Как Заключить Договор Найма Доли Квартиры

Образец договора найма (аренды) квартиры посуточно

Договор имеет свои особенности. Перечислим, чем отличаются договора долгосрочного и посуточного найма:

• определенный, строго установленный срок в несколько суток;
• отсутствие автоматического продления срока (по истечении установленной договором даты, действие прекращается);
• если появилась необходимость продлить документ на несколько суток, потребуется заключить новый договор или составить соглашение к имеющемуся с новыми датами окончания;
• имеется возможность указать не только дату прекращения, но и время;
• помимо суммы аренды в плату включается страховая выплата на случай, если жильцы нанесут вред имуществу хозяина, а также соседям, например, вследствие затопления. Условия возврата страховой суммы оговаривается дополнительно;
• хозяин может предусмотреть штрафные санкции за нарушение требований договора.

Посуточный наём является риском для собственника квартиры, поэтому именно условиями договора можно максимально обезопасить свое имущество от недобросовестных арендаторов.

Все, что внутри квартиры

Особо хотелось бы подчеркнуть, что полное описание сдаваемой квартиры – один из важнейших пунктов. Качественное и правдивое описание всего «содержимого» помещения избавит стороны от взаимных претензий в дальнейшем.

С точки зрения закона было бы грамотно составить акт приема-передачи квартиры, в котором необходимо подробно описать состояние стен, полов, окон, сантехники и всего остального. Когда наймодатель оставляет в пользование нанимателям мебель или бытовую технику это тоже необходимо указать в акте, подробно описав все имущество и его примерную стоимость.

Совет юриста. Как заключить договор найма квартиры

Костяк любого договора включает обязательные пункты: преамбулу, предмет договора, обязанности сторон, ответственность сторон, порядок расторжения договора.

Но прежде всего договор должен иметь основание для его заключения. Для соглашения о найме крайне важно, чтобы стороной по договору выступало полномочное лицо.

Вначале — документ о собственности (имеет ли право хозяин сдавать квартиру)

По договору аренды жилья собственник предоставляет другой стороне (арендатору или нанимателю) жилое помещение за определенную плату в ограниченное по сроку владение и пользование.
Подчеркиваем — собственник. Именно он имеет право пользования, владения и распоряжения недвижимым имуществом, в данном случае — квартирой. Соответственно, лишь он имеет право выступать стороной по договору аренды.
Потенциальный арендатор обязательно должен проверить документы, удостоверяющие право собственности на сдаваемую жилплощадь. Это может быть договор приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство о праве собственности.
Если собственник один, он или его доверенное лицо (чьи полномочия заверены нотариально) ставит свою подпись под документом.
Если же долями в сдаваемой квартире владеют несколько человек (например, супруги и их дети), наиболее надежный и приемлемый для арендатора вариант — чтобы все лично поставили свои подписи под договором аренды.

Когда присутствие всех обеспечить невозможно, один из собственников представляет нотариальные доверенности на его имя или нотариально оформленное согласие на сдачу жилья. От имени несовершеннолетних детей выступают их полномочные представители — родители.
Вопрос о полномочиях другой стороны должен прежде всего интересовать потенциального арендатора.
Собственник, имеющий долю в квартире, не имеет права распоряжаться всем объектом без согласия остальных. (Аренда комнат в коммунальных квартирах имеет свои особенности. О них-в отдельной статье)

Договор, подписанный не уполномоченным на то лицом, недействителен. А потому любое из положений (например, о том, что лицо, сдающее помещение в аренду, гарантирует согласие других собственников) также недействительно.
Если в свидетельстве о собственности на квартиру указаны двое супругов, договор заключает один из них, а местонахождение второго неизвестно — будущий квартирант должен осознавать свои риски. Или же отказаться от найма этого объекта.

Предмет соглашения договора

Предмет договора — это те существенные условия, без выполнения которых документ теряет смысл. В настоящий пункт включается описание квартиры (ее адрес, кому принадлежит, на основании какого документа — то есть должна быть ссылка на документ, подтверждающий право собственности).
Принципиальное положение документа — для проживания каких лиц квартира сдается. Ведь договор может заключить один человек, а жить там будут шестеро. Проживание других лиц недопустимо без согласования с собственником.

Под проживанием, по моему опыту, обычно подразумевается нахождение в квартире более одной недели. Возможно, владелец и не возражает против проживания пяти человек вместо двух в течение месяца, но он имеет право назначить на этот срок другую цену.
В договоре указываются сведения о жильцах. Понятно, что это не особые приметы, а паспортные данные. В тексте документа также прописывается размер и порядок внесения арендной платы.

Срок действия договора

Соглашение также обязательно содержит положения об ответственности сторон за выполнение договора найма.
Договор имеет срок действия. По действующему законодательству, договор аренды подлежит регистрации, если срок его действия составляет год и более. Часто договоры аренды жилья заключаются на 11 месяцев. Такие договоры регистрировать в Управлении федеральной регистрационной службы не надо.

Очень важно, чтобы договор найма содержал условия его расторжения. Это позволяет избежать многих спорных вопросов. Например, арендатор при найме жилья оплачивает услуги агентства недвижимости по поиску подходящего объекта. В случае досрочного расторжения договора по инициативе владельца жилья он несет убытки. Следовательно, в договоре должен быть пункт, по которому, расторжение договора до истечения срока его действия обязывает наймодателя возместить жильцу средства, уплаченные риэлторскому агентству. Причем даже если у хозяина квартиры, возникли непредвиденные обстоятельства.

Или же, наоборот, в случае досрочного расторжения соглашения по инициативе квартиранта собственник имеет право не возвращать задаток (или его часть), внесенный в качестве гарантии.

Советы практика по заключению договора аренды

Настоятельно рекомендую нанимателю хранить договор аренды вне жилья, которое он арендует. Это позволяет защитить свои права в непредвиденных обстоятельствах или от противоправных действий владельца жилплощади.
Представьте себе ситуацию: квартиру ограбили, замки повредили, попасть домой вы не можете. Вызывать милицию или МЧС для взлома бесполезно, не имея документа, подтверждающего ваше право проживания в этой квартире. Недобросовестный хозяин также может в отсутствие квартирантов сменить замки и не допустить жильцов в сдаваемую квартиру. Договор аренды, во-первых, гарантирует защиту со стороны милиции. А во-вторых, позволяет обратиться в суд с иском о взыскании убытков, причиненных владельцем жилья.
Еще один совет — берите у хозяина расписки в получении денег каждый раз. Подпись получателя денег в графе приложения к договору также приемлема. Однако часто приложение «подшито» к договору, который, как мы помним, хранится вне съемного жилища.
Протокол, подтверждающий присутствие свидетелей сделки, излишен. Договор найма (аренды) может быть заключен в простой письменной или нотариальной форме, другой формы по закону нет. Кроме того, свидетельские показания по заключению договора, отличные от его содержания, не будут иметь никакого значения.

Как правильно составить договор?

Состояние помещения, наличие мебели и оборудования фиксируется в Акте передачи. В договоре можно отразить:

Принципиальным вопросом считается использование арендуемого помещения. В договоре рекомендуется оговаривать, кто имеет право проживать в квартире (постоянное проживание сотрудника с семьей, временное проживание сотрудников до приобретения постоянного жилья, проживание командированных лиц и т.д.).

Целесообразно оговаривать состав проживающих, т.е. максимальное количество жильцов. Желательно указывать необходимость согласования с арендодателем изменения состава проживающих лиц.