Обязательная Доля в Квартире Для Несовершеннолетних

Квартира с долей несовершеннолетнего не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства — это вы как потенциальный покупатель обязаны знать. Оформлением такого разрешения, как и подготовкой документа, подтверждающего, что ребенок получил в собственность долю в новой недвижимости, занимается продавец.

Разрешение органов опеки и документ, подтверждающий получение ребенком доли в новой недвижимости, — два документа, которые вы должны попросить у продавца квартиры (для своего же спокойствия).

Отсутствие этих документов и даже допущенные в них ошибки чреваты неприятностями — в первую очередь для покупателя. Они являются поводом для признания сделки недействительной. В результате чего все вернется к исходному состоянию: квартира уйдет обратно к продавцу, выплаченные за нее деньги — к покупателю. Только квартиру вам придется отдать в любом случае, а деньги, вероятнее всего, будут возвращаться частями и не так быстро, как хотелось бы.

Обязательно проверьте, что фамилия, имя и отчество ребенка, указанные в его свидетельстве о рождении или паспорте, совпадают с данными в выписке из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости).

Удостоверьтесь, что новая доля ребенка не уступает старой по площади и другим качественным характеристикам. Также органы опеки могут указать и сроки, в которые должно быть приобретено новое жилье для ребенка.

Комментарии экспертов нашего издания

Все сделки с несовершеннолетними — только нотариальные

Стоит напомнить что по закону все сделки с несовершеннолетними только Нотариальные!

В случае когда недвижимость приобретают за наличные средства, денежные средства будут перечислены на счет Продавца только после выделения долей несовершеннолетним.

Случаи когда нужно проверить ради своей безопасности скрытых потенциальных несовершеннолетних собственников, а это обязательно нужно делать, так как купив квартиру будущий покупатель рискует утратой недвижимости путем признания судом сделку ничтожной.

Просто попросить предоставить Продавца сведения по счету сертификата на Материнский капитал.

Запомните: если нет сведений в паспорте в разделе дети — это совсем не значит, что нет детей и на самом деле!

Второй способ получить сведения — это запрос через портал Госуслуги. Продавец через свой личный кабинет легко может найти данные и показать Покупателю был ли использован материнский капитал.

Хочу сказать, что Продажа или Покупка с несовершеннолетними несет за собой большую ответственность но и контролируется она так же усилено. Процедура влечет за собой несколько этапов.

Мария Агапитова, эксперт по недвижимости

Сделки с участием несовершеннолетних, обладающих ограниченной дееспособностью

Отдельно следует сказать о несовершеннолетних, которые прошли процедуру эмансипации, либо вступили в брак. Такие несовершеннолетние приобретают полную дееспособность. Следовательно, перечисленные правила на них не распространяются.

Таким образом, сделки по отчуждению недвижимости с участием несовершеннолетних, обладающих ограниченной дееспособностью, не так страшны, если проводить их в соответствии с требованиями законодательства.

Проверить, нет ли в приобретаемой квартире доли несовершеннолетнего, можно. В этом поможет Единый государственный реестр недвижимости, из которого можно запросить выписку на интересующий объект. Выписку можно заказать как лично в МФЦ, так и в электронном виде. Будущему собственнику нужно позаботиться о том, чтобы несовершеннолетний был снят с регистрационного учета до заключения сделки.

Нужно помнить, что правильное оформление купли-продажи жилья позволит избежать проблем, связанных с судебными разбирательствами как с участием сторон, так и уполномоченных государственных органов. Невнимательность может привести к такому последствию как признание сделки недействительной.

Николай Кудинов, юрист

Какие могут возникнуть проблемы

Наделение ребенка связано с рядом проблем, которые могут возникнуть в процессе оформления и после его окончания. Так:

1. Если супруги совместно владеют имуществом, необходимо сначала перевести его в общую долевую собственность, и лишь затем можно будет инициировать выделение части имущества малышу.
2. Нет гарантий того, что сотрудники Росреестра примут соглашение. Поэтому рекомендуется оформлять договор дарения.
3. После того как определенная часть имущества перейдет в собственность малыша, продать его на рынке станет гораздо сложнее.

Внимание! Продажа имущества, долевым владельцем которого является несовершеннолетний, может быть осуществлена только после получения согласия со стороны сотрудников органа опеки. Подробнее о разделении имущества согласно законам СК РФ читайте здесь.

Пример требований Органов опеки и попечительства

Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.

Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.

Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.

Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.

Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.

Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ГУВМ МВД), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.

Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.

В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.

Заключение

Проще всего продать квартиру с долей ребенка, если новое жилье покупается одновременно с реализацией старого и если условия жизни ребенка после переезда остаются на том же уровне или улучшаются.

Обязательно предварительно консультируйтесь у нотариуса и в органах опеки о необходимых документах и условиях проведения сделки в вашей ситуации. А с выбором нового жилья вам всегда поможем мы, вариантов у нас много:

Обязательная доля и отказ

После ухода из жизни человека нотариус создает так называемый «наследственный фонд», для чего все указанные наследодателем в завещании пожелания подробно учитываются. Если он того пожелал, то выдача имущества может осуществляться с определенной периодичностью, а не разово — например, на ежемесячной или ежегодной основе.

У наследников также есть право отказаться от наследства, чаще всего это делают в связи с наличием долгового обременения, однако это невозможно сделать в пользу другого лица. Доля каждого из вступивших в права наследников и без этого автоматически вырастет после того, как кто-то откажется. Несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный наследник тоже может отказаться, но в этом случае отказ подлежит рассмотрению органами опеки и попечительства.

Отказ от наследства

Законный представитель несовершеннолетнего вправе отказаться от наследства, если его принятие может каким-то образом навредить подопечному.

Казалось бы, как может навредить получение наследства? Проблема в том, что унаследовать можно не только деньги, квартиру или земельный участок, но и долги. В таком случае отказаться от наследства разумнее. Но это возможно, если получить соответствующее разрешение органа опеки и попечительства.

А вот может ли несовершеннолетний ребенок отказаться от наследства по собственной инициативе? Да, лицо в возрасте от 14 до 18 лет обладает таким правом, но в этом случае потребуется получить не только одобрение органа опеки и попечительства, но и родителей или лиц, что их заменяют.

Юрист. Кандидат юридических наук. В 2007 году окончила НИ ТГУ. В 2013 получила степень КЮН МФЮА. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Специализируюсь в области семейного и наследственного права.