Как обойти право преимущественной покупки

Какие есть нюансы при продаже комнаты в коммунальной квартире?

Может сложиться ситуация, когда продавец доли вышел на сделку и сроки поджимают, времени искать соседей и признавать их безвестно отсутствующими, нет. Тогда можно попробовать обходной путь.
Задача – сделать найденного покупателя таким же собственником комнаты в коммуналке. Это делается с помощью договора дарения. Продавец комнаты дарит покупателю небольшую долю в праве на свою комнату. Получив ее, покупатель становится из третьего лица, постороннего, таким же соседом по коммунальной квартире, как остальные. А значит, чтобы продать ему комнату, не нужно соблюдать преимущественное право покупки.

Конечно, как и другие «серые схемы», этот вариант требует осторожности, участия в нем только доверенных лиц. В противном случае вы рискуете остаться с потрясающим объектом недвижимости: мало того, что комната в коммуналке, она окажется еще и в долевой собственности.

• Подборка наиболее важных документов по Дарению и наследованию имущества: 💫 💫 💫 💫 💫 © нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое

Существует также, с первого взгляда более простой, способ: просто подарить комнату третьему лицу, фактически же провести продажу, но никак не оформлять передачу денег. Однако у этого варианта есть серьезный минус по сравнению с предыдущим. Притворную сделку дарения комнаты, прикрывающую куплю-продажу, может оспорить сосед по коммуналке и потребовать перевода на него прав по данной сделке. Договор же дарения доли в праве на комнату формально никак не затрагивает прав и обязанностей соседей по коммуналке.

Еще один способ, позволяющий избежать права преимущественной покупки: реализация права залога. Это один из доступных кредиторам способов возврата денег. Необходимо подготовить договор займа с потенциальным покупателем и соглашение о залоге (возврат фиктивного займа обеспечивается вполне реальным залогом комнаты в коммунальной квартире). Продавец комнаты намеренно пропускает срок возврата займа, чем дает покупателю право обратить взыскание на заложенное имущество. И преимущественное право покупки работать в данном случае не будет.

Как продать комнату в коммунальной квартире — сложности и нюансы

Сделки с недвижимостью всегда сопряжены с множеством трудностей и необходимостью учитывать нюансы. Процесс усложняется в разы, если предстоит продажа комнаты в коммунальной квартире, поскольку наличие нескольких собственников в пределах одной квартиры предполагает согласование действий для законности и прозрачности сделки. Чтобы не получить вместо новой счастливой жизни в другом месте повестку в суд, следует соблюдать правила, которые предусмотрены Гражданским и Жилищным кодексами Российской Федерации.

Подготовка
Определенные сложности может повлечь ситуация, когда сосед умер. В таком случае информировать нужно наследников покойного. Если они не принимают недвижимость, то следует обращаться с иском в суд.

5 преимуществ приобретения

Покупка комнаты в коммунальной квартире может иметь смысл в следующих случаях:

Комнаты в коммуналках по-прежнему пользуются спросом, так как они являются одними из наиболее бюджетных вариантов для приобретения своего жилья, например, в Москве или единственным способом разъезда с родственниками. Именно эта причина является наиболее распространенным поводом для покупки недвижимости в коммунальной квартире.

Цена на комнаты в коммуналках обычно на 25-30% ниже, чем самые дешевые предложения в апартаментах или цена самой доступной квартиры-студии.

Сценарий покупки квартиры по комнатам уже не так распространен, как раньше, так как наиболее выгодные предложения уже были проданы и переоформлены в статус дорогостоящей недвижимости. Но он иногда встречается. Смысл в том, что покупатель вначале приобретает комнату в коммуналке, а затем выкупает другие у соседей. Продать такую квартиру, как целую, можно гораздо выгоднее, чем покупка по отдельным комнатам. Но далеко не факт, что соседи собираются продавать комнаты, поэтому данный вариант не всегда удается выгодно реализовать на практике.

Некоторые покупатели вкладывают деньги в комнаты, чтобы в дальнейшем продать их дороже и внести эти средства, как взнос в отдельную квартиру. Размер взноса может перекрывать до 30-40% стоимости квартиры.

Такой вариант выбирают те покупатели, которые часто приезжают в определенный город. Покупка отдельной квартиры может быть неоправдана по экономическим соображениям, а комната может стать оптимальным решением.

