Покупка Доли в Квартире с Прописанными Людьми

Родственник продает долю в общей квартире. Что делать?

Если квартира поделена на доли, всегда существует возможность того, что кто-то из собственников захочет продать свою часть жилья. Остальным такая продажа ничего хорошего не сулит. Что можно сделать, чтобы не допустить превращения квартиры в коммуналку?

Недавно в московском районе Перово конфликт между жителями коммунальной квартиры закончился убийством. Предшествовала криминальному происшествию продажа доли. Обычная двушка превратилась в коммуналку после того, как бывшие супруги развелись. Жена и сын продали свои доли новым собственникам, которые устроили прежнему хозяину невыносимую жизнь: мужчину не пускали на кухню и в ванную и всяческими способами выживали из квартиры. Тот не выдержал и захватил соседа в заложники, а потом застрелил.

Сделки с долями часто связаны с конфликтами, которые возникают и до, и после продажи доли. Особенно тяжело приходится тем собственникам, которые остаются в квартире, куда вселяются чужие. Можно ли предотвратить продажу доли?

Сегодня у собственников жилья существует возможность контролировать сделки со своей недвижимостью. Для этого нужно обратиться в ЕГРП и написать заявление о запрете сделок без личного участия. К сожалению, в случае с продажей доли квартиры такое заявление не поможет.

«Запрет сделок без личного участия касается только доли, принадлежащей собственнику. Повлиять через такое заявление на сособственника не получится», – объясняет Елена Медведева, руководитель офиса «На Алексеевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Итак, если доля квартиры принадлежит не вам, вы не сможете запретить своему сособственику ее продажу. Однако закон все же защищает и ваши права: у вас есть преимущественное право покупки.

Если вы владеете, допустим, двумя третьими доли в квартире, а другая треть принадлежат другому собственнику, то о своем намерении продать часть квартиры он в первую очередь должен сообщить вам.

Суть преимущественной покупки объясняет юрист PENNY LANE REALTY Борис Барютин: «Продавец доли обязан оповестить остальных сособственников (дольщиков) в письменной форме о намерении продать свою долю третьему лицу с указанием цены и условий предстоящей сделки. При условии, если в течение 30 дней сособственники (дольщики) не изъявили желания приобрести отчуждаемую долю, продавец имеет право продать свою долю третьему лицу. При несоблюдении данного требования дольщики, которых не уведомили о продаже, могут признать данную сделку недействительной».

Итак, только в том случае, если в течение 30 дней вы не отреагировали на это письмо или отказывались от своего преимущественного права, сособственник сможет предлагать свою долю третьим лицам по той же цене. Если эти правила нарушаются, сделку по продаже доли можно оспорить в суде.

Эксперты рекомендуют: если дело дошло до продажи квартиры по частям и вам поступило предложение от сособственника выкупить долю, лучше соглашаться.

С 01.01.2017 г. сделки по продаже долей дополнительно защищены – с этой даты Федеральный закон «О регистрации недвижимости» предусматривает новые правила. Если раньше договор купли-продажи доли мог быть заключен в простой письменной форме, то сейчас такие сделки подлежат нотариальному удостоверению, что делает их более прозрачными и защищенными. Уведомление сособственников (дольщиков) о продаже теперь происходит при непосредственном участии нотариуса, который контролирует процесс. Таким образом, все собственники имеют полную информацию о цене и условиях продажи.

Как поясняет Борис Барютин, раньше нечистые на руку граждане (продавцы и покупатели) имели возможность махинаций при осуществлении сделок по отчуждению долей, при этом остальные дольщики могли и не знать о продаже. Например, недобросовестные покупатели широко применяли практику покупки доли без фактического уведомления остальных дольщиков. Это породило ряд преступлений: без ведома дольщиков или при фиктивном оформлении уведомлений о продаже в квартиру заселяли нового собственника. Он делал жизнь оставшихся жильцов невыносимой, вынуждая тем самым продавать доли в квартирах по существенно заниженным ценам.

При продаже доли через нотариуса риск быть обманутыми у сособственников снизился. Все участники сделки приобрели большую правовую защищенность, а сама сделка стала более прозрачной.

Обычно проблемы, связанные с продажей долей, возникают после конфликтов и ссор.

«Одна из самых проблемных ситуаций в недвижимости – когда дольщики квартиры в ссоре и стараются не уладить ситуацию, а наоборот навредить друг другу», – говорит Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». По словам эксперта, чаще всего ссорятся наследники. Главная причина – недоговоренность, которая возникает, как правило, в момент приобретения наследства. Реже бывают ситуации, когда конфликт начался еще при жизни наследодателя. В любом случае возникает вопрос: что делать с долей? Договориться о продаже невозможно, пользоваться квартирой тоже затруднительно, продавать за бесценок не хочется.

