Преимущественное Право Покупки Доли в Комнате в Коммунальной Квартире

Подводные камни

Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:

1. Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении. Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.
2. Соседи против продажи. Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.

Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.

Сложнее с тем соседом, кто годами не появляется и даже может быть признан безвестно отсутствующим. Сделать это можно только в судебном порядке при отсутствии сведений о соседе в течение последнего года. Право на Покупку Доли в Коммунальной Квартире.

В статье рассказывается, как купить комнату в коммунальной квартире, дается пошаговая инструкция для покупателей недвижимости.

Основные моменты

Можно самостоятельно купить комнату или обратиться к риэлтору. Существует преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире (правило устанавливает ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса).

Важно! Владелец недвижимости обязан известить своих соседей по коммунальной квартире о продаже жилья. Извещение содержит указание на цену комнаты и срок для принятия решения. Если через месяц соседи не согласятся купить комнату, то недвижимость можно продавать.

Когда соседи проживают в квартире, то извещения можно отдать лично в руки. Если они уехали, следует отправить заказное письмо с уведомлением о вручении.

Недвижимость продавать допускается только через месяц после отправки извещения. Этот срок можно сократить, если будут получены отказы от покупки.

Стандартный договор купли-продажи можно заключить в письменной форме. Для покупки долей недвижимости установлено другое правило: требуется нотариальная заверка, то есть соглашение нужно отнести в нотариальную контору для удостоверения.

Пошаговая инструкция

Необходимо действовать последовательно, и вопрос, как купить комнату, перестанет быть проблемой.

Акт приемки – документ, который знаменует передачу квартиры. В нем указывается, в каком состоянии передается квартира, и пишется, что претензий нет.

Что нужно знать при совершении сделки

Есть условия, при соблюдении которых сделка является действительной. Их указывает глава 9 Гражданского кодекса.

1. Продавец осознает суть своих действий. На момент подписания соглашения он не должен состоять на учете в диспансере, находиться под воздействием алкоголя и наркотиков.
2. Соблюдена форма сделки. Заключен письменный договор. При отчуждении долей обязательна заверка у нотариуса.
3. Произведена регистрация через подразделение Росреестра. Выписка из ЕГРН подтверждает право владения.
4. Соблюдены интересы несовершеннолетних и других заинтересованных лиц. Детские интересы нарушаться не должны, поэтому необходимо одобрение опеки.
5. Разосланы извещения другим владельцам комнат в коммунальной квартире, соблюдено право преимущественной покупки в коммуналке.
6. Соглашение содержит условия – цена и предмет. Они необходимы согласно ст. 454 Гражданского кодекса.

Если купить комнату в общежитии с нарушением установленного порядка, то появятся основания для оспаривания сделки.

Как купить комнату в общежитии

Есть правила, как купить комнату в общежитии и коммунальной квартире. Общежития предназначались только для временного проживания, но с 2007 года обстоятельства изменились.

Купить можно только ту жилплощадь, которая приватизирована. Чтобы проверить право собственности, нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН или свидетельством о праве владения. Отдельный вопрос, как купить комнату, если жилье используется по договору соцнайма.

Не в любом общежитии можно купить комнату. Продажа жилья в ведомственном или студенческом общежитии не осуществляется.

При покупке комнаты важно знать, как правильно оформить документы. Следует известить о продаже других владельцев и подождать ответ 30 дней. Извещения можно отправить через нотариуса.

Занижать цену нельзя. Продажа должна состояться именно по той стоимости, которая указывается в извещении.

Некоторые пытаются обойти закон и оформить сделку через дарение. Однако соседи могут направить иск в суд, и обеих сторон ждут неприятные последствия.

Дарственная признается фиктивной, если она оформляется с целью прикрыть реальную сделку – продажу жилья. В обход собственника лучше не пытаться продать жилье.

Документы для продажи комнаты

• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве владения,
• отказ от покупки от остальных собственников,
• одобрение супруга на продажу жилья,
• техническая документация,
• справка об оплате коммунальных услуг,
• одобрение специалистов опеки, если продажа затрагивает интересы детей,
• документы, заверяющие личность сторон.

Есть точка зрения о том, что комната в коммуналке – это самостоятельный объект, поэтому получать нотариальное разрешение не требуется. Но нужно знать: в ст. 250 ГК РФ указано, что при продаже части долевой собственности нужно извещать других владельцев. П. 3 ст. 250 ГК РФ дает возможность в течение 3-х месяцев обратиться в суд за защитой своих прав.

