Распределение Дохода При Продаже Долей в Квартире

Доходы от продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, распределяются между собственниками по их усмотрению

Доход от продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, не обязательно распределяется между физлицами-владельцами в соответствии с размерами их долей в праве собственности. Общий доход можно разделить в любой пропорции по соглашению сторон и заплатить НДФЛ в соответствии с причитающейся частью дохода. Такое мнение высказал Минфин России в письме от 28.08.14 № 03-04-05/42984.

Авторы письма напоминают положения статьи 246 ГК РФ, в которой сказано, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. При этом граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1 и ст. 421 ГК РФ).

На этом основании в Минфине полагают, что физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по НДФЛ.

Порядок распределения доходов можно определить договоре купли-продажи квартиры. Но если этого сделано не было, то порядок распределения дохода можно прописать и в дополнительном соглашении о распределении дохода.

На супругов распространяются те же правила налогообложения, что и для других совладельцев. Но так как независимо от распределения недвижимого имущества в долях, на них распространяется дополнительное влияние норм статьи 35 СК РФ о совместно нажитом имуществе. То есть, всем имуществом они владеют совместно, на равных правах, в том числе – имеют право на доли друг друга. Поэтому для них предусмотрены определённые преимущества:

Если они не планируют воспользоваться преимуществами, то вправе при продаже рассчитываться с государством:

На лиц, проживающих совместно в так называемом «гражданском браке» без регистрации, эти нормы не распространяются.

Альтернативные варианты обойти право преимущественной покупки дольщиков

Договориться с совладельцами получается не всегда в силу тех или иных причин. На это существуют некоторые альтернативные способы «обойти» право преимущественной покупки дольщиков. Важно понимать, что использование подобных способов связано с высокими рисками. Подобные сделки могут быть признаны мнимыми или притворными, что приведет не только к их отмене, но и потере денег продавцом.

• Дарение. Долю в квартире можно подарить, на процесс дарения не распространяется право преимущественной покупки, запретить передать в дар свою долю другие совладельцы не могут. Покупатель в подобной ситуации рискует признанием сделки мнимой, которая прикрывает собой сделку по продаже доли. В подобной ситуации дольщики могут потребовать в судебном порядке перевести права собственности на них, и покупатель останется ни с чем. Продавец рискует тем, что может не получить денег от покупателя, а так как был подписан договор дарения, то законных оснований для взыскания оплаты у него нет.
• Продажа по завышенной стоимости. Для того чтобы получить отказ собственников предложение о продаже доли для них делается по заведомо высокой стоимости. Договор с покупателем и расписка составляются на аналогичную сумму, но по факту перечисляется продавцу меньше. Как следствие, для продавца увеличивается размер налога с продажи. Актуальность вопроса об уплате налога индивидуально, а ряде случаев продавцу от него вообще освобождаются.
• Оформление договора займа. При выборе этого способа с собственником доли в квартире оформляется договор займа на сумму стоимости доли и одновременно договор залога в виде той же самой доли в квартире. Далее «заемщик» пропускает установленные сроки уплаты долга, а покупатель в роли «кредитора» забирает в свою пользу предмет залога. В этом случае риск признания сделки мнимой, прикрывающей собой продажу доли сохраняется. При признании сделки мнимой, покупатель возвращает долю, продавец возвращает всю сумму фиктивного долга.

Таким образом, продать долю в квартире или квартиру в долевой собственности не так сложно, придерживаясь представленного выше алгоритма. Главное, помнить о преимущественном праве покупке доли другими участниками сделки и соблюдать нормы российского законодательства.

Образцы заполнения в 2024 году 3-НДФЛ за 2022 год

Приведем примеры 3-НДФЛ по сделкам с жилой недвижимостью, заключенным в 2022 году.

Чтобы не сличать разные бланки, выбирая правильный, и не разбираться с заполнением от руки, рекомендуем воспользоваться бесплатными программами, которые можно скачать с сайта ФНС:

Кроме того, сформировать декларацию 3-НДФЛ за 2022 год можно в личном кабинете на сайте ФНС, а также сдать там же и приложить сканы документов, необходимых для подтверждения вычетов.

