Покупка Квартиры с Долями Несовершеннолетних Детей Форум

Что учитывают органы опеки при оценке альтернативной недвижимости?

Учитывается месторасположение новой квартиры: могут не одобрить продажу квартиры в Москве, если новая недвижимость будет расположена в регионах.

Также принимается во внимание стоимость жилья: если цена новой квартиры меньше, чем принадлежащей несовершеннолетнему, родителей могут обязать перечислить разницу на банковский счет ребенка, к которому он получит доступ по достижении 18 лет.

Кроме того, родители (либо опекуны или усыновители) и их близкие родственники не вправе купить недвижимость, которая принадлежит ребенку.

На что обратить внимание покупателю

Больший риск при оформлении сделки с прописанными несовершеннолетними имеет покупатель. Ему стоит обратить внимание на следующие факторы:

• подпись в договоре обязательно должны поставить законные представители продавца. Даже если ему исполнилось четырнадцать лет, их согласие обязательно;
• в договоре лучше указывать реальную стоимость. Она не должна быть намного ниже рыночной. В противном случае Орган Опеки вправе отказать в выдаче разрешения;
• регистрация договора проводится в присутствии законных представителей несовершеннолетнего. Ребенок не сможет сделать это самостоятельно;
• лучше настаивать на том, чтобы несовершеннолетние были выписаны из квартиры до регистрации. Если продавец отказывается это делать, лучше отказаться от такой сделки.

Основная проблема для покупателя заключается в том, что выписать несовершеннолетнего бывает не так просто. Если он являлся собственником, но не был прописан, при этом Опека и законные представители дали свое согласие на заключение договора, шанс возникновения правовых проблем не выше, чем при сделке с совершеннолетними.

Выписать ребенка можно будет только через суд. Никакие условия в договоре не позволят снять его с регистрации через органы МВД. Суды будут руководствоваться не только правами продавца, но также правами несовершеннолетнего. Самый распространенный вариант – отсрочка в снятии с регистрации. Она может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет.

Право регистрации сопряжено с правом проживания. Несовершеннолетний не просто будет «приписан» к адресу. Его законные представители могут требовать вселения ребенка в квартиру, что создает дополнительные трудности покупателю.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетних детей? (маткапитал вложен)

Есть квартира, купленная в браке в ипотеку. На закрытие части ипотеки спустя пару лет использовали средства маткапитала (когда родился второй ребенок). Далее ипотеку за год погасили, детям и обоим супругам доли выделили, в соответствии с обязательством, которое оформляли когда маткапитал в ипотеку направляли. То есть с юридической точки зрения тут все чисто и прозрачно.
Теперь хотим эту квартиру (она маленькая — студия) продать, чтобы купить 3-х комнатную, где комфортно будем проживать с детками, и доли у них соответственно тут будут больше и условия лучше.Подскажите, пожалуйста, как это можно сделать, если мы собираемся брать вновь часть денег в ипотеку. С покупкой квартиры на вторичном рынке все понятно, тут вроде все решаемо с органами опеки. Мы же хотим вложиться в новостройку на НАЧАЛЬНОМ этапе строительства (плюсы-понятны, новое жилье, цены приемлемее и т.д, можно купить большую площадь в хорошем современном ЖК). Органы опеки говорят, что должна быть готовность дома не менее 90%, чтоб разрешение они дали. Так ли это?

1. дети являются собственниками в этой квартире-студии, но не прописаны там, потому что фактически мы в ней не живем. Возможен ли вариант детей обоих из собственников убрать, выделив им равноценную долю в другой квартире (допустим, я часть своей доли им отдам в родительской квартире). Можно ли так сделать? Чтобы мы с мужем смогли купить квартиру на НАЧАЛЬНОЙ стадии строительства и органы опеки нам не препятствовали, да и продать проще квартиру без несовершеннолетних в ней собственников. Потом, когда ипотеку закроем — детям доли вывести из квартиры моих родителей, выделив опять этим же путем им доли уже в нашей купленной квартире, где и будем жить. Можно ли так сделать?

2. можно ли детей вывести из собственников квартиры моих родителей (в п.1 о б этом писала) как только квартира новая (3-комнатная) будет куплена с ипотекой, выделив там им доли равноценные. Обязательно ли ждать полного погашения ипотеки для того, чтобы доли детям выделить? Или мы не будем иметь право менять и выделять доли, пока квартира с обременением ипотекой?

3. Разрешат ли опека на начале стройки купить жилье, если у нотариуса просто оформить обязательство на крайний случай то есть на случай риска при покупке жилья в строящемся доме как залог детям твоя доля.Но долю на них не оформлять пока там, чтоб меньше платить за каждый нотариальный шаг. Это просто будет залог на случай риска, а детям пока что выделить долю в 3-х комнатной, которую купим… Это для опеки. Может тогда разрешат. Просто оформить обязательство на случай риска .

Подскажите, пожалуйста, оптимальный вариант решения нашей проблемы!
Как лучше всего поступить? Заранее огромное спасибо всем откликнувшимся!

Как обезопасить себя?

Покупателю следует понимать требования закона (см. выше) и проконтролировать, чтобы права несовершеннолетних не были нарушены. Для этого следует внимательно проверить:

Если дети не имеют права собственности, достаточно стандартной выписки родителей с детьми до начала оформления сделки.

До заключения ДКП покупателю нужно проверить наличие права собственности у несовершеннолетних. Если такого права нет, от продавца нужно потребовать выписки семьи после заключения предварительного ДКП.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Обращаясь в суд с иском, чтобы понудить отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, укажите в нем следующую информацию:

1. Наименование суда, в который подается иск;
2. ФИО, адрес проживания, телефон истца;
3. ФИО, адрес проживания, телефон (при наличии) ответчика (отца ребенка);
4. название иска;
5. в тексте иска должны быть изложены фактические обстоятельства, которые послужили основанием для обращения в суд, а также должна содержаться правовая аргументация, заявляемых требований, т.е. почему должна быть продана доля несовершеннолетнего и почему необходимо заставить ответчика дать согласие;
6. в просительной части должны быть указаны непосредственно заявляемые требования;
7. далее перечисляется перечень прилагаемых документов, подтверждающих доводы истца по иску;
8. в конце ставится дата и подпись истца.

При возникновении трудностей, связанных с продажей доли несовершеннолетнего в квартире, имеющих правовой характер, Вы можете смело обращаться к нашим адвокатам с богатым опытом в решении таких вопросов.

Покупка Квартиры с Долями Несовершеннолетних Детей Форум

Итак: покупается квартира с участием материнского капитала. Детям, как полагается — выделяются доли.
Далее эта квартира, в которой зарегистрированы несовершеннолетние (они же имеют доли в праве собственности на квартиру) выставляется на продажу. Выдаётся согласие органа опеки о продаже, но с условием одновременной покупки для детей другой квартиры взамен продаваемой. Квартира, в которой прописаны дети, продаётся, покупатель становится собственником и заезжает в эту квартиру, но законный представитель детей указанную в согласии органа опеки квартиру взамен проданной не приобретает.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признает сделку продажи квартиры недействительной. Со всеми негативными для покупателя последствиями.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ No 48-КГ18-1 от 27 февраля 2018 года.

Скажете — новая схема для обмана покупателя? А вот и нет.
Стоило покупателю привлечь юриста, а юрист применил бы эскроу (предполагаю, что 99 % риэлторов даже не представляют, что это такое) — никаких проблем бы не было.
Мораль: правовых знаний для оценки всех этих юридических рисков и предотвращения оных обычному риелтору не хватит, привлекайте грамотного юриста в сфере недвижимости, который оценит риски и разберется с возможными проблемами.

Порядок действий при получении разрешения:

Постановление органов опеки выдаётся через две недели после подачи заявления. В разрешении указывается адрес продаваемой квартиры и одновременно разрешение на покупку по другому адресу.

Далее опекунов снимают с регистрации и, в связи с этим, выписывают ребёнка. Даже если ребёнок не владелец, его нельзя выписывать без специального согласия попечительского совета. Любой суд признает выписку ребёнка недействительной и сделка не будет зарегистрирована, могут даже потребовать восстановить регистрацию.

• Нотариус заключает двусторонний договор о купле-продаже, составляет акт о приеме-передачи недвижимости;
• Регистрируются права собственности на всех участников сделки;
• Продажа старой квартиры должна происходить единовременно с покупкой новой жилплощади;
• После того, как права собственности переходят новому владельцу, несовершеннолетнего ребёнка регистрируют по новому адресу.
• В завершении всего, органам опеки необходимо дать копии договоров и известить их о том, что ребёнок получил равноценное предыдущему имущество в собственность.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: