Квартира с Обременением и не Выделенными Долями

Риски покупателя

Если есть обременение, покупатель рискует, что сделка будет аннулирована через суд. Это возможно, если:

В остальных случаях покупатель получит жилье «с сюрпризом» в виде непрошеных жильцов. Избежать рисков поможет своевременная проверка документов на недвижимость и грамотный ДКП. Инструкцию о том, как самостоятельно проверить жилье, мы размещали по этой ссылке.

Продажа недвижимости с обременением – достаточно сложная процедура, но вполне исполнимая. Можно ли продать квартиру с обременением, зависит только от его вида. В некоторых случаях можно только получить согласие третьего лица, в других – придется погашать запись.

Покупка квартиры с обременениями – что это такое и чем это может грозить ?!

В соответствии с установленными законодательными нормами дом с обременением или квартира – это объект недвижимости, на который наложены определенные законные ограничения, связанные с правом собственности. Расскажем в данной статье о том, какие виды обременений встречаются на практике. Вообще собственник помещения с обременением не может сам всегда распоряжаться объектом недвижимости. Надо согласовывать решение об его отчуждении или дарении с государственными органами и иными категориями лиц.

Ипотечное обременение.

Если вы купили жилое помещение при помощи ипотечного кредита, то в таком случае по закону оно будет считаться залогом. И окончательным собственником жилья можно стать только после того, как банк снимет обременение в виде этого самого залога. Для этого надо полностью погасить свои финансовые обязательства перед банковской организацией. Такая квартира считается по закону жильем с обременением. На период выплаты кредитных обязательств заемщик собственник квартиры, но в то же время от банка обязательно потребуется разрешение, если он захочет продать, подарить или же сдать ее в аренду. Юристы крайне не советуют приобретать квартиры в залоге без участия банка иначе сделка может быть оспорена.

Договор безвозмездного участия.

Россияне в далеком 1991 году получили право на приватизацию жилых помещений, которые находятся в собственности муниципальных органов. Кто-то сделал это, ну а другие граждане отказались от приватизации. Живут они в таких жилых помещениях на правах договора социального найма. Право бессрочного пользования дает то, что человека, проживающего в подобной квартире нельзя выселить из нее, даже если вы купили подобное жилье. По закону человек в нем жить может пожизненно.

Арест на жилую квартиру.

Такой вид обременения помещения часто наступает в ходе вынесения судебного решения. Например, квартиру могут арестовать за неуплаченные вовремя долговые обязательства или если человек был приговорен приговором суда к лишению свободы. Юридически значимые действия с объектом жилой недвижимости при аресте должны согласовываться с судебными приставами или с судебной комиссией, которая может принять решение о продаже или же конфискации квартиры. Все средства с торгов идут на оплату как долга, так и издержек суда. Подобное жилье нельзя купить, продать просто так.

Доверительное управление жильем.

По закону доверительное обременение на объект недвижимости накладывается исключительно по желанию самого собственника. Оформляется оно на основании заключенного договора доверительного управления. Проще говоря исключая право собственности доверитель начинает обладать определенными правами на пользование жилым помещением. Договор оформляется на любой срок с участием нотариуса. При доверительном управлении нельзя подарить или продать квартиру без согласия ее собственника.

Квартира с прописанными несовершеннолетними собственниками.

Больше всего проблем возникает при приобретении недвижимого имущества с прописанными детьми или если сами дети являются собственниками жилого помещения. Факт такой сделки может в отдельных случаях быть оспоренным в судебном порядке и это прямые риски потери своих денежных средств. Например, часто после приобретения жилой недвижимости вовсе выясняется то, что ребенка из нее выписать невозможно. Наблюдается это в тот момент, когда нет разрешения от органов опеки и попечительства, если условия проживания для ребенка в новом жилом помещении гораздо хуже, чем в старом. Учитывать надо и то, что по закону несовершеннолетние граждане обязаны проживать вместе со своими родителей. Поэтому может появиться сложная правовая ситуация, когда выписать нельзя не только несовершеннолетнего ребенка, но и одного из его родителей, например, мать.

