Можно ли Выкупить Незначительную Долю в Квартире

Верховный Суд РФ в августе 2016 г. по гражданскому делу № 78–КГ16–36 при рассмотрении кассационной жалобы встал на сторону истца, которому отказали все нижестоящие инстанции.

Алексеенкова М. В. обратилась с иском в суд к постороннему ей человеку Алексееву М. Г. о признании доли в квартире незначительной, прекращении его права собственности на данное помещение, возложении на себя обязанности по выплате компенсации. Женщина указала, что владеет 2/3 частью и проживает там с дочерью, а ответчику принадлежит только 1/3 от общей площади. В указанной квартире Алексеев М. Г. постоянно не проживал, а только хранил в комнате площадью 13,1 кв. м. старую мебель.

В натуре выделить третью часть от всей квартиры (оборудовать санузел, вход и т. д.) без нанесения ущерба помещению было невозможно. Однако суд первой инстанции отказал женщине в принудительном выкупе доли, а после апелляции решение также оставили без изменений. Истица пошла дальше, отправила кассационную жалобу. Коллегия Верховного суда запросила дело для проверки, после которой нашла основания для удовлетворения требований. Установили, что нижестоящие суды не учли следующий факт: долей мужчина пользуется не по назначению, а для складирования ненужных вещей. Для полноценного проживания у него есть своя квартира. Решение первой и апелляционной инстанции отменили, а дело направили на новое рассмотрение.

Основания для обращения в суд

Законодательство в ст. 235 ГК РФ устанавливает исчерпывающий список случаев, при которых возможна утрата собственнических прав на имущество:

• отчуждение – заключается в добровольной передаче собственности другому человеку (продажа, дарение, обмен);
• утрата в случае гибели либо уничтожения;
• добровольный отказ от собственнических прав;
• принудительное изъятие – имущество отнимается у хозяина (взыскание за долги, неправильное использование).

Эта норма предполагает, что выплата компенсации за незначительную часть в квартире вместо ее выделения в натуральном виде, возможна только при согласии владельца. При этом суд может обязать остальных владельцев осуществить выплату компенсации, даже если хозяин доли будет против.

Для принятия судебной инстанцией такого решения необходим комплекс следующих факторов:

1. Незначительность выкупаемой доли – слишком маленький размер (например, 1/20 часть в общем жилище).
2. Невозможность реального выделения такой части (в квартире имеется только один вход, санузел, кухня).
3. У хозяина такой доли нет интереса в ее использовании (живет в другом месте, в жилище не нуждается).

Конституционным Судом РФ вынесены постановления, согласно которым, при рассмотрении судебной инстанцией вопросов о принудительном выкупе части в жилище, судьи должны определять не только фат заинтересованности владельца незначительной доли в ее использовании, но и также выяснить соразмерность этой заинтересованности тем неудобствам, которые такой владелец причиняет иным собственникам.

Дела о принудительном выкупе части в жилье входят в компетенцию районных судов на территории расположения спорной квартиры.

Предлагаем ознакомиться Перевод работника на другую работу или должность в пределах одного предприятия

Для получения решения судебной инстанции следует придерживаться следующего алгоритма действий:

1. Досудебный порядок – необходимости в данной процедуре нет, она не является обязательной. Однако, попытка мирного решения вопроса может быть использована в пользу истца. Для этого следует отправить хозяину малозначительной части жилища письменное обращение, в котором указывается намерение выкупить его долю. Ксерокопия обращения будет считаться доказательством, даже если ответа на него не поступило.
2. Определение стоимости выкупаемой доли – желательно обратиться к специалисту-оценщику, который составит заключение о цене выкупаемой части. Документ также будет признан доказательством. Если дело будет выиграно истцом, стоимость услуг эксперта можно взыскать с ответчика.
3. Подготовка документации – чем больше доказательств получит судья, тем больше шансов для истца на удачный исход дела.
4. Формирование иска – исковое заявление составляется по установленной форме. Для правильного написания без опечаток и ошибок лучше воспользоваться помощью профессионала.
5. Подача пакета документов – бумаги необходимо направить в экспедицию (канцелярию) судебной инстанции. Сделать это можно посредством личного посещения, через представителя или почту (с уведомлением).
6. Судебный процесс – после принятия документов начинается непосредственное рассмотрение дела. Собственники вызываются в судебный орган, аргументируют свою позицию по спорному вопросу.
7. Принятие решения – проведя разбирательство, судебная инстанция выносит решение в пользу одной из сторон. Обжаловать его можно в срок до 10 дней.
8. Оформление собственнических прав – при положительном исходе разбирательства, истец должен перевести ответчику средства, которые равны стоимости выкупаемой части в жилище. После следует обратиться в Росреестр для оформления собственности.

