Постановление Пленума Верховного Суда о Долях в Квартире

Земельный адвокат со стажем Маковеев Сергей Иванович

В судебной практике нечасто, но встречаются дела о признании долей жилых домов и земельных участков незначительными и принудительном выкупе таких долей. В этой заметке выскажу свои соображения по данной теме.

1. В соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Из закона мы видим, какие обстоятельства необходимо доказать для удовлетворения иска о выплате собственнику компенсации за его долю в общем имуществе:
— доля собственника незначительна;
— не может быть реально выделена;
— он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Касательно жилых домов и земельных участков Президиум Московского областного суда в п. 3 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за третий квартал 2014 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 24 декабря 2014 г.) разъяснил по одному из дел, что юридически значимыми для правильного разрешения спора являются следующие обстоятельства: «…могут ли дом и земельный участок быть использованы обоими сособственниками по их назначению без нарушения прав собственника Ш.О.И., имеющего большую долю в праве собственности; имеется ли возможность предоставления Ш.Е.И. в пользование изолированного помещения в доме, соразмерного ее доле в праве собственности на дом; есть ли у ответчицы существенный интерес в использовании общего имущества».

2. По вопросу о том, когда доля собственника считается незначительной, надо отметить, что какой-либо конкретный размер незначительной доли не установлен и не может быть установлен в принципе. Это оценочное понятие, применение которого зависит от обстоятельств каждого дела. Можно лишь сказать, что чаще всего на практике заявляются требования о выплате компенсации за долю, размер которой равен или менее 1/6.

3. То обстоятельство, что доля собственника не может быть реально выделена из общего жилого дома и земельного участка должно быть установлено с помощью специальных исследований путем проведения по делу строительно-технической и землеустроительной экспертизы.

Вместе с тем далеко не во всех случаях, когда доля собственника не может быть реально выделена суд может удовлетворить иск о выплате этому собственнику компенсации за долю при отсутствии его согласия.

Часто размеры домов позволяют, если не разделить их в натуре, то определить порядок пользования с выделением в пользование участников долевой собственности отдельных помещений. А это уже является основанием к отказу в иске о признании доли жилого дома незначительной и выплате компенсации за эту долю.

Так, в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. № 4 (редакция от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

4. При исследовании того обстоятельства, имеет ли собственник существенный интерес в использовании общего имущества, нужно установить, в частности, является ли жилой дом единственным местом жительства для данного собственника, пользовался ли он домом и участком, принимал ли он участие в расходах по содержанию дома. Также необходимо установить, не чинились ли собственнику препятствия в пользовании домом и земельным участком.

При этом в дело обязательно должны быть представлены доказательства наличия или отсутствия у собственника интереса в использовании общего дома и участка. Например, в упомянутом выше п. 3 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за третий квартал 2014 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 24 декабря 2014 г.) указано следующее: «Вывод суда о наличии у ответчицы существенного интереса в использовании общей долевой собственности в нарушение требований ст. 195 и 198 ГПК РФ какими-либо доказательствами не подтвержден, а основан исключительно на утверждении представителя ответчика. Не имеется таких доказательств и в материалах дела».

Вместе с тем, как я понял из судебной практики, наличие у собственника существенного интереса в использовании общего имущества не имеет принципиального значения. Например, в определении Верховного Суда РФ от 3 июля 2018 г. № 59-КГ18-9 по делу о признании долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом незначительными, прекращении права собственности на доли, обязании выплатить компенсацию за доли указано следующее: «Не учли суды и то, что при решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) сособственнику.
Не получило какой-либо оценки судов и то, что спор заявлен в отношении доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, предназначенный для проживания граждан.
Незначительность доли в праве общей долевой собственности и невозможность выдела в натуре обособленного для проживания помещения, соответствующего такой доле, обусловливают невозможность использования жилого дома для проживания всеми сособственниками и, как следствие, ведут к существенному нарушению прав сособственника, которому принадлежит большая доля, но лишенному возможности проживать в жилом помещении».

5. Отмечу еще один важный момент. В отдельных делах, по которым я оказывал помощь ответчикам, истцы заявляли требования о признании незначительной и выплате компенсации за долю жилого дома и забывали или не желали заявить требование о выплате компенсации за долю земельного участка.

С точки зрения закона это неправильно. В подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Исходя из приведенных норм, нельзя заявлять исковое требование о выплате компенсации за долю жилого дома, не заявляя при этом аналогичного требования в отношении доли земельного участка одного и того же собственника.

Пленум Вс Рф О Разделе Совместно Нажитого Имущества Супругов

В кассационной жалобе представителя Набиева Ф.М. – Хакимовой Н.К. ставится вопрос об отмене приведенного решения суда по тем основаниям, что судом неверно произведен раздел домовладения, расположенного по адресу: . ; суд не применил ч. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ, поскольку часть подарков родителей в сумме . руб. были потрачены Набиевым Ф.М. на строительство дома; суд не учел противоречивость показаний ФИО1 и ФИО2 о сумме полученной от продажи квартиры, расположенной по адресу: . ; суд необоснованно отказал во взыскании с ответчика . руб., полученных Набиева Ф.М. по кредитному договору, поскольку указанные средства были получены во время совместного проживании супругов; суд необоснованно отказал во взыскании судебных расходов на оплату услуг представителей, при наличии соответствующих доказательств в материалах дела.

Как следует из материалов дела, Набиев Ф.М. обратился в суд с иском, в котором указал, что просит оставить в его собственности недостроенный дом в . Требований о разделе жилого дома в натуре со стороны истца не заявлялись, они предметом рассмотрения данного дела не являлись, ходатайства о проведении экспертизы по определению возможности выделения доли жилого дома в натуре со стороны истца не заявлялось. В связи с чем, суд необоснованно произвел раздел вышеуказанного дома по предложенному заключению эксперта от . года № . варианту (л.д. . ), и взыскал с ответчика расходы по проведению указанной экспертизы.