Стоимость по Купле Продаже Доли Для Налоговой

Налоговый вычет при покупке квартиры в кредит

При ипотеке, помимо, обычных (перечисленных выше), добавляется еще одна налоговая льгота, смягчающая Покупателю бремя уплаты процентов банку.

В случае покупки квартиры в ипотеку, Покупателю предоставляется дополнительный имущественный налоговый вычет – на сумму уплаченных процентов по кредиту (пп.4, п.1, ст. 220 НК РФ).

Максимальный размер такого вычета – 3 млн. руб. (п.4, ст. 220 НК РФ). Соответственно, максимальная сумма, которую можно вернуть из уплаченных по кредиту процентов = 3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

Это ограничение на максимальную сумму действует с 1 января 2014 года. Для кредитов, полученных ранее этой даты, такое ограничение не действует – там вычет можно получить на всю сумму уплаченных банку процентов.

Этот налоговый вычет при покупке квартиры касается только целевых займов и банковских ипотечных кредитов (в т.ч. при перекредитовании), и не распространяется на ссуды от работодателя, гос. субсидии, использование материнского капитала, и т.п.

Налоговый вычет по кредитным процентам технически не связан с вычетом по расходам на покупку жилья (см. выше), и поэтому он может быть получен по отдельной квартире.

Возвращать налог по уплаченным процентам можно по мере того, как эти проценты выплачиваются банку, даже если ипотека еще не погашена полностью. НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку.

Правда, в отличие от вычета на сумму затрат на покупку жилья (см. выше), вычет на сумму уплаченных процентов по кредиту предоставляется только в отношении одной купленной квартиры (абз.2, п.8, ст. 220 НК РФ).

Таким образом, покупая квартиру с использованием ипотечного кредита, можно вернуть себе уплаченный в госбюджет НДФЛ на максимальную сумму:

260 000 руб. (макс. возврат из суммы покупки) + 390 000 руб. (макс. возврат из суммы уплаченных банку процентов) = 650 000 руб.

На практике это очень полезная льгота и, как правило, большинство Покупателей ею пользуются. Главное – правильно фиксировать в документах уплаченные за жилье и за проценты суммы, чтобы потом было что предъявить к вычету.

Налоговый вычет при покупке квартиры в совместную или долевую собственность

Если квартира приобретается гражданами в общую совместную собственность (например, супругами), то налоговый вычет (возврат НДФЛ) распределяется между ними по договоренности.

По умолчанию вычет при совместной собственности, как и сумма расходов на покупку квартиры, распределяется между супругами в равных долях (50% х 50%), и если квартира куплена после января 2014 года, то каждый из супругов имеет право на вычет в 2 млн. руб. (т.е. 260 тыс. руб. к возврату каждому – это максимум, если позволяет стоимость квартиры).

Если же стоимость квартиры не позволяет обоим супругам получить по максимальному вычету для каждого супруга, то они могут перераспределить вычеты в пользу одного из супругов (см. пример).

Если квартира приобретается в общую долевую собственность, то размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами так:

• если квартира была куплена до 2014 года – то на обоих супругов предоставляется один налоговый вычет (2 млн. руб., максимум), который распределяется строго пропорционально их долям.
• если квартира куплена после 01.01.2014 – то вычет 2 млн. руб. предоставляется уже каждому супругу отдельно; при этом у них есть возможность произвольно распределить этот вычет между собой, независимо от размера их долей (но не более, чем 2 млн. руб. на человека).
  Подтверждение на сайте ФНС – здесь.

Такое распределение вычета между супругами может понадобиться, например, если один из супругов официально не работает, и не имеет возможности вернуть себе НДФЛ (см. пример №7).

Если же квартира была куплена в браке, но оформлена только на одного из супругов, то тут действует правило общего имущества супругов (подробнее – по ссылке). Согласно ему, все имущество, приобретенное в браке, признается нажитым совместно (в том числе и деньги, потраченные на жилье). А значит, при покупке квартиры не имеет значения, на кого оформлены документы, и кто фактически потратил деньги. Оба супруга имеют равные права на возврат подоходного налога (т.е. применяется правило для общей совместной собственности – см. выше).

То же касается и уплаты процентов по ипотечному кредиту: все расходы супругов считаются общими. Поэтому муж и жена вправе самостоятельно распределить между собой вычет по процентам в любой пропорции, независимо от того, кто фактически выплачивал кредит. Для этого они пишут в налоговый орган соответствующее заявление и передают его вместе декларацией по форме 3-НДФЛ.

Подробнее о распределении имущественных вычетов между супругами за покупку квартиры (в т.ч. за проценты по ипотеке, с примерами), и образец заявления на распределение – см. в отдельной заметке по ссылке.

Как определить стоимость доли ООО для ее продажи?

В процессе продажи доли уставного капитала ООО ее собственникам в первую очередь приходится решать вопрос относительно определения цены активов. Существует несколько различных подходов к выполнению расчетов, за каждым из которых тянутся различные налоговые последствия:

Цена рассчитывается исходя из того, какой размер присущ уставному капиталу. Законодательством устанавливается, что продажа доли в уставном капитале ООО – это ничто иное, как реализация прав имущественного характера. Исходя из этого, в соответствии с 268 статьей НК, продавцом доходы могут быть уменьшены на сумму расходов, которые пошли на покупку и отчуждение этой доли. Получается, что реализация доли, имеющейся в уставном капитале ООО, по цене номинала не влечет за собой возникновение обязанности по налоговому перечислению. Существенным недостатком данной методики является тот факт, что по объему уставного капитала судить о реальной стоимости бизнеса не представляется возможным. В этой связи реализация доли ООО в соответствии с ее номинальной ценой не всегда является целесообразным решением, даже с учетом возможности не уплачивать налоги.

Определение долевой стоимости происходит с учетом информации, содержащейся в бухгалтерской отчетности. Следует иметь в виду, что учет балансовых активов производится по стоимости остаточного типа, которая в подавляющем большинстве случаев ниже реальной. Благодаря этому предприятия имеют возможность уменьшить налоговые платежи на имущество. В то же время такой подход сопряжен с определенными сложностями, возникающими при необходимости точной оценки имущества.

Данный способ предусматривает возникновение обязанности по налогоуплате: для юрлиц – налога на прибыль, физлиц – НДФЛ. Расчет налоговой базы производится путем вычитания стоимости доли по номиналу из суммы, указанной в контракте. Издержки, связанные с организацией сделки, также учитываются.

Когда реальная стоимость имущества не находит отражения в балансовых данных, целесообразно прибегнуть к услугам специализированных оценщиков и выставить цену, основываясь на их отчете.

Статьей 489 ГК установлено право сторон сделки на самостоятельное определение ее условий, включая стоимость, порядок уплаты и прочее. Например, контракт может предусматривать долевую продажу в рассрочку. В виду специфики сделок подобного рода они не подпадают под действие 5 пункта 488 статьи ГК – не поступившая в оговоренное время оплата дает продавцу право расторгнуть сделку и вновь войти в число участником ООО.

Так как законодательством установлена возможность определения контрактных условий в самостоятельном порядке, иногда прибегают к долевой продаже по цене, которая меньше номинальной. Для продавца в данном случае исключаются какие-либо налоговые риски. Статья 40 НК, в соответствии с которой при отклонении стоимости товаров, работ либо услуг от показателей среднерыночного уровня более чем на 20 процентов должны производиться доначисления в бюджет, тут не применяется, так как доля относится к правам имущественного характера, и в категорию товаров, работ или услуг не попадает. Кроме того, при определении среднерыночной цены должно производиться соотнесение с объектами идентичного типа, что не представляется возможным в случае с долями ООО. Для всех фирм характерна своя рабочая специфика, техоснащение, клиентская база, что делает их уникальными.

Стороны имеют право на самостоятельное определение способа, который будет применяться при оценке отчуждаемой доли.

Как уменьшить налог с продажи

Если вы продаете квартиру и должны заплатить налог, то вы можете уменьшить свой доход и по итогу заплатить НДФЛ меньше.

Налоговый вычет

Пример:
Иванов продает квартиру за 3 000 000 руб., а кадастровая стоимость этой недвижимости 5 000 000. То есть Иванов продает недвижимость ниже 70% от кадастровой стоимости. А значит НДФЛ ему насчитают от 70% кадастровой стоимости – от 3 500 000₽. И к уплате НДФЛ составит 455 000 руб. Но Иванов, несмотря на то, что продает квартиру ниже кадастровой стоимости, может воспользоваться вычетом. И может уменьшить свой доход на 1 миллион. Таким образом налогооблагаемый доход Иванова составит 2 500 000 руб. (3 500 000 – 1 000 000), а сам НДФЛ к уплате составит 325 000 руб.

Уменьшение дохода на расходы

Вместо вычета вы также можете уменьшить свой доход на ранее понесенные расходы, связанные с покупкой этого жилья, если вы можете подтвердить это документально.

Пример:
Тот же Иванов продает квартиру за 3 000 000₽, а кадастровая стоимость этой квартиры 5 000 000₽, то есть он продает жилье ниже, чем 70% от кадастра. Значит НДФЛ будет рассчитываться не с суммы, что ниже, а с 70% кадастровой стоимости – от 3 500 000₽. Но Иванов покупал ранее эту квартиру за 3 500 000₽. Он может уменьшить доход на расходы и 13% ему платить вообще не придется: 3.5 млн – 3.5 млн = 0. Но декларацию подать все равно будет нужно.