На Что Обращать Внимание При Покупке Квартиры на Вторичном Рынке по Наследству

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.

Впрочем, с каждым годом «чистых» вариантов становится все меньше. «Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и «нулевых». Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству», – констатирует адвокат Олег Сухов. Многие люди напуганы драматическими историями о том, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части. Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.

Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

В зоне повышенного риска находится так называемое «свежее» наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2–3 года до того, как жилье было выставлено на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5–2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5–10%. Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону.

Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».

1. Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7–10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.

2. Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

3. Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену. В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм. На Что Нужно Обращать Внимание При Покупке Квартиры по Наследству.

Что нужно знать при покупке квартиры, полученной по наследству

К характеристикам жилья на вторичном рынке можно отнести не только площадь, планировку и расположение, но и его историю. Некоторые квартиры были приватизированы и принадлежали исключительно одному владельцу, другие — неоднократно покупались и продавались, сменив не одного собственника, а третьи — были получены продавцами в наследство. Продажа такой недвижимости — довольно обычное дело. Однако тем, кто собирается купить квартиру, полученную по наследству, нужно знать о существующих рисках, которые могут сопутствовать такой сделке.

Эксперты агентства недвижимости в Мытищах из компании «Столичная Регистрационная Компания» считают что, главный риск при покупке унаследованной квартиры состоит в том, что вместе с жильем можно приобрести имущественные претензии граждан, чьи права были нарушены при распределении наследства. При этом не важно, каким образом наследовал продавец – по завещанию или согласно закону. Если недвижимость получена по закону, есть вероятность того, что объявятся дальние родственники умершего, претендующие на имущество или наследник по завещанию, о котором, вступившие в наследство по закону родственники, ничего не знают.

Если же это квартира, полученная по завещанию, следует знать, что его могут пытаться оспаривать другие недовольные наследники. Кроме того, может появиться другой наследник с завещанием, составленным позднее, и оно отменит более ранний документ. Также, умерший мог иметь родственников, претендующих на долю в наследстве вне зависимости от текста завещания. К такой категории относятся: нетрудоспособный супруг, родители и другие родственники, пребывающие на иждивении.

Подобные обстоятельства могут привести в суд наследников и претендентов на жилье. В том случае, если истец докажет справедливость своих требований, суд признает сделку с недвижимостью недействительной, обязав каждую сторону возвратить все полученное по договору купли-продажи.

В результате, покупатель вынужден будет возвратить квартиру, а продавец — вернуть ему денежную сумму. Поскольку очень часто деньги оказываются потраченными, уповать останется только на судебных приставов и наличие у продавца ценного имущества или депозитов в банке для погашения долга. В случае если ни денег, ни ценного имущества не окажется, суд просто обяжет должника возвращать долг постепенно, например, с зарплаты, что растянется на долгие годы.

Не меньшие риски подстерегают покупателя квартиры, полученной по наследству недавно. По закону продавец, владеющий жильем менее трех лет, должен заплатить в казну подоходный налог с суммы продажи, превышающей 1 миллион рублей. Чтобы избежать этих расходов, в договоре продавец может указать заниженную стоимость. Соглашаясь на это, покупатель рискует в случае расторжения сделки получить назад ту сумму, которая указана в договоре, несмотря на то, что на самом деле он заплатил в несколько раз больше.

Еще одним неприятным нюансом может оказаться наличие завещательного отказа, то есть требования наследодателя о предоставлении права пользования недвижимостью другому лицу на определенный срок или до момента смерти. К примеру, отец завещает сыну квартиру с условием, что жена (мать сына или его мачеха) будет в жить в квартире до смерти. Даже при последующей передаче права собственности на унаследованное имущество, требование о пользовании им сохраняет силу согласно завещательному отказу.

Если данный факт станет известен после сделки купли-продажи, то обман продавца придется доказывать в суде.

Итак, что же следует предпринять покупателю, прежде чем решиться купить квартиру, полученную по наследству?

Во-первых, нужно внимательно изучить историю объекта и документы на него. Надо узнать, состоял ли в браке умерший, имеются ли у него дети, с кем он жил в последние годы. Если наследодатель был в разводе и у него имеются дети, но жил он с гражданской женой, которой и оставил квартиру — тяжбы весьма вероятны. Если же наследник — единственный сын умершего, то, скорее всего, судебных разбирательств не предвидится.

В обязательном порядке нужно проверить, имелись ли у умершего нетрудоспособные иждивенцы, учтены ли их права при выделении наследства. Следует обратить внимание и на количество наследников. Если их несколько, а в права вступил только один из них, стоит поинтересоваться, почему другие наследники отказались от наследства, и получить от них нотариально заверенный отказ.

Если в права вступили несколько наследников, то нужно иметь в виду, что и договор купли-продажи они должны подписывать все лично. Если оформлены доверенности, то нужно удостовериться в подлинности этих документов. Но даже в этом случае, лучше чтобы все наследники присутствовали на сделке.

В случае, когда приобретается квартира, полученная в наследство по закону, от наследников необходимо получить заявление, что о других претендентах на недвижимость им неизвестно. Если это квартира, унаследованная по завещанию, лучше получить подтверждение от законных наследников о том, что они не будут его оспаривать.

Также снижает риски и простая проверка личности наследника-продавца. Для этого нужно убедиться в наличии у него прав на продажу объекта, проверить паспорт и уточнить, не числится ли его паспорт утерянным. Не лишним будет добавить в пакет документов заверенную нотариально копию свидетельства о смерти бывшего хозяина квартиры.

Обезопасить покупателя при покупке жилья, полученного по наследству, может титульное страхование. При утрате права собственности на недвижимость, страхователь получит возмещение от страховой компании, равное стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, страхование титула обеспечит сделке дополнительный контроль. Если страховая компания посчитает, что покупка объекта чересчур рискованна и откажет в страховании, это даст повод задуматься, стоит ли покупать такую недвижимость.

Таким образом, квартира, полученная по наследству — особая категория недвижимости, при покупке которой нужно учитывать множество нюансов. Защититься от неприятных ситуаций можно, тщательно изучив все обстоятельства наследования, убедившись в подлинности всех документов и не пытаясь сэкономить на страховании и поддержке профессиональных юристов.

Какие проблемы могут возникнуть с покупкой квартиры доставшейся по наследству

Покупка квартиры – серьезный шаг, при котором покупатель иногда задействует все свои финансовые ресурсы. Если же человек прибегает к ипотеке, то кредит становится обременительным долгосрочным финансовым обязательством. Поэтому каждая сделка с недвижимостью требует тщательной проверки документов перед покупкой.

Какие подводные камни существуют при покупке квартиры, доставшейся по наследству, рассмотрим в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (804) 333-20-57