Услуги Владельцам

Продажа долей по праву считается одной из самых сложных сделок на вторичном рынке. Прежде чем выйти на рынок со своим имуществом, собственник должен предложить свое имущество владельцам оставшихся долей в квартире (соседям или совладельцам).

В ситуациях, связанных с покупкой или продажей долей в квартире, существует ряд особенностей и условий, соблюдение которых обязательно. Это преимущественное право покупки.

• Подборка наиболее важных документов по Дарению и наследованию имущества: 💫 💫 💫 💫 💫 💫 © нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое

Все правила, касающиеся порядка и условий соблюдения преимущественного права покупки, указаны в ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этой статьей, в случае продажи доли третьим сторонам, оставшиеся участники, находившиеся в совместной собственности, имеют право преимущественной покупки этой доли по цене продажи. Исключение составляют публичные продажи.

После определения цены продажи доли продавец должен надлежащим образом уведомить о намерении продать долю остальным собственникам квартиры.

Поскольку при продаже доли в общем долевом имуществе третьему (постороннему) лицу, остальные совладельцы имеют преимущественное право покупки. Каждый собственник должен быть уведомлен отдельно. В уведомлении необходимо четко указать условия сделки, указать точный адрес и цену. После того, как вы уведомите всех владельцев о продаже вашей доли, у них будет месяц на принятие решения. До истечения этого месяца продажа не может быть проведена по закону. Сообщенные сообщники могут сообщить о своем согласии или отказе от покупки. Если в течение одного месяца с даты уведомления от них не будет получено ответа, это будет считаться отказом, и тогда может быть составлена ​​сделка купли-продажи.

Обычно такие уведомления о преимущественной покупке делаются через нотариуса, за что вам придется платить соответственно. В дополнение к уведомлениям вам также придется заплатить нотариусу за свидетельство, которое подтвердит, что все другие владельцы общей общей собственности были должным образом уведомлены о предстоящей продаже. Нотариальное уведомление + отказ обойдется примерно в 4000-5000 рублей. Таким образом, если кроме вас в квартире есть еще 10 собственников, за документы придется заплатить около 50 000 рублей.

Если вы предлагали совладельцам выкупить вашу долю, но они отказались покупать, если они отказываются покупать вашу долю, вы должны получить нотариально заверенную справку об отказе. Однако, как правило, не все собственники соглашаются прийти к нотариусу и дать личный отказ. Кто-то не хочет тратить время, кто-то из принципа, кто-то на вред или ожидание денег. На практике условия далеко не самые благоприятные, часто приводящие к конфликтам.

Продажа доли в квартире, полученной по наследству
Итак, для продажи доли, полученной по наследству, нужно предварительно оформить право собственности на нее путем вступления в наследство у нотариуса и регистрации в Росреестре. Затем долю можно спокойно продавать, соблюдая вышеописанный порядок преимущественной покупки.

Продажа доли в квартире банку

Иногда продажа доли в квартире банку – единственный вариант расплатиться с кредитом. Строго говоря, банку как кредитной организации покупка доли в жилом помещении не интересна: банку требуются деньги.

Говоря о продаже доли в квартире банку, чаще всего имеют в виду такую операцию как обращение взыскания на заложенное имущество. Нужно понимать, что залог – это дополнительное обязательство, заключаемое ради того, чтобы гарантировать права кредитора (в нашем случае банка) по основному обязательству (в данной случае – кредитному договору). То есть, доля в квартире принадлежит заемщику, но банк обладает особым правом на нее – правом залога. Оно проявляется в том, что заемщик не может продать свою долю без согласия банка, а просрочка выплат по кредиту позволяет банку своим решением, без какого-либо согласия заемщика, взыскать через суд заложенную долю в квартире в счет оплаты долга. В этом случае не будут применяться правила о согласии органов опеки и других участников долевой собственности.

Не стоит считать, что после того, как банк взыскал долю в судебном порядке, можно забыть о кредите. До момента фактической продажи доли и погашения долгов заемщик обязан также, как и ранее, платить по графику, погашая основной долг и проценты.

Обзор документа

Гражданка, действующая также в интересах своего несовершеннолетнего сына, предъявила иск о переводе прав и обязанностей покупателя по договору мены долей в праве собственности на квартиру. Она ссылалась на то, что было нарушено ее преимущественное право на приобретение долей.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ направила дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию, указав следующее.

В соответствии с ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут долю в праве собственности на недвижимость в течение месяца, а на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, долю можно продать любому лицу.

При рассмотрении дел о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры нужно выяснить в т. ч. платежеспособность других участников долевой собственности. В данном случае надлежало установить наличие у истицы средств, необходимых для оплаты 1/2 доли жилого помещения. Однако суд этого не сделал.

При предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем регионе уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Такое внесение денежных средств (в случае удовлетворения иска) способствовало бы своевременному исполнению судебного решения.

Денежные средства на соответствующий банковский счет не внесены, решение суда не исполнено.

Нормативное регулирование
Поэтому и было принято решение о том, что подобные сделки будет заверять нотариус.

Риски при продаже

При продаже доли недвижимости могут возникнуть риски, если сделка осуществляется на основании генеральной доверенности.

Также необходимо внимательно проверить договор, поскольку при выявлении в нем ошибок, неточностей или несоответствий он может быть признан недействительным.

Еще одним моментом может быть появление владельцев других долей, о которых ранее не было известно. Поэтому важно проверить документы о праве собственности перед покупкой доли.

Нередко случается, что мошенники при составлении документов, заменяют понятия комнаты и доли. На законных основаниях купить можно именно долю в квартире.

Совершать сделки купли-продажи с долями квартиры можно, но при этом надо соблюдать ряд положений нормативных актов, касающихся определения совместной или долевой собственности, а также государственной регистрации недвижимости.

Совладельцы жилья имеют преимущественное право, т.е. продавец должен в первую очередь предложить им купить его долю.

Только при их отказе либо игнорировании уведомления часть недвижимости может быть отчуждена в пользу третьих лиц.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Этап №8 – Забираем у нотариуса документы после регистрации сделки

На основании поданных документов, регистратор Росреестра зарегистрирует переход права собственности и внесет соответствующую запись в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации — 3 рабочих дня после приема документов (п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Росреестр часто загружен, поэтому будьте готовы к задержкам. После регистрации сделки все документы отправят нотариусу обратно. Нотариусы обычно не оповещают клиентов о получении документов, поэтому придется ему звонить и уточнять это по телефону.

Участники сделки могут прийти к нотариусу в разные дни, ведь каждый получает свои документы. Договора купли-продажи будут с пометкой о государственной регистрации. Свидетельства о праве собственности отменили в 2017 году, вместо них выдают выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.

Продажа доли в квартире: ЗАКОН
Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

🟠 Пройдите опрос и получите бесплатную консультацию

🟠 Все вопросы задавайте в форме ниже

Оцените, пожалуйста, публикацию:
1 Звезд
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.