Составление иска

Иск о принудительном выкупе доли в жилплощади составляется письменно и должен содержать следующую информацию:

Важно помнить, решив выкупить долю квартиры

• Знание норм действующего законодательства поможет в решении вопроса, но не сможет гарантировать достижения желаемого результата.
• Итог будет зависеть от большого количества факторов, некоторые из которых не будут зависеть от вас.
• Каждый случай выкупа является уникальным в своем роде, поэтому общепринятых шаблонов в этом вопросе не существует.

Когда можно требовать, чтобы другой собственник выкупил вашу долю?

Такая ситуация возможна, если вам принадлежит незначительная часть жилплощади, размеры которой по объективным причинам невозможно определить.

Пример. Двое собственников являются владельцами квартиры. При этом одному принадлежит 1/5 квартиры, а второму – 4/5. В такой ситуации владелец незначительной доли имеет полное право потребовать от основного собственника выплатить ему компенсацию, ведь определить порядок использования жилплощади в таком случае практически невозможно.

Дополнительная информация! Если решить вопрос мирным путем не удалось, и собственник отказывается выкупать незначительную долю, то владелец такого имущества в праве обратиться в судебные инстанции и потребовать выкупа своей доли в установленном законодательством порядке.

Владелец маленькой доли не хочет продавать ее владельцу основной части квартиры

Довольно распространенная ситуация, когда владелец большей части квартиры хочет стать собственником всей жилплощади. Многих интересует вопрос: можно ли в таком случае заставить другого совладельца продать свою долю в принудительной форме? Теоретически это возможно. При этом в обязательном порядке должны быть соблюдены следующие условия:

• Доля, с которой владелец жилья не хочет расставаться, должна быть очень незначительной. Является она таковой или нет – решают представители Фемиды в судебном порядке. Однако, точно можно сказать, что ¼ четырехкомнатной квартиры таковой не является. В то время, как 1/10 в однокомнатной – может быть признана именно таковой.
• Маленькая доля в квартире при любых условиях должна быть «не выделяемой». Это значит, что даже в судебном порядке нет возможности определить, какая именно часть имущества принадлежит владельцу.
• У хозяина незначительной доли нет существенного интереса в пользовании своей частью жилья. С практической точки зрения это означает, что у такого собственника есть другое жилье, где он постоянно проживает. Следовательно, легко может обойтись без «спорных» квадратных метров.

Решение спора по поводу размера компенсации при выкупе доли квартиры

Довольно часто разногласия возникают не из-за самого выкупа, а в связи с размером компенсации. Так, если стороны не могут прийти к согласию, то суд имеет право назначить проведение оценочной экспертизы. В ходе ее проведения независимый эксперт по оценке недвижимости выполняет специальные расчеты и озвучивает рыночную стоимость такой доли в квартире с учетом множества факторов. Наиболее существенные, которые оказывают непосредственное влияние на стоимость жилья – это:

Как только вопрос относительно размера компенсации решен, инициатор выкупа может передавать второму собственнику оговоренную сумму. В результате продавец перестает быть долевым участником, а покупатель становится собственником всей квартиры.

Краткие выводы

В судебной и юридической практике дела, связанные с принудительным выкупом доли в квартире, является одними из самых сложных и непредсказуемых. Всему виной несогласованность норм действующего законодательства и множество дополнительных факторов, способных повлиять на решение суда. Что имеем в результате? Отсутствие единого мнения в судебной практике по поводу выкупа доли в квартире.

Чаще всего проблемы с долевой собственностью возникают, когда речь идет о разделе имущества между наследниками.

Кто-то умирает, кто-то разводится, создаются новые семьи, налаживаются новые отношения и портятся старые. На место первоначальных собственников приходят их наследники, и возникает конфликт. А при этом принадлежащая каждому доля в квартире становится проблемной.

После того, как новые собственники оформляют свидетельства о праве собственности на свои доли в квартире, возникает вопрос: как этой квартирой пользоваться. Хорошо, если новые и прежние владельцы жилплощади смогут договориться полюбовно, например, определят компенсацию, продадут квартиру, поделив деньги, либо просто смогут жить вместе без конфликта.

Но в жизни часто наследники не могут договориться. Кто-то из совладельцев, понаглее и побойчее, занимает всю жилплощадь, ставит металлическую дверь со своим замком и не пускает другого собственника. Или предлагает ему мизерную сумму выкупа.

Что делать в таком случае пострадавшей стороне? Если другие сособственники всячески препятствуют вселению в квартиру, и нет никакой возможности с ними договориться, прямая дорога в суд.