Право на Долю на Квартиру в Незавершенном Строительстве

Право на Долю на Квартиру в Незавершенном Строительстве

Покупал квартиру по переуступке права требования по ДДУ.
Застройщик забросил стройку.
Встал вопрос о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в суде.

Чтобы признать право собственности в суде на долю, необходимо предоставить документы, подтверждающие, что квартира физически существует, например тех. паспорт на квартиру, дом или какой-нибудь акт о степени готовности дома.

Но как это сделать, если квартира мне не передана застройщиком, поэтому пока принадлежит застройщику, и дом тоже. Заказать тех. паспорт в БТИ может только застройщик. Офис закрыт, директор сидит.

Выписку из ЕГРН делать, так дом не зарегистрирован, у него нет кадастрового номера, есть только кадастровый номер участка.

Реально дом построен на 90-95%
Как доказать, в суде, что квартира физически есть, стены присутствуют?

Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости

Долгое время ОНС будто бы и не существовал в правовом поле. Тема постоянно носила дискуссионный характер. Несовершенство юридической системы и пробелы в законодательстве негативно сказывались на стабильности строительной отрасли и жизнедеятельности человека в целом.

ОНС стали проблемой общества уже давно. Количество споров постоянно растет, а законодатели будто бы не замечают этого и поэтому не предпринимают шагов, чтобы устранить противоречия.

Суды, рассматривая споры, в самостоятельном режиме разрабатывают правовые статусы под каждый из объектов, фактически устраняя пробелы в законодательстве и устанавливая прецеденты.

Владельцы должны производить регистрацию прав собственности на недвижимые объекты до окончания хода строительства. Это объясняется тем, что после регистрации прав собственности владельцы могут распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению — продавать, дарить, менять.

Недостроенное здание имеет пространственное описание с обозначением координат характерных точек и основные характеристики (протяженность, площадь, глубина залегания фундамента).

Но только этого описания недостаточно для установления факта завершения строительства. Тогда как определить степень готовности?

И на этот счет законодатель не обрадовал. Утвержденной методики по определению степени завершения строительства нет. Но есть Приказ МЭР № 52 от 10 февраля 2012 года, в котором прописаны две специальные формулы.

Степень готовности объекта незавершенного строительства (в процентах) = 100 × объем выполненных работ (их стоимость на текущий момент) : стоимость строительства по смете.

Используется также еще один способ вычисления степени готовности «недостроя» для внесения его в кадастровый паспорт на незавершенное строительство.

Высчитывается удельный вес возведенных конструкционных элементов. Такой подход часто применяют инженеры Бюро технической инвентаризации.

В статье 40 Федерального закона № 218 от 13 июля 2015 года говорится о возможности стать полноправным собственником «недостроя» и разъясняется, как происходит регистрация объекта незавершенного строительства.

Процедуру оформления ОНС в собственность может инициировать лицо, обладающее правами или имеющее разрешение на земельный участок, на котором происходит его строительство

Если ранее этого сделано не было, регистрация объекта и земельного участка может проводиться одновременно.

Нормы законодательства определяют объект неоконченного строительства как такой тип недвижимости, которое снова образовывается.

Право на владение имуществом такого рода предоставляется после государственной регистрации. А временем его создания считается дата его регистрации.

Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки. До этого момента с юридической точки зрения – это просто набор материалов для возведения и не более.

Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС считают только после завершения работ по укладке фундамента.

Чтобы провести регистрацию недостроенного здания собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.

Антон Нефедов, юрист компании «Лингва Лекс Консалтинг»

В практике часто случается так, что дом недостроен или построен, но не введен в эксплуатацию. В данном случае добиться оформления права собственности дольщиком можно путем подачи иска о признании права собственности в суд.

1. Наличие доказательств (например, банковские квитанции) о полностью исполненных денежных обязательствах участником долевого строительства перед застройщиком, согласно договору;

2. Наличие документов, подтверждающих факт создания спорного объекта недвижимости (как правило, это технические документы БТИ – поэтажный план, экспликация);

3. Наличие письменного отказа застройщика передать квартиру участнику долевого строительства.

Примечание: документы БТИ придется заказывать при помощи суда на основании заявления истца об истребовании дополнительных доказательств. В случае же если технический учет спорной квартиры не производился, также необходимо заявлять в суде о его проведении.

Вариант первый: иск о признании права собственности. В исковом заявлении надо указать основание подачи иска, права, которые были нарушены. Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты нарушенных прав является признание права.

Кроме того статья 218 ГК РФ нам говорит, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В случае если между участниками долевого строительства был заключен предварительный договор, можно обратиться к пункту 1 статьи 429 ГК РФ, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Руководствуясь указанным, застройщик не вправе уклоняться от заключения основного договора, однако если права застройщика не оформлены, он вынужденно ответит отказом, который и будет являться основанием для обращения в суд.

Вариант второй: судебный иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Это вариант используется достаточно редко, в том случае, когда надежды на то, что дом будет достроен, совсем не осталось. В целом основания подачи иска в суд схожи с первым вариантом. Разница заключается лишь в том, что в первом случае участник долевого строительства признает право собственности на индивидуально определенный объект, например, квартиру, а во втором случае – доля рассчитывается исходя из объема внесенных денежных средств к числу участников долевого строительства и общей площади спорного объекта недвижимости.