Какие Документы Нужны Для Продажи Доли в Доме и Земельного Участка Через Нотариуса

Согласно ГК РФ, любое имущество может находиться как в единоличной, так и в общей собственности. Жилая недвижимость не является исключением. Однако в отношении неё действуют некоторые особые правила. Из-за них алгоритм продажи такой квартиры будет выглядеть следующем образом.

Соглашение собственников долей о реализации недвижимости

Ч. 1 ст. 246 ГК РФ предусматривает, что распоряжаться имуществом, которое находится в общей долевой собственности, могут только все её сособственники по общему согласию. Поэтому прежде чем искать покупателя и заключать с ним договор купли-продажи, собственники долей в праве на жильё должны договориться между собой о том, желают ли они совершать такую сделку (как продать свою долю в квартире?).

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

• Устно. В этом случае в дальнейшем договор и все иные документы, связанные с заключением договора и регистрацией права собственности на покупателя должны подписывать все сособственники вместе (как быть, если один из собственников несовершеннолетний?).
• Письменно. С выдачей нотариальной доверенности на продажу квартиры на одного из сособственников или на посредника, который будет представлять интересы их всех. В этом случае для документов в дальнейшем достаточно будет лишь подписи самого представителя с доверенностями. О том, как происходит продажа квартиры по доверенности, читайте тут, а здесь вы узнаете о том, как составить такой документ.

Однако при этом они должны учитывать ограничения, предусмотренные гражданским законодательством (в частности, установленное ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки доли владельцами других долей).

Определение рыночной стоимости

Цену, по которой будет продана квартира, стороны определяют самостоятельно. Поэтому все собственники долей по общему согласию или же их общий представитель по доверенности определяют, сколько квартира будет стоить.

• Проанализировать сложившиеся рыночные цены. Для этого достаточно посмотреть объявления о продаже квартиры и учесть, сколько обычно просят продавцы за квартиры аналогичной площади и комнатности, расположенные примерно в том же районе.
• Обратиться к эксперту-оценщику. Этот специалист даст полное и объективное заключение о том, сколько должна стоить квартира на рынке, исходя из её состояния на текущий момент.

Однако если покупатель будет приобретать квартиру на взятые по договору средства, заключение эксперта облегчит задачу обеим сторонам договора.

Поиск покупателя

Следующим этапом при совершении сделки является поиск другой стороны для договора. Сделать это можно следующими способами:

1. Подать объявление о продаже квартиры в газеты или на сайты объявлений.Преимуществом этого способа является его дешевизна. Недостаток – никаких гарантий, что покупатель будет найден и окажется добросовестным лицом.
2. Обратиться к знакомым.Такой вариант подходит тем, кто уже заранее знает, кто из знакомых или родственников собирается приобретать жильё. Преимущество этого способа – более доверительные отношения между сторонами. Недостаток – тот же, что и при подаче объявления.
3. Обратиться в агентство недвижимости.

Какие документы нужны для сделки?

• Документы, по которым квартира приобреталась (договор купли-продажи с предыдущим собственником, договор приватизации, дарения и т. д.).
• Документы, подтверждающие право собственности на жильё. С 1 января 2017 года это право подтверждается только выпиской из ЕГРН. Использовавшиеся ранее свидетельства о праве собственности на квартиру более не выдаются и не используются.
• Технические документы на квартиру (поэтажный план, экспликация и т. д.). За ними необходимо обращаться в местное БТИ. Услуга по подготовке платная, срок изготовления – около двух недель.
• Выписка из домовой книги. Предоставляется в ЕИРЦ. Документ выдаётся в день обращения, изготовление обычно бесплатное.
• Если одним или несколькими сособственниками доля приобреталась во время брака, может потребоваться ещё и нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Связано это с тем, что, согласно ст. ст. 33 и 34 СК РФ, совместно нажитое имущество находится не в долевой, а в совместной собственности, за исключением того, что было приобретено по безвозмездным сделкам или куплено на нажитые до брака средства.

Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Заказ выписки из ЕГРН

Поскольку одним из необходимых для совершения сделки документов является выписка из Единого госреестра недвижимости, на её получении необходимо остановиться особо.

1. Обратиться напрямую в регистрирующий орган – Росреестр.
2. Обратиться в действующий на территории города МФЦ. В этом случае специалисты центра примут заявление и сами передадут его в Росреестр.
3. Отправить заявление по почте заказным письмом с уведомлением в адрес Росреестра. Заявление и прилагающиеся к нему документы в этом случае должны быть нотариально заверены.
4. Заказать выписку онлайн на официальном сайте Росреестра или через портал «Госуслуги». В этом случае документ будет предоставлен быстрее всего, однако потребуется предварительно пройти электронную регистрацию.

