Квартира Является Долей в Нежилом Помещении

Пример практики

Однажды юрист ввел дело по определению порядка пользования нежилым помещением, у которого было 2 владельца: один – наш клиент, другой – стал владельцем по наследству, из-за чего и произошел конфликт какой частью кому пользоваться. С предыдущим собственником была договоренность, однако новый отказывался добровольно решить этот спор.

В итоге обратились в суд, чтобы определить порядок пользования нежилым помещением.

Чем грозит игнорирование и оставление данной проблемы без внимания?

Проблема заключается в том, что на такие многоквартирные жилые дома распространяют режим общей долевой собственности, что усложняет жизнь владельцами такого жилья, не дает им делать перепланировки, расширять жилье и прочее.

Так, на обращение доверителя в Госкомрегистр с заявлением о внесении сведений о регистрации квартиры, было отказано по причине того, что на кадастровый учет ставят только отдельную квартиру или дом в целом, а не долю в доме.

Как купить квартиру под офис, офис в квартире — тонкости закона

Иногда, вместо аренды удобнее и выгоднее просто купить квартиру, которая уже переведена в нежилой фонд. Такой способ удобен как минимум тем, что обладая квартирой, вы освобождаете себя от многих обязанностей, которыми вас сковывает договор об аренде.

Для покупки офисного помещения вы можете обратиться к риелторам, или самостоятельно провести сделку.

Купить квартиру под офис в жилом доме не сложнее, чем купить квартиру для проживания. Основной трудностью станет выбор помещения. Обязательно проверяйте законность всех документов на право собственности и наличие подтверждающих нежилую категорию помещения справок.

Словом, квартира, используемая под офис – это отличная идея. И если вы готовы потратить чуть больше усилий, для экономии большого количества средств, в сравнении с арендой или покупкой помещения в бизнес-центре, то это решение как раз то, что вам нужно.

Выделение доли в жилом/нежилом помещении

После принятия Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1(ред. от 11.06.2008) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в стране началось массовое приобретение недвижимости в собственность, при этом собственниками одного жилого помещения могли стать несколько людей одновременно. Это, в свою очередь, привело к многочисленным проблемам, например таким, как отсутствие согласия между собственниками. Разрешить конфликтную ситуацию во многом помогает следующее: выделение доли в жилом помещении. Выдел доли – довольно сложный процесс и зачастую нуждается в консультации грамотных юристов.

Решение о выделении доли возможно как в добровольном порядке, так и через суд. Ведь зачастую собственники, проживая в помещении, даже и не знают, что и сколько каждому из них принадлежит по праву. Один из вариантов – определить доли самостоятельно, по обоюдному согласию, заключив и заверив договор у нотариуса. Другой способ – обращение в суд с заявлением о выделении долей.

Следует помнить о том, что выделение доли подлежит обязательной государственной регистрации, независимо от того, каким способом произошло выделение доли в жилом помещении.

Что касается выделения доли в нежилом помещении, то оно также происходит как путем подписания соглашения между участниками долевой собственности, так и путем обращения в суд, в случае не достижения согласия между ними. Следует помнить о выплате денежной компенсации тому собственнику, выделение доли которого невозможно с точки зрения законодательства по причине нанесения значительного ущерба помещению.

Перевод помещения как решение проблемы

Следует отметить, что ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое. Для указанного перевода не требуется получение согласия всех собственников многоквартирного дома, в том числе, и в случае перепланировки помещения. Однако, если такой перевод связан с проведением работ по реконструкции дома, то будет необходимо получить согласие всех собственников помещений либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Для изменения статуса нежилого помещения оно должно принадлежать на праве собственности заявителю и не быть ничем обременено.

Более того, оно должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или должна существовать техническая возможность привести помещение в соответствие требованиям, которые установлены частью II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N47 (в редакции от 25.03.2015) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», СНИПами, Федеральным законом от 30.12.2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и положениям ЖК РФ.

Перечень документов, необходимых для перевода помещения

Перечень документов, которые необходимо представить заявителю в уполномоченный орган, указан в ст. 23 ЖК РФ и в Административном регламенте предоставления государственной услуги г. Москвы «перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП.

На территории г. Москвы функции по переводу помещения из нежилого в жилое выполняет Департамент городского имущества г.Москвы. В случае, если заявителем выступает юридическое лицо, документы подаются непосредственно в Департамент, и в — «МФЦ», если заявителем выступает физическое лицо.

Согласно п. 2.5. указанного Административного регламента, заявитель должен подать следующий пакет документов:

• запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое;
• документ, удостоверяющий личность заявителя, или документ, удостоверяющий личность и полномочия представителя заявителя;
• правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (и их копии);
• проект переустройства или перепланировки помещения (в случае необходимости);
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, к которому следует приложить уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);
• заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;
• решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний ребенок;
• свидетельство о рождении или соответствующий документ в отношении детей-сирот, а также если свидетельство или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, были получены не в г. Москве.

Кроме указанного, выписку из ЕГРП, единый жилищный документ, поэтажный план с экспликацией, выписку из технического паспорта, справку органа технического учета о состоянии здания/помещения, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, кадастровый паспорт земельного участка, заключение Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы,

Государственная пошлина при подаче перечисленных документов не уплачивается.

Если перевод согласован, орган местного самоуправления выдает уведомление о переводе нежилого помещения в жилое. Если в согласовании отказано, об этом сообщат в уведомлении об отказе в переводе нежилого помещения в жилое.

Решение об отказе в переводе помещения из нежилого в жилое может быть обжаловано заявителем в судебном порядке в течение трех месяцев с момента получения уведомления об отказе.

Если же перевод был согласован, то можно смело получать новые документы БТИ и новое Свидетельство о праве собственности уже на жилое помещение, то есть квартиру.

Исходя из содержания настоящей статьи, хочется посоветовать: подумайте, взвесьте все «за» и «против» прежде, чем приобретать «апартамент» для дальнейшего проживания в нем, ведь перевести его в жилое помещение может и не удастся, а низкая цена при покупке будет «компенсирована» большими затратами на его содержание.

Ксения Власова, адвокат Московской коллегии адвокатов «Юлова и партнеры»