Можно ли Оспорить Продажу Квартиры по Наследству

Заключительные рекомендации покупателю

Приобретение жилья на вторичном рынке практически всегда чревата рисками. Главной задачей является выявить их и минимизировать до момента подписания договора купли-продажи.

Конечно, не все обладают необходимыми знаниями для грамотного совершения сделки. Но если следовать наставлениям, проблем не будет.

1. Проверяя документы, уделяется внимание даже мельчайшим деталям. Описки в адресе, цифрах, инициалах создадут дополнительные проблемы.
2. Обязательно выясняют у соседей, кто жил в квартире и с какого времени, есть ли родственники.
3. Когда квартира продается по доверенности, лучше настаивать на присутствии собственника при совершении сделки.
4. Оптимальным для покупателя является проведение расчетов после регистрации перехода прав. На этом и нужно настаивать в переговорах с продавцом, как вариант использовать банковскую ячейку.
5. Не повредят консультации от юристов и адвокатов по недвижимости. Взгляд на ситуацию со стороны, никогда не бывает лишним.

В случае, когда окончательный выбор остановился на приобретении унаследованной квартиры, желательно предварительно проработать этапы сделки. И не нужно бояться потерять время. Оно окупится надежным, договором и скорым новосельем.

Кaкиe дoкaзaтeльcтвa мoжнo пpeдocтaвлять в cyдe

To, ocпapивaeтcя ли дapcтвeннaя или cyд oткaзывaeт в yдoвлeтвopeнии иcкa, нaпpямyю зaвиcит oт кoppeктнocти ocнoвaний и дoкaзaтeльнoй бaзы. Чeм бoльшe дoкaзaтeльcтв, чeм oни мoщнee — тeм вышe шaнc ocпopить дoгoвop дapeния. К дoкaзaтeльcтвaм пo гpaждaнcким дeлaм oтнocят:

🗒 любыe дoкyмeнты, cпpaвки , зaвepeнныe пeчaтью и пoдпиcью — нaпpимep, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии дapитeля нeдeecпocoбным, выпиcкa из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти, caм дoгoвop дapeния, cпpaвкa из бoльницы o тoм, чтo дapитeль нaxoдилcя в cocтoянии aлкoгoльнoгo oпьянeния;

💾 ayдиo, видeo и тeкcтoвыe фaйлы , в тoм чиcлe cкpиншoты — нaпpимep, зaпиcи paзгoвopoв нa диктoфoн, cкpиншoты пepeпиcoк в coциaльныx ceтяx и дpyгиe, жeлaтeльнo нoтapиaльнo зaвepeнныe дoкaзaтeльcтвa;

🕵 пoкaзaния cвидeтeлeй — нaпpимep, иx иcпoльзyют пpи oтcyтcтвии дpyгиx вecoмыx дoкaзaтeльcтв, пpимeняют пpи дoкaзaтeльcтвe тoгo, чтo дapитeль coвepшил cдeлкy нe дoбpoвoльнo, a пoд дaвлeниeм.

Mнoгиe зaдaют вoпpoc : « чтo мoжнo ocпopить — зaвeщaниe или дapcтвeннyю? ». Пpи пpaвильнoй дoкaзaтeльнoй бaзe мoжнo ocпopить и дoгoвop дapeния, и зaвeщaниe.

Реальна ли защита в суде?

При правильно избранной стратегии защиты и тактики участие в прениях будет эффективным. Работа адвоката увеличивает шансы получения положительного решения по квартире. Лично присутствовать не обязательно, если есть доверенное лицо, готовое представлять ваши интересы на основании нотариально заверенной доверенности. Это может быть любой гражданин, но лучше, если в прениях участвует юрист, специализирующийся на наследственных делах и сделках с покупкой недвижимости.

Документы, подтверждающие добросовестность покупателя

Важно убедить судей в своей добропорядочности. Также важно предоставить документацию, указывающую на то, что обязанности по соглашению о покупке полностью исполнены. Для этого предъявляют чек, квитанцию, расписку или банковскую выписку об уплате цены квартиры в полном объеме. Объяснять источник средств не придется. Все внимание переключите на доказательство собственной надежности как покупателя.

Что вызывает сомнения суда?

Добросовестность покупки доказывается документально. Но бумаги есть разные, и нужно правильно сформировать мнение, не вызвав недоверия со стороны судьи. Если этого не сделать, исход слушания по делу о квартире может оказаться непредсказуемым. Обращают внимание на аккуратность, проявленную при оформлении квартиры, а также на ценообразование, что свидетельствует о порядочности и честности.

Явно заниженная цена недвижимости

Если покупка произведена по заниженным ценам, возникает подозрение, что имеет место преступный сговор участников сделки. Перепродажа квартиры сопровождается уплатой налога на доходы физических лиц. Занизить стоимость квартиры означает сэкономить незаконным путем. Деньги получает продавец, он же несет налоговую повинность. Но подпись покупателя свидетельствует, что он знал о происходящем, а значит, является соучастником.

Налогообложение РФ предполагает выплату 13% НДФЛ, если покупку оформляет физлицо с Российским гражданством. Нерезиденты тратят 30%. Уклонение преследуется по закону. Ответственность – от штрафных санкций до лишения свободы, если имеются отягчающие обстоятельства.

Грубые ошибки в договоре купли-продажи

Проявив невнимательность, можно поставить под удар покупку квартиры. Размытые формулировки, отсутствие требуемых данных о жилье, указание неверных сведений косвенно указывают на заранее подготовленное мошенничество. Получается, что грубые нарушения не случайны, а запланированы. Конечная цель – расторгнуть покупку и получить незаконную прибыль. Это могут быть суммы, выплаченные в рамках сделки, или квартира как ценный объект. Результат – предвзятое отношение судей.

Оспорить решающее постановление можно в арбитражном порядке. Для этого подается исковая жалоба. Придется дополнительно потратиться на пошлину. Но главное – время и нервы. Заявлять о проведении повторного слушания по тому же иску нельзя.

Чтобы не попасть в неловкое положение и не рисковать квартирой, доверьте покупку юристу, который проконтролирует ход процедуры на всех этапах вплоть до выдачи выписки из реестра объектов недвижимости РФ.

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Больше половины всех вторичных квартир на продажу собственники получили в наследство. При этом покупатели стараются не иметь дело с таким жильем, так как боятся неожиданных наследников, которые могут заявить о своих правах уже после продажи жилья. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски при покупке наследственной квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов из «Юридического центра адвоката Олега Сухова».

Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.

Впрочем, с каждым годом «чистых» вариантов становится все меньше. «Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и «нулевых». Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству», – констатирует адвокат Олег Сухов. Многие люди напуганы драматическими историями о том, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части. Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.

Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

В зоне повышенного риска находится так называемое «свежее» наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2–3 года до того, как жилье было выставлено на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5–2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5–10%. Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону.

Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».

1. Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7–10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.

2. Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

3. Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену. В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.