Продажа Долей Ниже их Рыночной Стоимости

Чаще всего проблемы с долевой собственностью возникают, когда речь идет о разделе имущества между наследниками.

Кто-то умирает, кто-то разводится, создаются новые семьи, налаживаются новые отношения и портятся старые. На место первоначальных собственников приходят их наследники, и возникает конфликт. А при этом принадлежащая каждому доля в квартире становится проблемной.

После того, как новые собственники оформляют свидетельства о праве собственности на свои доли в квартире, возникает вопрос: как этой квартирой пользоваться. Хорошо, если новые и прежние владельцы жилплощади смогут договориться полюбовно, например, определят компенсацию, продадут квартиру, поделив деньги, либо просто смогут жить вместе без конфликта.

Но в жизни часто наследники не могут договориться. Кто-то из совладельцев, понаглее и побойчее, занимает всю жилплощадь, ставит металлическую дверь со своим замком и не пускает другого собственника. Или предлагает ему мизерную сумму выкупа.

Что делать в таком случае пострадавшей стороне? Если другие сособственники всячески препятствуют вселению в квартиру, и нет никакой возможности с ними договориться, прямая дорога в суд.

В интернете достаточно объявлений о продаже долей, размещенных различными агентствами, риелторами и частными лицами. Как правило, оценка доли завышена, что негативно сказывается на продаже. Если цена доли в квартире определяется неопытными лицами, подобные объявления «зависают» порой годами. Агенты по продаже квартир или загородной недвижимости не смогут вам правильно оценить стоимость в силу совершенно специфики сделки. При расчете стоимости доли нужно понять: если продавать долю в квартире отдельно от сособственников, она считается проблемной.

Доступ в квартиру, т.е. возможность войти в квартиру и покупатель может оценить состояние квартиры в плане ремонта и общей ситуации, увидеть проживающих лиц. Ему не нужно тратить деньги и нервы, подавая иск в суд о вселении и месяц ожидая решения. Отсутствие доступа в квартиру снижает оценку доли.

Количество собственников в квартире. В идеальной ситуации один. Для покупателя открывается возможность попробовать договориться о совместной продаже квартиры в целом. Стоимость доли будет намного выше, чем если собственников несколько.

[1]

Цена зависит от количества комнат и собственников. Пример: в трехкомнатной квартире три собственника. В таком случае покупателю доли возможно занять одну комнату по цене доли (комната стоит дороже, так как является отдельно выделенным объектом). При оценке такая доля считается перспективнее.

Есть ли у сособственника дополнительное жилье. Склонить его к продаже будет проще.

Если в квартире нет проживающих лиц — это хороший плюс. Квартиру можно сдать или проживать самостоятельно.

Один из дольщиков несовершеннолетний. О совместной продаже можно забыть, так как придется получать разрешение органов опеки доли, при которой бы не уменьшалась площадь, причитающаяся несовершеннолетнего и наделять его собственностью. Такой разъезд в целом без дополнительных затрат не получится. Процесс продажи сильно затрудняется и уменьшает общую стоимость доли почти наполовину от реальной.

Наличие или отсутствие определенного порядка пользования квартирой. Существует два определяющих документа: решение суда, где прописывается порядок пользования квартирой, либо письменное соглашение, заключаемое между владельцами, заверенное нотариусом.

Сособственник является очередником по программе улучшения жилья. Это значительный минус при оценке доли в квартире, так как получение нового жилья может растянуться на длительное время.

Сложно продать долю, расположенную в центре города (ЦАО). Подобные доли сложно продать, так как цена таких объектов слишком высока и найти покупателя непросто.

При вышеуказанных обстоятельствах важно понимать, что может влиять на оценку, даже если вы делаете ее самостоятельно. Не нужно заблуждаться в том что, квартира стоит 6 миллионов рублей, а ваша доля составляет 1/2 она будет стоить ровно половину суммы. Конечно, грустно звучит, но такую сумму возможно было получить при договоренности с сособственником о совместной продаже, а проблемная доля стоит 50% от этой стоимости, и никто не избавляет от необходимости учитывать сложность ситуации.

