Какие риски при продаже квартиры, находящейся в залоге у банка?

Собственник, желающий продать свою ипотечную квартиру, не несёт никаких рисков. Его жильё в залоге у банка и этот факт зарегистрирован в Росреестре. Никто не сможет обманным путём забрать жильё, пока на нём обременение. Больше рискует покупатель. Необходимо дождаться согласия банка, а он может оспорить сделку. Нужно удостовериться, что всё в порядке с долями несовершеннолетних собственников и не будет претензий от органов опеки. Важно правильно оформить предварительный договор, когда происходит передача задатка на закрытие ипотеки.

Поэтому для безопасности покупателю лучше выбрать трехстороннюю сделку, когда в купле-продаже участвует банк. Налог При Продажи Доли в Ипотечной Квартире.

Риски, которые могут возникнуть перед покупателем

Нужно сразу сказать, что риски при покупке любой недвижимости существуют всегда (подробнее о том, на что обратить внимание при покупке квартиры, можно узнать тут), ну а в подобных случаях (с обременением) они, конечно увеличиваются. Можно выделить следующие риски для покупателя:

    Оригиналы правоустанавливающих документов на залоговую квартиру хранятся (в большинстве случаев) в банках. Покупатель (при подписании предварительного договора) не может получить их на руки, чтобы спокойно и основательно ознакомиться, даже под гарантию задатка. Риск заключается в том, что продавец вполне может взять задатки у нескольких лиц одновременно.

В итоге можно сделать вывод, что продажа залогового жилья получается выгодна для каждой из сторон:

Но, естественно, процесс подобной сделки необходимо тщательно и грамотно контролировать, чтобы избежать неприятных последствий – «подводных камней». Квартира в Залоге у Банка Как Продать Долю.

Незаконная продажа

Наличие в договоре кредитования условия о том, что залоговую квартиру допустимо отчуждать в собственность третьим лицам только в порядке наследования (п.3 ст.37 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.), делает сделку купли – продажи недействительной и порождает необходимость возврата сторонами полученной в результате ее проведения прибыли (имущественной, материальной). Банк вправе потребовать досрочного погашения кредита от владельца, независимо от того, кто будет им являться – оформивший ипотеку на приобретение квадратных метров или позже купивший это жилье гражданин (п.2 ст.351 ГК РФ).

Игнорируя обязанность уведомить кредитную организацию о реализации залоговой недвижимости, продавец допускает возможность оспаривания банком проведенного отчуждения квартиры. В ходе судебных разбирательств закон встанет на сторону банка, передав ему права собственности на квадратные метры (ст.301 ГК РФ).

Желание извлечь дополнительную выгоду заставляет граждан обходить закон, осуществляя сделку в тайне от выдавшего ипотечный кредит финансового учреждения или уклоняясь от уплаты налога. Государственные органы, призванные контролировать операции купли – продажи недвижимости, выявляют нарушения. В результате допустившего их гражданина ожидают предусмотренные законодательством последствия, зависящие от степени его виновности.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна. Продажа Доли Квартиры в Залоге у Банка.

Как происходит продажа?
Чтобы продать долю банковской организации, необходимо совершить следующие действия:

Как выкупить долю в квартире — пошаговый алгоритм действий

  • выберите организацию, которая оказывает услугу долевой ипотеки — сравните программы разных банков — отдайте предпочтение той, которая экономически выгоднее;
  • напишите заявку в банк, ответьте на вопросы анкеты;
  • дождитесь решения — через несколько дней банк вас уведомит. Если решение положительное, вас попросят подойти в офис;
  • соберите необходимые документы. Учитывайте, они должны подтверждать ту информацию, которая отражена в анкете;
  • заручитесь согласием остальных долевых владельцев — без их согласия ипотеку не дадут, так как залоговым объектом станет вся квартира;
  • составьте предварительный договор, подпишите остальных согласие на обременение их долей;
  • внесите стартовый платеж;
  • оформите страховой полис — если откажетесь от этой услуги, банк повысит ставку в среднем на 1 пункт;
  • перерегистрируйте жилье, оформите закладную. Все документы отдайте кредитору. Договор будет находиться в финансовом учреждении, пока вы полностью не расплатитесь за ипотеку;
  • ожидайте, когда банк перечислит займ продавцу долевой собственности. Обратите внимание! Ипотечные кредиты наличными деньгами не выдаются.

После оформления сделки заемщик является полноправным хозяином объекта недвижимости. При этом, пока обременение не снимут, дарить или продавать жилье он не вправе. На любые финансовые действия потребуется разрешение банка.

Доля в квартире. Можно ли продать или заложить?

Доля в квартире. Порой у собственника доли возникают вопросы, как ею распоряжаться и можно ли это вообще делать. Вообще, по закону собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться своей недвижимостью. Доля в квартире не исключение. Но есть нюансы.

