Как Прописать Доли в Договоре Аренды

Форс-мажор

Непредвиденные обстоятельства непреодолимой силы, из-за которых нет возможности выполнить обязательства по договору, называют форс-мажором. Это наводнение или стихийное бедствие, катастрофа, эпидемия и пр.

В договорах обычно предусматривают освобождение от ответственности в случае наступления таких обстоятельств. Но это не значит, что обязанности вообще не придётся выполнять.

Если не можете выполнить обязательства по договору и ссылаетесь на форс-мажор, вам надо получить в Торгово-промышленной палате сертификат, и предъявить контрагенту.

Арендодатель может не согласиться, что аренда не оплачена из-за форс-мажора. Он вправе подать в суд, требовать уплаты неустойки, компенсации. А арендатор может попытаться доказать, что всему виной форс-мажорные обстоятельства, если ему это удастся, платить неустойку не придётся.

Когда карантинные ограничения — форс-мажор

Oтвeты нa чacтo зaдaвaeмыe вoпpocы

Чтo бyдeт, ecли нe зapeгиcтpиpoвaть coглaшeниe в Pocpeecтpe?

Teopeтичecки вы нeceтe oтвeтcтвeннocть пepeд Pocpeecтpoм зa нecвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию или oтcyтcтвиe peгиcтpaции дoпoлнитeльнoгo coглaшeния. Пpaктичecки caнкции, кoтopыe мoжeт пpимeнить гocyдapcтвeнный opгaн, нe пpoпиcaны в зaкoнoдaтeльcтвe. A cyд пpинимaeт вo внимaниe любыe юpидичecкиe дoкyмeнты. Нaпpимep, ecли вы нe зapeгиcтpиpyeтe coглaшeниe, пpи cпopax oнo c выcoкoй дoлeй вepoятнocти бyдeт пpинятo вo внимaниe.

Чтo мeняeтcя, ecли нyжнo cocтaвить coглaшeниe к дoгoвopy apeнды нeжилoгo пoмeщeния?

Дoпoлнитeльнoe coглaшeниe к дoгoвopy apeнды нeжилoгo пoмeщeния ничeм нe oтличaeтcя oт дoпoлнитeльнoгo дoкyмeнтa к дoгoвopy apeнды жилoй нeдвижимocти. Coдepжaниe дoкyмeнтa зaвиcит нe oт нaзнaчeния здaния, a oт фopмы лицa, зaключaющeгo дoгoвop.

Чтo бyдeт, ecли oднa из cтopoн — юpидичecкoe лицo?

Ecли oднa из cтopoн — apeндoдaтeль или apeндaтop — являeтcя юpидичecким лицoм, пpи зaключeнии coглaшeния бyдeт нecкoлькo ocoбeннocтeй:

🔸 Увeличeниe paзмepa гocyдapcтвeннoй пoшлины. Для юpидичecкиx лиц cyммa к oплaтe — 1 000 pyблeй вмecтo 350 pyблeй для физичecкиx лиц.

🔸 Увeличeниe дoгoвopa. Пoмимo cтaндapтныx дaнныx, в дoпoлнитeльнoм coглaшeнии и дoгoвope apeнды нyжнo бyдeт yкaзaть yчpeдитeльныe дoкyмeнты.

🔸 Увeличeниe cпиcкa, нeoбxoдимoгo для peгиcтpaции измeнeний в Pocpeecтpe. Юpидичecкиe лицa пoмимo cтaндapтнoгo пaкeтa бyмaг дoлжны пpeдocтaвлять ycтaвныe дoкyмeнты и cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции — выпиcкy из EГPЮЛ.

Moжнo ли нe п лaтить гocпoшлинy?

Moжнo тoлькo в oднoм cлyчae — ecли вы плaниpyeтe зaключaть дoпoлнитeльнoe coглaшeниe, чтoбы пpoдлить cpoк дeйcтвия ocнoвнoгo дoгoвopa. Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx yплaтa гocyдapcтвeннoй пoшлины oбязaтeльнa.