Комната в коммуналке рассматривается многими, как способ заработка на аренде. Ее можно сдавать дешевле квартиры и поэтому желающие находятся быстро. Либо комната перепродается при возможности по более выгодной цене.

У соседей – преимущества
Чтобы соблюсти предписание, нужно за месяц до предполагаемой продажи разослать соседям письменные извещения с уведомлением о вручении. Можно это сделать через почту, заказными письмами, но лучше – подключив нотариуса. В дальнейшем вам потребуется официально доказать, что никто из совладельцев не пожелал выкупить у вас имущество (если так и произойдет). В извещении должны быть указаны условия продажи, цена жилплощади, ее характеристики, адрес.

Возможные сложности при преимущественном праве покупки комнаты

В реестре недвижимости могут отсутствовать сведения о собственнике соседней комнаты

В реестре недвижимости могут отсутствовать сведения о собственнике соседней комнаты, если его право было зарегистрировано до 31 января 1998 г., т.е. до введения в действие Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). При этом сведения о зарегистрированных до 31 января 1998 г. правах не являются общедоступными и могут предоставляться только по запросу правообладателя или лица, действующего по доверенности.

Сложности, связанные с установлением принадлежности комнаты определённому лицу, могут возникнуть, когда местонахождение собственника неизвестно или, например, когда предполагаемый владелец уклоняется от предоставления правоустанавливающих документов.

Если один из владельцев комнаты умер

Может возникнуть ситуация, когда один из владельцев комнаты умер, а в права наследования никто не вступил, либо не зарегистрировал за собой право собственности. В этом случае будет невозможно представить в Росреестр документ об уведомлении собственника и придётся разыскивать наследников умершего.

Если комната принадлежит несовершеннолетнему

Если комната принадлежит несовершеннолетнему, то отказ от преимущественного права покупки необходимо согласовать с органом опеки и попечительства. Это может существенно усложнить и затянуть процесс продажи комнаты — в частности, по причине того, что законный представитель несовершеннолетнего в силу своей незаинтересованности может попросту уклониться от обращения в орган опеки.

Если вам предлагают купить комнату, оформленную в виде доли в общей долевой собственности

На практике встречаются случаи, когда комнаты в коммунальной квартире передаются в собственность граждан не в виде помещений как отдельных объектов недвижимости, а в виде доли в общей долевой собственности.

Иными словами, юридически существует только единая квартира, оформленная в долях, а за каждым владельцем закрепляется та или иная комната, соответствующая определённое доле. Следовательно, и в последующих сделках объектом купли-продажи будет выступать не комната, а доля.

В этом случае, кроме правила о преимущественном праве покупки, сторонам сделки необходимо будет соблюсти требование об обязательном нотариальном удостоверении договора купли-продажи. Нотариальное удостоверение не потребуется только в том случае, если все собственники «коммуналки» решат продать свои доли постороннему покупателю.

Покупка доли в квартире, фактически являющейся коммунальной, ограничивает собственника в распоряжении этой «комнатой-долей», поскольку распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников (ст. 246 Гражданского кодекса РФ). Поэтому, если покупатель видит, что по документам ему продают не комнату, а долю, то от такой сделки лучше отказаться.

Нужен ли нотариус при продаже комнаты?
Комнаты в коммунальных квартирах являются изолированным жильем с общим доступом к помещениям общего пользования – санузлом и кухней. Как правило, в одной квартире находится 3-5 комнат. Покупка комнаты имеет следующие преимущества:

Оформление сделки

Оформление сделки заключается в составлении договора купли-продажи, подачи заявления в Росреестр и регистрации договора у нотариуса с оплатой госпошлины. Важно проверить правильность составления договора и заявления несколько раз, чтобы не было ошибок, особенно в адресе и ФИО продавца-покупателя, потому как тогда, либо сделка будет недействительной, либо придется переоформлять сделку заново с повторной оплатой госпошлины и услуг нотариуса.

Подача заявления в Росреестр занимает около месяца с момента подачи заявления.

Далее встает вопрос передачи денег. Эту процедуру можно произвести в присутствии нотариуса, но если возникают какие-то опасения, можно поступить другим образом: зафиксировать передачу денег через банковскую ячейку: покупатель кладет в арендованную продавцом ячейку деньги, а продавец получает право забрать их после оформления сделки. Другой вариант – банковский перевод.

🟠 Напишите свой вопрос в форму ниже

Оцените, пожалуйста, публикацию:
1 Звезд
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.