Квартира с Долями Детей Рефинансирование Ипотеки

Преимущества и недостатки рефинансирования

Такая процедура рефинансирования ипотеки с двумя детьми имеет свои плюсы и минусы. Преимуществ значительно больше, чем недостатков. Вот достоинства услуги:

1. Заемщик выплачивает ипотеку на более выгодных условиях, экономит бюджет и направляет вырученные деньги на реализацию других приоритетных целей.
2. Существует вероятность, что новый банк предложит более комфортные и заманчивые условия досрочного погашения кредита.
3. Процедура позволяет уменьшить ежемесячный платеж, изменить состав созаемщиков. В некоторых случаях кредитор может предоставить свое согласие на продажу квартиры, которая находится в залоге.

Недостаток у рефинансирования всего один: оформление документов занимает много времени, а при обращении в другой банк, заемщик вынужден нести дополнительные расходы.

(
2 оценок, среднее: 4,50 из 5)
Поделитесь в социальных сетях

Текущие реалии

Еще 5 лет назад выдача ипотеки с одновременным выделением частей на всех членов семьи было практически невозможным действием. Банки давали отказ, если родители просили ввести несовершеннолетнее лицо на сделку.

А уж тем более, никто не брал в залог имущество, обремененное правами малыша, пусть там даже было добро от опеки.

Одной из таких причин можно назвать тот факт, что при жилищном кредитовании высок риск невыплаты долга. И когда в будущем у клиента возникают финансовые проблемы, то банкирам очень трудно реализовать имущество, которым владеет школьник. Обходные пути искали семьи вплоть до 2008 года.

По словам экспертов, в то время лидеры ипотечного кредитования пересмотрели свои условия, так что стали согласовывать займы с указанием частей несовершеннолетних лиц.

Условия программы

Граждане России при рождении 2,3 ребенка в период с 1 января 2018 года до конца 2024 года имеют право на рефинансирование ипотеки под 6 % на весь срок при условии:

Для жителей Дальнего Востока установлены преференции по оформлению и переоформлению семейной ипотеки: в качестве залогового объекта может выступать вторичное жилье (но только расположенное за пределами городской черты, в селах и поселках), аннуитет снижен до 5 %. Эксперты отмечают, что программа льготного ипотечного кредитования имеет и другие особенности, поэтому по вопросам проведения рефинансирования и оценки его целесообразности обращаться за консультацией к опытным брокерам Royal Finance.

Особенности оформления ипотеки с ребенком-собственник

Главной особенностью оформления залога на квартиру, частично принадлежащую ребенку, является конфликт интересов банка и органов опеки. Без разрешения муниципалов сделать квартиру предметом залога не выйдет. С точки зрения опекунского совета обременение недвижимости залогом является значимым ухудшением жилищных условий. Даже если ипотека предполагает существенное увеличение доли ребенка, органы опеки рассматривают риск, в любом случае присутствующий при кредитовании. Так, обстоятельства могут измениться, и если родители/поручители/созаемщики окажутся не в состоянии выплачивать проценты по ипотеке, банк получит право на продажу квартиры по балансовой стоимости. В таком случае несовершеннолетний ребенок может остаться без крова над головой.

Поскольку органы опеки дают свое согласие на оформление ипотеки с долей ребенка с огромной осмотрительностью, банки предпочитают не связываться с «детскими» квартирами. Ведь при невыполнении должником обязательств законно продать такую недвижимость банк попросту не сможет – закон строго защищает жилищные интересы несовершеннолетних. Не сможет банк даже выплатить ребенку возмещение за его долю квартиры, поэтому ликвидность такого жилья стремится к нулю.

Нюансы и варианты

При внешне неблагоприятной ситуации и правового вакуума, сложившегося вокруг права собственности несовершеннолетних, существуют законные «лазейки», упрощающие получение ипотеки под залог квартиры, частично являющейся детской собственностью.

Так, можно выделить долю собственности ребенка после погашения ипотечного долга или заключения сделки купли-продажи. С точки зрения банка, первый вариант удобнее – поскольку дети не имеют перед ним обязательств и не могут отвечать по кредитному договору.

Если ипотека берется под строительство индивидуального жилья, вопрос можно решить на ранних этапах стройки, когда еще возможно выделение доли ребенка.

Несколько упрощает получение ипотеки наличие материнского капитала – сертификат гарантирует банку первоначальный взнос и хотя бы частично обеспечивает его интересы.

