Содержание уведомления
В законодательстве не установлена типовая форма извещения участников собственности о предстоящей сделке по отчуждению доли. Представляется, что в нем должны приводиться существенные условия сделки, а также положения, в отношении которых стороны пришли к согласию. В их числе:
- Предмет договора.
- Адрес, по которому располагается имущество, доля в собственности которого отчуждается.
- Стоимость, по которой продается доля в праве или название конкретного объекта, на который она меняется.
- Если договором предусмотрена рассрочка/отсрочка, указываются ее условия и сроки.
- Период, в течение которого участники должны направить ответ. При этом он не может быть меньше сроков, установленных ГК.
В уведомлении могут содержаться и иные положения, которые участники сделки считают существенными.
Если после извещения остальных участников условия сделки изменились, об этом в обязательном порядке необходимо сообщить сособственникам. Преимущественное Право Покупки Доли в Праве Общей Долевой Собственности Земельного Участка.
Собственник доли в квартире хочет продать ее по завышенной цене. Что можно сделать в этой ситуации?
Вопрос: Бывший муж, находясь в местах лишения свободы, решил продать принадлежащую ему 1/4 долю в 3-комнатной квартире. Об этом он известил меня и других собственников в присланном на мое имя заказном письме (то есть другим собственникам он письма не послал). Цену он за свою долю очень завысил, найти такие деньги за 30 дней невозможно. Что можно сделать в этой ситуации? Ответ: В соответствии с ч. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса. При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные собственники долей откажутся от покупки продаваемой доли или не приобретут ее в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу ( п. 2 ст. 250 ГК РФ). Законодательством подробно не конкретизировано содержание извещения продавца доли, предусмотренное в п. 2 ст. 250 ГК РФ. В этом извещении должны быть указаны все существенные условия договора, который собственник имущества намерен заключить, а также все те условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение, в том числе предмет продажи (мены); адрес нахождения имущества, доля в общей собственности имущества, которая отчуждается; цена, по которой доля продается, либо наименование конкретного имущества, на которое она обменивается; при продаже доли с рассрочкой (отсрочкой) уплаты покупной цены — сроки этой уплаты; могут быть указаны и иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные. В заявлении следует также определить срок ответа на него. В том случае, если после уведомления сособственников об условиях продажи или мены данные условия изменились, по крайней мере в сторону улучшения прав покупателя (снизилась цена, предоставлена рассрочка и др.), об этих изменениях участники общей долевой собственности вновь должны быть извещены. Контроль за соблюдением реализации права на преимущественную покупку осуществляется органами регистрации прав на недвижимое имущество. В пакете документов, подаваемых на регистрацию перехода права собственности на долю, должны находиться документы, подтверждающие направление извещения остальным совладельцам (ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При этом следует обратить внимание на то, что при правовой экспертизе документов регистратор должен установить полную идентичность условий сделки в уведомлении сособственника, его отказе от покупки (если есть отказ) и условий договора купли-продажи, который представлен на регистрацию. Если условия договора купли-продажи не соответствуют изложенным в уведомлении, в регистрации права на долю должно быть отказано в связи с несоответствием представленных документов действующему законодательству, так как они не свидетельствуют о надлежащем выполнении продавцом требований п. 2 ст. 250 ГК РФ. Регистрация права на долю происходит только при условии, что на день подачи заявления истек месяц с момента направления извещения. Если месяц не истек, регистрация приостанавливается до момента истечения указанного срока либо до получения отказа от покупки. По истечении указанного срока и надлежащего выполнения продавцом требований п. 2 ст. 250 ГК РФ сделка состоится и будет действительна. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). В вашей ситуации наиболее приемлемые действия — это все же изыскать средства для выкупа доли бывшего мужа или договориться о продаже доли в рассрочку. Правила Настоящей Статьи Применяются Также При Отчуждении Доли по Договору Мены.
• Подборка наиболее важных документов по Дарению и наследованию имущества: общие сведения 💫 обязанности продавца 💫 ограничения и ответственность 💫 подведем итоги 💫 содержание уведомления 💫 ст 250 гк рф с изменениями на 2021 год комментариями 💫 © нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое
Ограничено ли по срокам регистрация сделки в Росреестре, заключенной до 29.12.2015 г. или до 02.06.2016 г.?
Действующее законодательство не ограничивает и не устанавливает никаких временных границ, чтобы сдать документы в Росреестр, если сделка заключена до 2 июня 2016 г. или до 29 декабря 2015 г.
Иными словами, вы могли заключить договор купли-продажи или дарения доли в квартире в начале 2016 г., а зарегистрировать в Росреестре в конце 2017 г. или позже.
Возможные пути совершенствования законодательства
До принятия Государственной Думой нового Жилищного кодекса в обществе существовало мнение, что часть его норм будет направлена на решение проблем, связанных с преимущественным правом покупки при отчуждении комнат в коммунальных квартирах. Совершенствование законодательства могло идти в двух направлениях. Первое — это дальнейшая регламентация реализации и проверки соблюдения преимущественного права покупки с учетом особенностей реализации этого права в сфере недвижимости. Второе — придание комнате статуса самостоятельного объекта недвижимости, введение в Гражданский и Жилищный кодексы норм, аналогичных по содержанию существующим нормам ст. 289, 290 ГК и регламентирующих правовой статус жилых и нежилых помещений квартир. С точки зрения практики второй путь представлялся наиболее удобным. Тем более что аналогичная проблема (связанная с возможностью приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах без согласия соседей по квартире) уже была решена подобным образом в Постановлении Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П, признавшем ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей Конституции РФ.
Создавая новый Жилищный кодекс, законодатель, казалось бы, пошел по второму пути, признав, как уже отмечалось, комнату в коммунальной квартире самостоятельным объектом права собственности. Однако наряду с этим в Жилищный кодекс РФ включена норма, которая при продаже комнаты закрепляет за остальными собственниками комнат в коммунальной квартире преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 6 ст. 42 ЖК РФ). Указанная норма, на наш взгляд, противоречит принципу равенства граждан перед законом и судом, закрепленному ст. 19 Конституции РФ, т.к. ставит в неравное положение собственников комнат и собственников квартир при продаже указанных объектов недвижимости. В упомянутом выше Постановлении Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П было отмечено, что "жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются. ". Таким образом, п. 6 ст. 42 ЖК РФ, устанавливая дополнительные ограничения по распоряжению своим имуществом для собственников комнат, противоречит указанному Постановлению.
На практике в результате введения в ЖК РФ указанной нормы с того момента, когда собственники комнат в коммунальных квартирах зарегистрируют свои права на комнаты, а не на доли в праве собственности на квартиры, значительно упростится заключение договоров мены и ренты, однако практически все перечисленные выше проблемы, связанные с продажей комнат, сохранятся. Кроме того, в тех регионах, в которых и до вступления в силу нового ЖК комната рассматривалась как самостоятельный объект права собственности, с 1 марта 2005 г. у продавцов комнат возникают все те проблемы, связанные с преимущественным правом покупки, с которыми уже сталкивались и продолжают сталкиваться продавцы долей квартир в Санкт-Петербурге.
Таким образом, на наш взгляд, требование о соблюдении при продаже комнаты правила о преимущественном праве покупки должно быть исключено из ЖК.
Подать жалобу Ваши права и обязанности Владельцам доли Обращение в суд Подача заявления Судебное решение Аргументы для суда Распорядиться квартирой