«В данной ситуации единственное правильное решение – это обращение к эксперту в области недвижимости, – советует Александр Лунин. – Во-первых, агент – это лицо всегда нейтральное и не заинтересованное с точки зрения наследства. Ему проще будет вести переговоры с противоборствующими сторонами. Во-вторых, продажа доли в квартире всегда предполагает большой дисконт, как минимум 50% от ее реальной стоимости. Квартира, проданная целиком, будет стоить дороже. Агент сразу сможет сориентировать по рынку, возможно, вариант, который он предложит, подойдет обеим сторонам».

На практике встречаются ситуации, когда после получения консультации эксперта собственник, который собирался продать свою долю за бесценок, менял решение. Главное, вовремя найти грамотного специалиста, желательно даже на стадии вступления в наследство.

Если родственники предпочитают здравому смыслу долгие судебные тяжбы или продают доли за бесценок, квартира может превратиться в «резиновую», где прописаны десятки человек.

— Собственник доли не имеет права запрещать своему сособственнику продать принадлежащую ему часть квартиры.

— Если вам поступило предложение от сособственника выкупить долю, лучше соглашаться.

— У каждого собственника доли есть преимущественное право покупки, то есть именно ему продавец должен в первую очередь сделать предложение о покупке.

— Чаще всего квартиры распродают по долям наследники. Чтобы квартира, полученная по наследству, не стала «резиновой», договариваться надо на этапе вступления в наследство.

— При распродаже квартиры по долям недвижимость может потерять до 50 % от своей стоимости.

Как продать долю в квартире в 2024 году?

Родство – группа людей (чаще всего семья), которые имеют общего предка и связаны по крови, то есть имеют общее ДНК.

1. родители и их дети (сводные и усыновленные тоже);
2. родители родителей по отношению к детям (дедушки с бабушками и внуки, братья и сестры);
3. дяди и тети к племянникам и племянницам;
4. прадедушки и прабабушки;
5. самые близкие двоюродные родственники;
6. двоюродные дяди, тёти и внуки.

Доказать связь с вышеперечисленными людьми можно при помощи предоставления необходимых бумаг (паспорта, свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении ребенка), показаний свидетелей, справки с места работы или через экспертизу ДНК (чаще этот метод применяют лишь для первой степени родства).

Без предварительного уведомления совладельцам квартиры продавать долю нельзя — право перехода прав на недвижимость просто не будет официально зарегистрировано.

Поэтому принципиально важно сообщить о своих намерениях в письменной форме и получить согласие в аналогичном формате.

Иначе потом владельцы другой доли квартиры могут оспорить заключённый договор, а вы не сумеете доказать тот факт, что ранее они имели иное мнение.

При заключении сделки придётся оплатить налог, который равен 13% от общей суммы.

Хотя в определённых ситуациях он может быть уменьшен (вычеты), либо отменён вовсе.

ВАЖНО. Фиксированный вычет при продаже квартиры равен 1 млн.руб. Для долей он уменьшается пропорционально размеру (если речь идёт о ½ площади квартиры, то выйдет 500 тыс.руб.). Рассчитывается он при помощи простой формулы: от указанной стоимости отнимается вычет, соответствующий её объёму, а потом полученная сумма умножается на 0,13.

1. По собственному желанию (но не в чью-либо пользу и теряя возможности получить часть жилой площади впредь).
2. Дарение (требуется обновить техническое удостоверение и обратиться к нотариусу чтобы получить разрешение).
3. Продажа (следует направить запрос к прочим собственникам, чтобы получить их согласие на будущую сделку).

Привлечением госпрограмм поддержки во время подобных сделок никак не ограничена по закону.

К СВЕДЕНИЮ. Элементарным способом использовать материнский капитал является приобретение доли квартиры в собственность только держателем сертификата. Но при этом он обязан в течение 6 месяцев выделить всем несовершеннолетним детям личные части.

Нередко возникает ситуация, когда люди обращаются за помощью к банкам, чтобы те одобрили ипотечные займы.

Сегодня такие организации часто не обращают внимания на наличие родства между продавцом квартиры и ее покупателем.

Можно сделать вывод, что покупка доли квартиры у родственников выгодна и наиболее безопасна для покупателя.

Помимо длительного сбора и нотариального заверения бумаг, к минусам процедуры можно отнести налоговый вычет, который подразумевает под собой довольно ощутимые финансовые траты.

В остальном договор практически не имеет подводных камней и является лёгким методом передать права на владение жильём близкому человеку.

Если прописаны дети

Очень сложно выписать детей. Обычно, если родители выписываются, то и дети выписываются вместе с ними. Одного ребенка выписать принудительно нельзя, нужен конкретный адрес, где он будет прописан после лишения регистрации. Как следствие, проблема усугубляется поисками родителей и попытками договориться с ними. На практике, чаще всего родители с радостью соглашаются прописать ребенка у себя, но ситуации бывают разными.

Все сказанное выше актуально только для несовершеннолетних детей. Лица, достигшие совершеннолетия выписываются и прописываются на общих основаниях.