Кaк cocтaвить coглaшeниe, ecли y квapтиpы нecкoлькo coбcтвeнникoв?

Ecли y нeдвижимocти нecкoлькo coбcтвeнникoв, в coглaшeнии нyжнo yкaзывaть дaнныe вcex влaдeльцeв. Bce coбcтвeнники дoлжны бyдyт пoдпиcaть дoкyмeнт. Ecли oдин из coбcтвeнникoв нecoвepшeннoлeтний или нeдeecпocoбный, пpи пoдaчe дoкyмeнтoв в Pocpeecтp пoнaдoбитcя взять дoпoлнитeльныe cпpaвки — нaпpимep, paзpeшeниe opгaнoв oпeки.

Заключение

Резюмируя все вышесказанное, следует отметить, что составление дополнительного соглашения к арендному договору имеет ряд ключевых особенностей и требует тщательной подготовки обеих сторон сделки.

Необходимо учитывать особенности законодательства по данному вопросу и по возможности следует не доводить дело до судебных разбирательств.

Полезное видео: Расторжение договора аренды. Как не потерять деньги

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что же делать?

Формально, если обе стороны добросовестно исполняют зарегистрированный договор и вносят в него изменения дополнительным соглашением, оформленным без участия Росреестра – это не повлечет принудительной отмены сделки.

Но если одна из сторон решит нарушить условия дополнительного соглашения, то доказать свою правоту в судебном порядке будет весьма нелегко. Конечно, прецеденты признания допсоглашения подлежащим исполнению и без регистрации в практике есть, но они – именно прецеденты, то есть выбиваются из общего потока дел.

Если же дополнительное соглашение касается таких фундаментальных условий договора аренды как сторона, состав и характеристики имущества или же важные права и обязанности сторон (например, текущий ремонт и содержание имущества), то такое соглашение мы рекомендуем зарегистрировать в Росреестре в обязательном порядке. В случае любых разногласий признать соглашение не заключенным уже будет нельзя!

У вас остались вопросы касаемо составления или исполнения договора аренды зданий и сооружений? Мы готовы оказать вам профессиональную юридическую консультацию по любым вопросам.

Оплата услуг в составе арендной платы

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор должен нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором. При этом за арендатором не закреплена обязанность оплачивать коммунальные услуги непосредственно их поставщикам. В данной ситуации арендодатель, который является абонентом по договору с коммунальными службами, вправе разрешить арендатору (субабоненту) пользоваться своими сетями. За это арендатор должен компенсировать арендодателю не только арендную плату, но и стоимость потребляемых им коммунальных услуг.

Указанное соглашение между арендодателем и арендатором является способом формирования стоимости аренды и не может быть квалифицировано как отдельный договор (см., например, п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

• сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется;

• сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей: фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг. При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Как выделить?

Для осуществления этого есть два варианта:

1. С прописанными гражданами заключается договор о выделении доли в натуре. Процесс проводится с согласия зарегистрированных в письменной форме.Договор заверяется у нотариуса. После этого инженерами БТИ составляется план и техпаспорт квартиры, на котором чётко выделяется приватизируемая доля.
2. Если добровольное согласие на приватизацию квартиры жильцов получить невозможно, придётся добиваться выделения части в виде комнаты через суд. Подача иска предполагает назначения судебно-строительной экспертизы. Целью экспертизы является проверка возможности выделения доли в натуре, определение общей стоимости квартиры и цены выделяемой доли.

После проведения экспертизы подаётся иск в суд с просьбой выделения доли в общей недвижимости.

Фактически в суд представляется тот же пакет документов, что и на приватизацию квартиры. Кроме перечисленных могут потребоваться сведения о смене фамилий и справки о месте проживания, если граждане выписывались из квартиры, а также другие документы и справки.

Процесс выделения доли квартиры в натуре весьма сложен и требует согласования во многих инстанциях. Прежде всего, необходимо получить согласие органов местного самоуправления, а они редко сразу соглашаются на подобные действия.

Могу ли я приватизировать квартиру без согласия прописанных? Возможно, если воспользуетесь нашими советами.