Наши образцы 3-НДФЛ сделаны в программе ФНС «Налогоплательщик ЮЛ». Однако порядок и нюансы заполнения подойдут и для формирования декларации с помощью других ресурсов.

Мозгунов В.В. купил квартиру в 2018 году за 2 000 000 рублей. Документы на покупку сохранены. В 2022 он ее продал другому физлицу за 2 800 000 рублей. Кадастровая стоимость объекта на 01.01.2024 – 2 850 000 рублей.

После внесения своих личных данных в программу, Мозгунов получил практически заполненный титульный лист декларации 3-НДФЛ, в который ему остаётся только внести код.

Далее нужно заполнить сведения о полученном от продажи квартиры доходе.

Затем надо определиться с вычетом и задекларировать его.

Далее строки в программах ФНС будут заполнены автоматически. В «Налогоплательщик ЮЛ» нужно нажать на кнопку «Р». В программе «Декларация» и в личном кабинете раздел с суммой налога у уплате заполнится после внесения данных о доходах и вычетах.

Расчетная величина налога к уплате по формуле:

(2 800 000 – 2 000 000) × 13% = 104 000.

В Разделе 1 декларации 3-НДФЛ после внесения данных получилась такая же сумма.

Гражданин купил квартиру в 2017 году за 2 500 000 рублей (документы на покупку сохранены). В июне 2022 он ее продал физлицу по той же стоимости.

Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2024 – 3 600 000 рублей, с 01.04.2024 кадастровая стоимость была уменьшена до 3 300 000 рублей.

Предельный срок владения жильем для освобождения от НДФЛ – 5 лет.

Понижающий коэффициент для квартир, как в сделке, – 0,7.

В данном случае имеет значение кадастровая стоимость, которая была на 1 января года сделки, т. е. 3 600 000 руб.

Доход для налогообложения: 3 600 000 × 0,7 = 2 520 000.

Расчетный НДФЛ (2 520 000 – 2 500 000) × 13% = 2600.

Супруги приобрели земельный участок в 2013 году за 200 000 руб. Построили на нем дом и оформили собственность на него в 2018 году в долях – по 1/2. Подтвержденные документами расходы на строительство – 2 300 000 руб.

В 2022 году они продали дом и участок физлицу за 3 400 000 рублей. Цена продажи соответствует кадастровой стоимости на 01.01.2024. В договоре разделена продажная цена земли и дома на ней: участок продан за 400 000 рублей, а дом – за 3 000 000 руб. При этом объекты проданы как единые, без разделения на доли.

Что с 3-НДФЛ?

3-НДФЛ будет две – каждому из супругов надо задекларировать по 1/2 дохода от продажи дома.

Земельный участок из-под налогообложения выходит по сроку владения.

То есть, в доход каждого из супругов попадет 3 000 000/2 = 1 500 000.

Расходы на строительство в данном случае тоже распределяются по долям – 2 300 000/2 = 1 150 000.

Вот как будут выглядеть декларации 3-НДФЛ супругов

Скачать (deklaraciya-3-ndfl-primer-3-1.tif)

Скачать (deklaraciya-3-ndfl-primer-3-2.tif)

Вот пояснения на примере декларации супруга (они практически одинаковы в расчетной части).

С какой суммы платится налог НДФЛ при продаже недвижимости?

Если же собственник владеет недвижимостью менее минимального установленного законом срока и доход при продаже образовывается (например, покупал дом за 10 млн, продает за 12 млн), то придется заплатить налог НДФЛ.

При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2016 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на большую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.

К примеру, Я продаю дом, который построил в 2024 году за 20 млн. рублей. В Договоре купли-продажи мы указываем сумму 20 млн. рублей, а кадастровая стоимость объекта недвижимости, согласно Росреестру — 40 млн. рублей. НДФЛ будет начислен из расчета 70% от кадастровой стоимости, так как она выше суммы указанной в ДКП.