Самый просто способ – это требование от продавца чтобы он выписал всех проживающих и зарегистрированных несовершеннолетних граждан из жилого помещения до того, как будет подписан договор купли-продажи. При этом оптимально, если условие о выписке будет содержаться в предварительном договоре купли-продажи. Для этого также требуется разрешение органов опеки и попечительства, так как ребенок не может по закону фактически выписаться в никуда.

Кстати, проблемы могут возникнуть и если жилое помещение было приобретено с использованием средств материнского капитала. По закону если жилье было куплено таким образом, то тогда его собственником становятся мать, отец, дети. При невыполнении данного условия сделка опять же может быть оспорена в судебном порядке. При покупке квартиры с прописанными детьми надо выяснить все сведения касательно их и привлечения средств материнского капитала на приобретение объекта жилой недвижимости, уточнить информацию о разрешении от органов опеки и спросить у продавца готов ли он к выписке несовершеннолетних жильцов до того, как будет подписан основной договор купли-продажи.

Рента и завещательный отказ.

При заключении договора ренты собственник в обмен на свое жилье должен получить по закону определенную сумму. Рента бывает пожизненная или в виде содержания с иждивением. Распоряжаться жильем, находящемся в ренте можно только после того, как умрет его бывший владелец. Снимается обременением путем расторжения договора ренты. Завещательный отказ представлен особым обязательством, благодаря которому наследники готовы реализовывать прямую волю наследодателя. То есть наследуемое вами жилое помещение получает специальное обременение в виде человека, живущего в нем и которого нельзя просто так выселить. Этот жилец при всем прочем не потеряет право проживания даже в случае смены владельца недвижимости.

Как понять имеется ли на квартире обременение ?!

Важно провести проверку наличия обременения непосредственно перед покупкой жилого помещения. Можно заказать в этих целях выписку из ЕГРН. Она заказывается из МФЦ, на сайте Кадастровой палаты или же на сайте Росреестра. В данном документе обозначается кто является собственником жилой квартиры, интересующей вас. Также прописывается имеется ли какое-то обременение на жилом помещении в виде того же ареста либо залога, каков размер доли собственности. Стоимость выписки от 250 до 1000 рублей в зависимости от типа запрашиваемого вами документа.

Какие есть общие риски ?!

Если вы приобретаете жилье в ипотеку, то есть риск того, что продавец получает аванс, гасит кредит вашими денежными средствами и просто отказывается от сделки. Особенно опасно если вы передаете аванс без документального подтверждения. В случае с несовершеннолетними если органы опеки не одобрят гражданско-правовую сделку, то тогда она в судебном порядке будет признана недействительной. Это значит то, что вам придется вернуть жилую квартиру непосредственно продавцу. Рента тоже как одно из обременений несет опасность. Она часто применяется в определенных мошеннических схемах, когда сделки заключаются с фальсифицированными либо подложными документами. При аресте продать квартиру нельзя, но и тут есть хитрость, когда применяется подлог документов. А вот завещательный отказ вовсе не регистрируется в органах Росреестра и вы можете получить вместе с жилым помещением в итоге жильца, обладающего правом пожизненного проживания в квартире.

Продажа квартиры с обременением

Обязательной стороной договора купли-продажи обремененной квартиры, помимо продавца и покупателя, является третье лицо — им может выступать банк, судебный орган, получатель ренты и др. В самом договоре при этом в обязательном порядке указывается наличие имеющегося обременения на квартиру.

Покупая недвижимость с обременением, следует учитывать тот факт, что продавец может иметь ограниченные права по распоряжению своим имуществом. Если существуют другие понравившиеся предложения о покупке квартиры, либо для покупателя нежелательна сделка с юридически проблемной квартирой, то стоит сразу отказаться от покупки квартиры с обременением.