Оценка доли довольно сложна, на подобные вопросы не все риелторы готовы ответить. И только обратившись к опытным специалистам, работающим на рынке долевой собственности не первый год вы сможете с их помощью узнать цену доли квартиры для продажи в течение 5 минут. В итоге, при правильной оценке доля в квартире продается не более двух-трех недель.

Если вас интересует оценка доли в квартире для продажи, то вам необходимо обратится к настоящим профессионалам, которые смогу вам помочь в любом вопросе. Своим клиентам мы предоставляем следующие преимущества:

✔ Мы поможем вам в решении любого вопроса, и предложить выгодные условия сотрудничества.

✔ Только мы сможем помочь вам и ответить на вопрос, как оценить стоимость доли в квартире, быстро и грамотно.

Звоните по телефону +79035516777, Частный риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич.

Необходимая документация

Для оценки отчуждаемой доли продавец представляет необходимый пакет документов, в который входят:

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости о принадлежности отчуждаемой доли продавцу,
• выписка из ЕГРН об обременениях и других ограничениях,
• сведения о зарегистрированных в квартире лицах, включая несовершеннолетних,
• копия паспорта продавца,
• документы, удостоверяющие личность и полномочия доверенного лица,
• кадастровый паспорт на квартиру,
• справка о проведении или отсутствии перепланировок помещения,
• правоустанавливающий документ на отчуждаемую долю.

При необходимости может понадобиться и ряд других официальных бумаг. Оценщик предоставит необходимый перечень.

Посмотрите видео. Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать:

Иногда полагают, что стоимость доли квартиры пропорциональна ей.

Например, если человек владеет половиной квартиры, то и цена будет равна 1/2 рыночной стоимости объекта.Это неверно.

Как уже было сказано, на стоимость доли влияет множество факторов.

В данном случае наличие еще одного или нескольких собственников существенно снизит ее стоимость.

Если, к примеру, двухкомнатная квартира стоит 10 млн. руб., то ее половина не будет оценена в 5 млн., а только в 2-3 млн. руб.

Может сложиться так, что потребуется определить не текущую цену, а стоимость на определенную дату в прошлом (например, для суда или при разводе).

Это также разрешается, но такая процедура может занять больше времени. Для того, чтобы иметь возможность провести сделку с долей квартиры, ее необходимо оценить.

Эта процедура может потребоваться и в случае развода (при дележе имущества) или при страховании.

Обязательно следует обращаться к лицензированным оценщикам, которые имеют всю разрешительную документацию.

Прежде чем заключить договор на эту услугу, потребуется пакет документов. После получения отчета профессионала можно считать оценку завершенной.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Можно ли продать долю в квартире, которая находится в ипотеке?

Часто возникает вопрос: возможно ли продать долю в ипотечной квартире?

При необходимости продажи части квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо, в первую очередь, позаботиться о согласии банка на проведение сделки.

Проще всего продать ипотечную долю бывшему супругу или супруге, банки в этом случае очень редко отказывают в сделке.

1. Самостоятельная продажа квартиры без согласия. В этом случае, заемщик переводит сумму кредита на счет банка. Эти средства уходят в счет досрочного закрытия ипотеки, а оформление купли-продажи можно проводить по обычным правилам.
2. Оформление документов и регистрационных действий самим банком, погашение кредита и передача покупателю закладной. В этом случае, полное присутствие банка в процессе купли-продажи делает сделку более безопасной для всех сторон.
3. Переоформление ипотеки на покупателя.

Оформление договора купли-продажи на долю в квартире требует предварительной серьезной подготовки к процедуре.

Самый лучший вариант — обратиться за помощью к профессионалам, которые будут контролировать процесс и сопровождать на протяжении всего времени продажи части квартиры.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас