Понижающая Корректировка на Долю в Квартире

Варианты определения стоимости доли
в праве собственности на объект недвижимости

1. Оценка объекта в целом, определение стоимости доли пропорционально рыночной цене объекта.

Например, объект — нежилое помещение, площадью 100 кв. м. Доля в праве на него — 1/4.

Оценщик, используя сравнительный подход, может определить стоимость всего объекта и разделить полученную величину на 4. То есть придя к заключению о стоимости объекта в 1 миллион рублей, оценщик сделает вывод о стоимости доли равной 250 000 рублей.

Когда речь идет об оценке незначительной доли, которую невозможно выделить в натуре, более логичным, на наш взгляд, будет не оценка объекта в целом с последующим делением полученной величины на знаменатель дроби, а сравнение с аналогами объекта оценки — доли. Необходимо использовать информацию о цене по которой совершались сделки по отчуждению объектов (долей в праве) сходных объекту оценки.

Надо понимать, что стоимость доли в праве определенная с использованием метода, приведенного во втором варианте будет меньше, чем стоимость определенная путем «деления» по первому варианту.

Стоит также отметить, что играет существенную роль назначение помещений, доля в праве на которые является объектом оценки. Если речь идет о жилом помещении, то продаваемая доля в праве (1/4 в нашем случае) на рынке жилья будет стоит дешевле, а иногда и существенно дешевле, нежели 250000 рублей в приведенном нами выше примере. Корректировки При Оценке Доли в Квартире.

Скидки на недостаточную ликвидность для контрольной доли собственности

«Скидка на недостаточную ликвидность к стоимости контрольной доли может иметь отношение к компании, которая еще не готова к продаже. Иными словами, Бабушка (Grandma) еще числится в пла-тежной ведомости, оборудование еще не вычищено до блеска, финансовая отчетность еще не выправлена настолько, чтобы покупатель мог убедиться в ее достоверности; могут оставаться неразрешенными и некоторые судебные тяжбы, а также проблемы с контрактами с поставщиками и покупателями — и все это требует от менеджеров времени, быстро сокращающегося времени, а также оценивания затрат на юристов и бухгалтеров, услуги которых надо оплатить. Вот почему я рассчитываю скидку на недостаточную ликвидность и для контрольной доли стоимости компании, по крайней мере, частич- / но. Могут быть и другие основания. Например, компания может # иметь наст олько уникальные характеристики, что дія нее трудно найти покупателя. Называете это как вам угодно, но я уверен, что вы согласитесь с тем, что все это составляет реальные проблемы многих компаний, и вы, может быть, выберете какое-нибудь другое название вместо неуклюжего термина «скидки на недостаточную ликвидность», но это всего лишь словесные аргументы (игра слов)».

Большая часть аргументов, выдвинутых Ш. Праттом, обсуждались в теоретических дискуссиях о возможном применении скидок на недостаточную ликвидность применительно к контрольной доле собственности в главе 3, включая вопросы определения стоимости затрат при продаже (которая влияет на расчеты, но никак не на стоимость компании) и готовности к продаже (что определенно влияет на стоимость в смысле денежных потоков, перспектив их роста и степени рисков). Корректировка на Продажу Доли в Квартире.

Особенности оценки доли в квартире при продаже, покупке, выкупе доли

Акция: стоимость оценки доли в квартире от 2 500 руб!
Акция проходит до конца текущего месяца . Подробности у менеджера.
Чтобы узнать, сколько стоит оценка вашей доли в квартире, звоните:

Самая распространенная ошибка собственников долей в квартире, при выкупе доли в квартире, это исчисление стоимости доли от рыночной стоимости всей квартиры, путем простого умножения ее цены на размер доли.

Например: если собственник владеет 1/3 доле в квартире, которую он оценивает по рыночной стоимости в 6 000 000 руб., то будет ошибочно стоимость доли определять как:

Такой способ оценки актуален, если продается не доля, а вся квартира, а деньги от продажи квартиры делятся между со собственниками пропорционально принадлежащим им долям. Только в этом случае Вы сможете получить полностью 2 000 000 руб. (из примера)

В том случае, если продается только доля квартиры, ее рыночная стоимость обычно МЕНЬШЕ, чем арифметическая часть от рыночной стоимости квартиры. Это связано с несколькими факторами:

1. При покупке доли в квартире покупатель приобретает определенные трудности при определении порядка пользования квартирой. Зачастую вопрос определения порядка пользования выносится на рассмотрение в судебные органы.