Судебная практика

Спор о том, что нужно для покупки комнаты в квартире, рассматривал Рязанский областной суд (дело № 33-2092/2017 от 13.09.2017).

Собственница доли в квартире направила предложение о покупке другому совладельцу. Предлагалось купить 25/113 доли за 1 129 306 руб. Извещение направлено через нотариальную контору, через нотариуса отправлен положительный ответ. Но продавец ответа не дала, недвижимость не продала ни истцу, ни другим лицам.

Тогда второй владелец обратился в суд с просьбой восстановить справедливость. Утверждал, что извещение – письменное предложение о продаже жилья.

Суд подтвердил, что нет оснований для подписания соглашения купли-продажи. Предварительный договор не подписан, условия не обговорены, отсутствуют основания заставить ответчика продать свою долю.

Мало знать, какие документы нужны для покупки комнаты, – нужно понимать нюансы законодательства.

Когда решается, как купить комнату в коммунальной квартире, пошаговая инструкция поможет сориентироваться и не нарушить закон.

Важные юридические особенности

Изучая преимущественную покупку доли в квартире, нужно учитывать следующие нюансы:

• Дарение доли не влечет преимущественного права. Нельзя потребовать «заменить» себя на одаряемого в дарственной. Если договор дарения заключается лишь с целью обойти преимущественную покупку, такую сделку можно аннулировать уже по правилам недействительности.
• При реализации квартиры на торгах тоже требуется соблюдение интересов сособственников, что регулируется ст. 255 ГК РФ.
• Уступить преимущественную покупку доли в квартире третьему лицу нельзя – это прямо запрещено законом.

Преимущественное право покупки доли в квартире или комнаты в коммуналке возникает в силу закона. Соблюдать его обязательно, иначе можно получить иск от сособственника о переводе на него прав и обязанностей покупателя. При этом очень важно соблюсти процедуру, определенную законом.

Уважаемые читатели! Закон постоянно меняется, а статья основана на общих правилах, характерных для стандартных ситуаций. Для решения индивидуального вопроса рекомендуем обратиться за консультацией к нашему онлайн-юристу. Окно чата размещено в правом нижнем углу экрана.

Сохраните полезную статью на своей страничке в соцсети и поставьте лайк! Подписывайтесь на нашу рассылку, чтобы оставаться в курсе ипотечных новостей.

Соседи

При покупке комнаты в квартире риски могут заключаться не только в правовых моментах, но и исходить от соседей, с которыми так или иначе придется взаимодействовать. Поэтому перед заключением сделки обязательно проверьте, с кем вам предстоит делить квартиру, какие у людей вредные привычки, как они следят за чистотой общего имущества (санузел, кухня, коридор), есть ли у них животные и проч.

«Часто продавцы комнат в квартирах с «нехорошими» жильцами хотят скрыть наличие этой проблемы: уводят их либо назначают встречу так, чтобы потенциальный покупатель с ними не пересекался. Не стесняетесь и настаивайте на знакомстве с соседями, чтобы впоследствии не было сюрпризов», – рекомендует риелтор Эдуард Мейер.

Права владельца комнаты мало отличаются от прав, которые приобретает владелец отдельной квартиры при ее покупке. Однако если вы захотите сдать приобретенную комнату в аренду, вам будет нужно получить согласие всех сособственников квартиры.

Содержание общего имущества в условиях коммунальной квартиры

Каждый из собственников комнат несет бремя расходов в установленном размере как за саму квартиру, так и за комнату. Выполнение указанной обязанности заключается в своевременной оплате собственником содержания общего имущества, находящегося в пределах его коммунальной квартиры и оплаты содержания жилого помещения. Суммы платежей собственников высчитываются исходя из размера долей в праве общей собственности на имущество квартиры.

Соответственно, гражданин, которому принадлежит несколько комнат, несет бремя содержания помещения, выражающееся в большем денежном эквиваленте, чем собственник одной комнаты.

Кроме обязанностей по содержанию коммунальной квартиры на собственнике лежат обязательства по содержанию общего имущества дома, в котором располагается квартира, эти обязательства также исполняются в объеме, определенном на основании долей.

Коммунальные услуги в коммунальной квартире платятся исходя из критериев оплаты. К примеру, когда оплата начисляется исходя из количества граждан, проживающих в квартире, в частности за водоснабжение, оплата производится без учета долей собственности в квартире. Когда оплата за коммунальные услуги начисляется исходя из площади квартиры, в частности, за отопление, ее условия изменяются: собственники оплачивают услугу соответственно с размером принадлежащих им долей в праве общей собственности.