Оформление договора и удостоверение его у нотариуса

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи, касающийся недвижимости, должен быть составлен:

Относительно сделок с квартирами (равно как и другой недвижимостью), находящимися в долевой собственности, действует правило: такой договор должен быть дополнительно заверен у нотариуса. Это предусмотрено ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Кроме нотариальной формы, других дополнительных требований закон не предусматривает.

Стороны могут сами составить этот документ, используя какие угодно формулировки и фиксируя любые условия. Важно лишь, чтобы в договоре были отражены следующие моменты:

1. Точное указание на стороны сделки (полные имена, крайне желательно – паспортные данные как продавцов, так и покупателя, если продажа осуществляется по доверенности – то данные поверенного и реквизиты документа, подтверждающего его полномочия).
2. Предмет договора. Должно быть указано достаточно данных, чтобы можно было отличить продаваемую квартиру от любой другой. Это означает, что в договоре следует указать либо точный адрес квартиры, либо её кадастровый номер (наилучший вариант – и то, и другое вместе).
3. Цена. Ст. 555 ГК РФ предусматривает, что общие правила купли-продажи, при которых при отсутствии в договоре цены стоимость продаваемого имущества определяется по цене на аналогичный товар, к сделкам с недвижимостью не применяются.

Это лишь существенные условия, при отсутствии которых договор не будет считаться заключённым, а право не пройдёт регистрацию в Росреестре.

Регистрация прав покупателя

После того как договор был подписан, покупатель должен зарегистрировать возникшее у него право собственности на приобретённое жильё. Для этого он должен подать заявление в Росреестр напрямую, через МФЦ или через сайт «Госуслуги». Для этого потребуется заявление установленной формы, а также документы, переданные продавцами.

При регистрации права оплачивается госпошлина. Её размер устанавливается НК РФ и составляет:

В соответствии со ст. 86.2 Основ законодательства о нотариате, подать документы на государственную регистрацию права можно через нотариуса.

Порядок оплаты

Договор купли-продажи подразумевает, что не только продавец передаёт покупателю имущество, но и покупатель обязан передать продавцу деньги.

1. Полная предоплата. В этом случае покупатель вносит всю стоимость квартиры сразу при подписании договора.
2. Частичная предоплата в форме аванса. В этом случае покупатель вносит часть денег, продавец передаёт ему квартиру, а оставшаяся сумма гасится позднее.
3. Частичная предоплата в виде задатка (ст. ст. 380 – 381 ГК РФ). В отличие от аванса, который при отказе от договора просто возвращается покупателю, задаток служит ещё и мерой обеспечения. Если в срыве договорённости виноват покупатель, задаток остаётся у продавца и не возвращается, если же виноват продавец – возвращается в двойном размере.Однако условия о задатке всегда должны быть чётко оформлены либо в договоре купли-продажи, либо в отдельном соглашении. Если такое условие не оговорено, все платежи считаются авансовыми.
4. Оплата после передачи квартиры. В этом случае продавец сначала передаёт квартиру покупателю, и лишь потом получает деньги.

• Скачать бланк соглашения о задатке
• Скачать образец соглашения о задатке

Вне зависимости от использованного варианта, при продаже жилья, находившегося в долевой собственности, вырученные деньги распределяются между прежними сособственниками. Сумма делится пропорционально долям в праве, которые раньше им принадлежали. Документы Для Нотариуса Для Договора Купли Продажи Доли Дома.

Какие документы требуются для продажи дачного дома

Для продажи дачного дома необходимо изначально оформить на него права в установленном порядке. Так как многие подобные объекты по настоящее время не оформлены надлежащим образом, владелец дома имеет право воспользоваться упрощенной процедурой легализации своих прав в рамках «дачной амнистии».

В результате «дачной амнистии» объект будет поставлен на учет в кадастровых органах, а сведения о нем будут внесены в государственный реестр. После прохождения данной процедуры собственник получит на руки правоустанавливающие документы на участок земли и дачный объект:

Собранные документы, чтобы продать дачный домик, должны быть представлены по общим правилам регистрационной процедуры. Если дачный дом находится на территории кооператива или иного аналогичного образования, новому владельцу будет необходимо представить информацию о совершенной сделке органу управления данного сообщества.