, суд принял позицию Истицы и полностью удовлетворил её иск, суд прекратил право собственности Ответчиков на 3/5 долей в квартире с выплатой им компенсации исходя из проведенной Истицей оценки спорных долей, данное решение для Ответчиков было полной неожиданностью. В настоящее время решение суда вступило в законную силу, Истица стала 100% собственником квартиры (для справки – 3/5 долей были куплены менее чем за 1.900.000 рублей, при рыночной стоимости квартиры в 8.000.000 рублей).