2. При покупке доли в квартире покупатель заведомо соглашается на то, что будет проживать в одной квартире с посторонними людьми, которые часто не питают к покупателю положительных эмоций. Это накладывает определенные моральные трудности на покупателя при пользовании своим имуществом. К слову сказать, такой проблемы бы не стоило (либо она была бы значительно меньше), если бы доли выделялись в натуре в виде комнат, и продажа осуществлялась именно комнаты. Важно понимать, что на текущий момент комнаты не выделяются в натуре. Если суд определил продавцу право пользования какой-либо комнатой, то покупатель не покупает вместе с долей и это право пользования! Покупатель просто покупает долю в квартире и свое право пользования ему предстоит еще определить либо полюбовно, либо через суд.

3. Самый железный фактор – определяющий более низкую стоимость доли относительно арифметической – это сложившийся и устоявшийся рынок стоимости долей. При анализе данных по купле – продажи долей мы наблюдаем значительное снижение стоимости доли относительно арифметической части.

Как же рассчитать стоимость доли в квартире? Наиболее правильная формула будет выглядеть следующим образом:

где РС доли – рыночная стоимость доли в квартире,
РС квартиры – рыночная стоимость квартиры, в которой оценивается доля,
Р доли – размер доли,
К – коэффициент, отражающий не ликвидность доли в квартире. Размер коэффициента К – оценщики определяют расчетным путем.

Каков размер коэффициента на не ликвидность и от чего он зависит?

Размер понижающего коэффициента на не ликвидность при оценке доли в квартире зависит от нескольких факторов:

1. Размер доли
2. Количество комнат в квартире, в которой оценивается доля
3. Юридическая возможность определения порядка пользования комнатой и т.п.

Размер коэффициента обычно определяется в интервале от 10 до 50%. Хотя в практике оценки мы встречали коэффициенты на не ликвидность, выходящие за указанный интервал.

Расчет коэффициента при оценке доли в квартире — трудоемкий процесс. В то же время обладая техниками парных продаж и верно определяя ценоформирующие факторы вы сможете произвести расчет самостоятельно.

В любом случае, если вам требуется отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости доли в квартире — обращайтесь.

Совет нашего адвоката: Обращаем так же Ваше внимание, что если Вы хотите продать долю в квартире, или купить долю в квартире, то делать это надо в соответствии с требованиями законодательства РФ. Другие участники долевой собственности на основании ст. 250 ГК РФ имеют право преимущественной покупки доли. Перед продажей доли третьим лицам собственник обязан сначала предложить выкупить долю в квартире другим со собственникам. И только в том случае, если они письменно откажутся от покупки или в течение месяца со дня извещения не купят предложенную долю, собственник может продать ее третьим лицам по цене не меньшей, чем предлагал другим собственникам.

Для определения рыночной стоимости доли в квартире позвоните по телефону: +7(495) 54-54-857 Размер Корректировки на Долю в Квартире.

Оценка доли в квартире

Содольщик имеет другое жильё но, при этом, живёт на доле — это неплохой моральный стимул к более активным действиям. Существенной роли на такой процесс, как оценка доли в квартире он не несет, однако, имеет положительно значение при продаже доли. Это что-то вроде бесплатного бонуса потенциальному покупателю. Наличие другого жилья говорит о том, что у такого Содольщика слишком мало стимуляции для активного сопротивления, так как при любом раскладе у него есть крыша над головой. В большинстве случаев обычно оказывается, что своё жильё Содольщик сдаёт квартирантам, а сам, в это время, благополучно проживает за счёт других Содольщиков, пользуясь как своей, так и их долями на халяву. Что ни говори, а мотивация, в вопросах разруливания долевой собственности, вещь далеко не последняя. При этом, она всегда сильнее у того, кому негде жить.

Один Содольщик — очень хорошее обстоятельство для цены доли, повышающее ее стоимость на +20%. Как известно, с одним человеком гораздо проще договориться, чем с двумя, не говоря уже о большем их числе. Вполне естественно, что доли в квартирах, где Содольщиков более двух считаются трудно продаваемыми. А если Содольщиков больше, чем пальцев на одной руке, то такие доли вообще продаются только под прописку, и стоят от 100 до 300 тысяч рублей. Хотя, обобщать не стоит, ведь всё зависит от каждой конкретной ситуации, когда производится оценка доли в квартире. Тем не менее, когда в квартире всего один Содольщик, это облегчает бытовое пользование жильём, и упрощает варианты разъезда. Однако, следует учитывать и наличие близких родственников, с которыми одинокий Содольщик может легко своей долей поделиться, усложнив ситуацию в квартире.