Уменьшить Долю в Квартире за Счет Ремонта

Как продать жилье при совместной собственности

Долевладельцу всегда выгоднее участвовать в продаже квартиры целиком, договорившись со всеми собственниками. Тогда доход будет выше.

В выделенной доле нет общей площади, только жилая. Именно поэтому стоимость доли не может быть пропорциональна рыночной цене всей квартиры.

Продажа состоящей в долевой собственности недвижимости допускается только с участием нотариуса. Всего удобнее, если все собственники прибудут к нотариусу единовременно. Тогда потребности проверять извещения к отсутствующим долевладельцам не возникнет. Потребуются лишь документы по сделке, проверка дееспособности владельцев долей и добровольность их волеизъявления.

Можно решить иначе – одному совладельцу (доверенному) нотариально оформить доверенность под сбор документов от имени всех правообладателей долей в квартире. Договор купли-продажи следует готовить под подписи всех совладельцев. Рациональнее именно в ДКП указать размеры денежных долей по факту продажи совместного жилья, а также иные значимые детали соглашения.

Заметим, что от нотариуса требуется удостоверение договора, тогда как его проект долевладельцы могут выполнить самостоятельно. Наиболее сложным будет прописать распределение средств при продаже недвижимости. Следует указать цену продажи, порядок расчета с совладельцами, сроки освобождения квартиры и перечень имущества, продаваемый вместе с ней. Допустимо внести в договор иные значимые моменты, уведомив нотариуса.

Напоминаем, что риэлторы нашей ассоциации всегда окажут помощь при сделках с недвижимостью, в т.ч. состоящей в долевой собственности.

Чаще всего проблемы с долевой собственностью возникают, когда речь идет о разделе имущества между наследниками.

Кто-то умирает, кто-то разводится, создаются новые семьи, налаживаются новые отношения и портятся старые. На место первоначальных собственников приходят их наследники, и возникает конфликт. А при этом принадлежащая каждому доля в квартире становится проблемной.

После того, как новые собственники оформляют свидетельства о праве собственности на свои доли в квартире, возникает вопрос: как этой квартирой пользоваться. Хорошо, если новые и прежние владельцы жилплощади смогут договориться полюбовно, например, определят компенсацию, продадут квартиру, поделив деньги, либо просто смогут жить вместе без конфликта.

Но в жизни часто наследники не могут договориться. Кто-то из совладельцев, понаглее и побойчее, занимает всю жилплощадь, ставит металлическую дверь со своим замком и не пускает другого собственника. Или предлагает ему мизерную сумму выкупа.

Что делать в таком случае пострадавшей стороне? Если другие сособственники всячески препятствуют вселению в квартиру, и нет никакой возможности с ними договориться, прямая дорога в суд.

Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу

При реализации доли квартиры важным является и то, в пользу кого происходит возмездное отчуждение. Если приобретателем выступает 3-е лицо, то все оказывается очевидным, – расчет стоимости производится на основании реальных показателей и параметров недвижимости. Однако если приобретателем выступает лицо, знакомое и близкое продавцу, то в дело может вступить т.н. «субъективный фактор».

Собственник вправе договориться с приобретателем об определенных послаблениях и скидках на отчуждаемую долю. В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость). Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.

Пример. После развода гражданин Н., владеющий ½ долей в праве общей собственности на жилое помещение, захотел реализовать свою часть недвижимости в пользу бывшей супруги. Женщина осталась проживать в квартире с несовершеннолетними детьми, рожденными ею от Н. Бывшие супруги договорились, что цена на отчуждаемую долю окажется меньше, чем если бы Н. реализовывал свое имущество в пользу 3-их лиц.

Как можно распорядиться своей долей

Согласно Гражданскому кодексу, собственник доли имеет право подарить либо продать свою часть квартиры, завещать или заложить. Но следует помнить, продать свою долю без информирования остальных собственников нельзя – это нарушение закона.

Гражданским кодексом установлено преимущественное право содольщиков на покупку доли при ее продаже. Например, если человек решит продать свою долю, то в первую очередь он должен предложить ее купить остальным владельцам по конкретной стоимости. Предложение оным направляется только в письменном виде с помощью заказного письма с уведомлением.

Включить долю в завещание, подарить либо заложить можно без ведома собственников. И это не противоречит законодательству РФ.

Если собственник доли захочет сдать ее в аренду либо прописать там человека, это невозможно без согласия остальных владельцев недвижимости. Причем не важно, сколько находится в собственности – ½ или 1/50 квартиры.

Владелец доли может зарегистрироваться. Но другие собственники могут возражать, поэтому данная ситуация чаще всего решается в суде. Именно он определяет, есть ли вариант изолированного помещения и как распределить комнаты. Практика такова, что квартиру полностью поделить не получится, поскольку есть места общего пользования – кухня, ванная, туалет, коридор, а к ним отдельные входы не сделаешь. С загородным домом дело обстоит проще.

Незначительная доля в квартире

Вполне понятно, когда квартира принадлежит двум собственникам, каждый из которых имеет ½ квартиры. То есть по половине. Но доли бывают разные. О незначительной доли говорят в тех случаях, когда она составляет менее 25% от всей площади жилья. Безусловно, такое владение никак нельзя оформить в отдельную комнату.

До 2012 года даже незначительная доля сохранялась за собственником на законодательном уровне РФ. Отобрать ее было нельзя. Но в настоящий момент все изменилось, можно изъять 1/50 или 1/40 долю с материальной доплатой принудительно.

Выделяют ситуации, когда удалось выселить лиц с детьми до 18-летнего возраста, у которых доля составляла 1/14. Ведь такая доля не позволяет пользоваться помещением без причинения ущерба другому собственнику с 13/14.

В такой ситуации материальная компенсация выплачивается на основании стоимости квартиры в целом.

1. При отсутствии возможности выделения в натуре.
2. Если владелец меньшей доли при пользовании квартирой будет ущемлять права второго собственника, имеющего более значительную долю.
3. Когда владелец незначительной доли не вселялся на свои «метры», не жил в помещении и т.д.
4. Владелец незначительной доли имеет другую квартиру или дом, пригодный для проживания.
5. Владельцы долей не являются родственниками.

Судебная практика показывает, что лишить в принудительном порядке собственника его незначительной доли вполне возможно. Но бывают и исключения из правил. В любом случае, каждая ситуация требует детального рассмотрения.

Что делать, если квартира куплена в военную ипотеку

По закону, при использовании чужих средств (спонсор, работодатель и т.д.) для приобретения жилья, возврат уплаченного НДФЛ невозможен. Военная ипотека предполагает использование средств, направленных из накопительно-ипотечной программы (НИП). Это означает, что приобретая недвижимость, военнослужащий не тратит собственных денег, а значит, и возврата ждать не стоит.

Имея на руках документы, доказывающие один из указанных выше фактов, вы можете рассчитывать на налоговые льготы в виде возврата 13%. В остальном процедура остается стандартной.