Когда у недвижимости несколько собственников, такой вид собственности по закону называется общая долевая (у супругов – общая совместная). Так вот, общая долевая – у каждого собственника своя, четко определенная доля.

Порой возникают вопросы, как распоряжаться такой долей и можно ли это вообще делать. Распоряжаться означает продавать, закладывать, передавать в наследство, дарить и т.д.

Вообще, статья 209 Гражданского кодекса России гласит, что собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться своей недвижимостью. Доля в квартире не исключение. Но есть нюансы.

Электронная регистрация прав на недвижимость. Как это сделать?

Доля в квартире. Продажа

Согласно ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации, у владельцев остальных долей есть особое право – преимущественное право покупки вашей доли перед третьими лицами.

Это означает, что, если вы соберетесь продать свою долю постороннему лицу (ну мало ли какие у вас отношения в семье), то сначала вы должны предложить ее своим совладельцам. Не спросить согласия, а предложить.

Чтобы правильно оформить предложение, вы готовите его в письменной форме и отправляете, например, заказным письмом своим соседям. В предложении вы должны обязательно указать цену. Можно, конечно, вручить лично под роспись и получить письменный отказ (форму отказа можно заготовить самому, предложив сособственникам только подписать его), но сомнительно, что остальные сособственники добровольно его подпишут.

Если отказа вам никто не дал, то ждете месяц. Раньше этого срока, если у вас нет письменных добровольных отказов, никаких юридически значимых действий производить не следует. Но вы можете искать покупателя на свою долю.

Напомним, что сделки с недвижимостью, в которой несколько собственников, теперь производятся только через нотариуса. Это нотариальные сделки. Поэтому, для оформления сделки купли-продажи доли, идете с покупателем к нотариусу. Приносите либо письменные отказы соседей, либо квитанцию об отправке предложений о продаже с отметкой о вручении.

Нотариальное оформление сделок с долями. Новости

Нотариус проверяет, что все было сделано по закону (сбор отказов) и оформляет нотариальную сделку. Любая сделка с недвижимостью подлежит регистрации в Росреестре. Поэтому сдаете договор туда. Можно через этого же нотариуса.

Доля в квартире. Залог

Заложить долю в квартире можно. Более того, на залог доли в квартире согласия других сособственников не требуется. Об этом прямо говорит ФЗ об ипотеке , п. 2. ст.7 «Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников».

Но не все так просто.

Что такое доля в натуре и как ее оформить?

И еще. В соответствии с законом для залога доли согласия других собственников не нужны, но, если вы перестанете платить по кредиту (займу), вашу долю придется продавать. А вот тут-то согласия совладельцев обязательны. Ну, а какая это морока, вы и сами уже поняли. Именно поэтому, банки не любят доли, даже, если они и выделены в натуре.

Документы для ипотеки (предмет залога). Что требует банк

Вы, конечно, можете найти и частного инвестора на вашу долю, но тут и ставка будет высокая, и последствия непредсказуемы. В том числе, для ваших бывших «соседей».

В общем, чтобы не зависеть от желаний ваших «соседей», договоритесь заранее о разделе долей в натуре. А еще будет лучше, если вы договоритесь с ними о продаже своей доли полюбовно.

Выводы

На сегодняшний день, банков, которые бы выдавали ипотеку на долю, нет. Доля — это часть квартиры, которая не выделена в виде комнаты. Человек может владеть 1/3 доли в трехкомнатной квартире, но определить, какая комната его, а какая — соседей, нельзя. Он будет владеть 1/3 доли в одной комнате, 1/3 доли во второй и 1/3 доли в третьей.

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Однако, есть банки, которые выдают ипотеку на комнату. Когда речь идет о комнате, в документах четко прописано, что за конкретным человеком закреплена конкретная комната, определены ее размеры, и т. д. Войти в нее без согласия собственника никто не может. Комната, в отличие от доли, является самостоятельной единицей, на ее продажу не нежно получать согласие собственников. Поэтому ипотеку на комнату банки дают охотнее.

Что касается долевой ипотеки, то сегодня банки дают кредит только на последнюю долю, после покупки которой заемщик становится собственником всей недвижимости. В этом случае, на нее уже никто не сможет претендовать, кроме самого заемщика. Такие программы выгодны супругам, которые разводятся. Один из супругов продает свою долю другому супругу — у одного появляются деньги на покупку отдельной недвижимости, а другой становиится полноправным владельцем целой квартиры, где бывшие супруги проживали меньше..

🟠 Пройдите опрос и получите бесплатную консультацию

🟠 Все вопросы задавайте в форме ниже

Оцените, пожалуйста, публикацию:
1 Звезд
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.