Можно вообще отказаться от неудобного с правовой точки зрения предмета недвижимости. И предложить банку другое имущество – или средства, полученные по потребительскому кредиту (правда, ставка такого кредитования, как правило, превышает ипотечную в 1,5 раза).

Не исключены и более хитрые варианты – к примеру, ребенка можно временно прописать в квартире у родственников и знакомых. Также близкие родственники (чаще всего, бабушки и дедушки), могут взять на себя обязательство предоставить ребенку долю в собственной недвижимости.

Если предполагаемый предмет залога имеет достаточно высокую рыночную стоимость, можно приобрести небольшую квартиру для ребенка и сдать ее в аренду. Органы опеки дадут согласие на такую операцию лишь в том случае, если доля несовершеннолетнего при этом не уменьшится. Разницу между стоимостью жилья можно будет предложить банку в качестве первичного взноса.

Документы для органов опеки

Для получения разрешения на ипотеку с ребенком собственником квартиры необходимо предоставить органам опеки и попечительства:

документы, подтверждающие права собственности на приобретаемое жилье и недвижимость, отводимую по залог;

• Плохая кредитная история.
• Низкий уровень платёжеспособности.
• Квартира упала в цене.
• Сделана незаконная перепланировка квартиры.
• Отсутствие страховки.
• При получении ипотеки был использован материнский капитал.
• Кредитный договор не соответствует условиям программы.
• Сумма ипотеки выше или ниже указанных ограничений.
• Нарушены временные ограничения (ипотека оформлена менее полугода).
• Несоответствие возрастных ограничений.
• Цель ипотеки не соответствует условиям программы.
• Заявка подана в тот же банк, который выдал ипотеку.
• Разница между ставками меньше одного процентного пункта.
• Развод супругов.
• Кредит оформлен без залога на недвижимость.
• Повторное рефинансирование.

Рефинансирование – полезная финансовая услуга, которая сокращает расходы на обслуживание кредита и итоговую переплату. Благодаря этой программе семьи с детьми могут сэкономить за несколько лет до пятисот тысяч рублей.

Хоть эта программа и считается краткосрочной (возможно она будет продлена), она всё же носит позитивный характер. Ведь благодаря программе рефинансирования многие люди смогут приобрести своё жильё на выгодных условиях.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Памятка — что нужно знать про рефинансирование ипотеки

• рефинансирование позволяет снизить процентную ставку, изменить условия ипотеки и объединить несколько кредитов (включая автокредиты и потребкредиты);
• услугу можно оформить в «своем» банке, но при переходе в другой шансов на одобрение больше;
• рефинансировать ипотеку лучше на ранних сроках (в первые 2-3 года), чтобы была заметна экономия на переплате по процентам;
• оптимальный момент для рефинансирования — при разнице в ставках 1,5-2%;
• заявка на рефинансирование не отражается в кредитной истории, но там будут видны запросы банков;
• рефинансировать кредит можно неограниченное количество раз;
• оформление услуги занимает в среднем до 1 месяца в «своем» банке и 1-2 месяца — в другом;
• банк может отказать в рефинансировании без объяснения причин;
• подать повторное заявление на рефинансирование можно в среднем через 2-3 месяца;
• при рефинансировании ипотеки по ДДУ новостройка должна быть аккредитована этим банком;
• рефинансирование ипотеки с маткапиталом потребует получение согласия на смену залогодержателя в органах опеки и попечительства и выделение доли ребенку при закрытии первого кредита.

Как оформляется выделение долей

Средства материнского сертификата изначально находятся в ведении Пенсионного Фонда РФ. Его сотрудники обязаны следить, чтобы получатели средств не нарушали особые Правила, утвержденные 12.12.2007 года (скачать в word).

Положения данного документа определяют, как доли детям по мат капиталу выделять в случае, если на дату, когда капитал перечисляется застройщику или продавцу недвижимости, приобретатель не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на покупку. Подобное возможно, если жилье покупается:

1. В рассрочку. Продавец или застройщик сначала получит всю сумму, только потом передаст покупателю право собственности.
2. С привлечением ипотечного займа. Объект покупки становится залогом по кредиту. До внесения последнего платежа недвижимость нельзя подарить, продать, совершать с ней иные юридически важные действия.
3. По ДДУ. Дома, как такового еще нет, покупатель владеет пока виртуальными квадратными метрами.

Во всех ситуациях, перечисленных выше, передача долей детям практически невозможна (если по документам везде недвижимость значится на одном человеке).