Главное, что нужно делать жильцам в такой ситуации – не поддаваться угрозе и не паниковать!

Изъятие земельного участка под застройку

Современный рост городов и стремительное развитие городской инфраструктуры приводят к улучшению городской среды и общего благосостояния граждан, проживающих в городах. Объявления с различными наименованиями застройщиков, рекламные баннеры о «современных жилых комплексах» буквально на каждом шагу.

Особенность многих городов такова, что рядом с массивными, современными жилыми комплексами и бизнес-кварталами «ютятся» ветхие деревянные постройки, бараки, двухэтажные здания советских времен. К таким городам относится и Екатеринбург.

• Подборка наиболее важных документов по Дарению и наследованию имущества: 💫 💫 💫 💫 💫 💫 © нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое

Мы не говорим о зданиях, которым присвоен статус исторического наследия и культуры.

Мы ведем речь о ветхих, старых домах, возможно аварийных, частных секторах, иногда расположенных в центральной части города на «удобной для застройщика территории», в которых, как правило, проживают граждане.

Для застройщиков такие дома – «лакомый кусочек» для развития бизнеса и получения большого дохода. Поэтому «эра» строительства современных и новых жилых комплексов застройщиком напрямую связана с выкупом старых домов.

Довольно часто собственники старого жилья сталкиваются с требованием продать их земельные участки вместе с постройками застройщику по заниженной цене. В случае отказа застройщик угрожает снести здание, изъять земельный участок по необоснованным причинам.

Главное, что нужно делать жильцам в такой ситуации – не поддаваться угрозе и не паниковать!

Согласно гражданскому законодательству застройщик не может принудительно, в судебном порядке заставить собственников освободить земельный участок, в отличие от органов местного самоуправления.

У застройщика нет таких прав: он не может заставить продать, выкупить принудительно, тем более снести.

Обычно застройщик действует от лица муниципалитета, с которым у него заключен договор. Как правило, это договор аренды земельного участка, либо инвестиционные договоры на комплексное освоение территории. На основании этих договоров застройщик вправе вести только переговоры с собственниками земельных участков об их выкупе, но никак не угрожать сносом и принудительным изъятием.

Его основная задача – самостоятельно расселить всех жильцов жилых домов на предоставленном для застройки участке и договориться о разумной выкупной цене.

В такой ситуации сам собственник вправе предложить застройщику выкупную цену его жилья, которая, как правило, не соответствует интересам застройщика.

В 8 из 10 случаев договоренность с жильцами не достигается, стройка «стоит на месте», сроки «горят», и застройщик начинает предпринимать крайние меры, как правило, незаконные – происходят «случайные» сносы домов с нерасселенными жильцами, учащаются пожары на территории.

Своими действиями застройщик доводит состояние дома до статуса «аварийного». А как проводится работа с аварийными домами? Подробно рассматривали в статье.

Поэтому, чтобы не потерять свой земельный участок и не отдать своё жильё за «бесценок», рекомендуем действовать следующим образом:

    Во-первых, потребуйте от застройщика договор, на основании которого он ведет переговоры от лица муниципалитета.

Если вокруг вашего земельного участка уже «кипит» стройка, вы имеете полное право обратиться в суд с требованием приостановить такое строительство. Обычно после данных действий застройщик, предугадывая свои дальнейшие убытки, соглашается на более выгодные для вас условия.

В ваших же интересах лучше договориться с застройщиком о выкупе земельного участка на приемлемых условиях, чем потом договариваться с органами муниципальной власти в суде. Органы местного самоуправления вправе изъять ваш земельный участок для муниципальных нужд в судебном порядке.

В таком случае вы лишь получите компенсацию в размере рыночной стоимости изымаемого имущества, которая будет намного ниже той суммы, о которой вы могли бы договориться на начальных этапах спора с застройщиком.

В общем, если вы знаете, что ваш земельный участок отведен под строительство, мы настоятельно рекомендуем решать все спорные вопросы в досудебном порядке.

Можно ли продать здание без земельного участка под ним

Выкуп Доли Земельного Участка Под Объектом Недвижимости

Это во многом зависит от того, принадлежит вам земля на праве собственности или нет.
Если участок у вас в собственности, продать здание без него, как правило, нельзя (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 552 ГК РФ). Исключения установлены п. 4 ст. 35 ЗК РФ. К ним относится, например, случай, когда участок изъят из оборота.
Если вы нарушите эти правила и решите продать здание без земельного участка под ним, сделка будет ничтожной (п. 2 ст. 168 ГК РФ, см. Позицию ВАС РФ). А орган регистрации прав может приостановить, а затем отказать в регистрации права собственности покупателя, мотивируя это тем, что основанием для нее является ничтожная сделка (п. 13 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).
Эти правила применяются и к зданиям, которые являются объектами незавершенного строительства. Такие объекты относятся к недвижимым вещам и на них распространяются правила перехода прав на земельный участок при продаже недвижимости на нем (п. 1 ст. 130, ст. 552 ГК РФ). Однако обратите внимание: для сделки с таким объектом права на него нужно зарегистрировать в ЕГРН. Это связано с тем, что переход права собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации, а по общему правилу она проводится, только если права на объект недвижимости зарегистрированы в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости). Исключения для объектов незавершенного строительства закон не предусматривает.

Может ли собственник земли продать без нее часть здания или долю в праве на него
Нельзя продать часть здания, если ее можно выделить в натуре вместе с частью земельного участка под ней. Тогда нужно совместно продавать выделенные части здания и участка. Если земля не может быть выделена, отдельная продажа возможна, но участок поступит в общую долевую собственность продавца и покупателя (пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)).
Если вы продаете долю в праве собственности на здание, то без земли ее продавать нельзя. Вы должны одновременно продать и свою долю в праве собственности на земельный участок под зданием (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Если участок вам не принадлежит, то вы можете продать здание без него. Согласие собственника участка при этом по общему правилу не требуется. Главное, чтобы продажа не противоречила условиям пользования участком, установленным законом или договором. Покупатель приобретает право пользоваться частью участка, необходимой для использования здания, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у вас (п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Например, если вы арендуете землю под зданием, то покупатель также сможет пользоваться участком, необходимым для использования здания, на праве аренды. Причем перемена лица в обязательстве по аренде происходит независимо от того, оформит покупатель отношения по аренде с собственником земельного участка или нет (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). В результате этой перемены ваша обязанность платить за пользование участком также переходит на покупателя здания. При этом, если вы оплачивали регулируемую арендную плату по льготной ставке, для покупателя размер арендной платы сохраняется с учетом такой льготы (п. 29 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019)).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Мораторий на выкуп

В некоторых случаях выкуп арендованного земельного участка провести не получится из-за ограничений действующего закона. Например, эта сделка невозможна, если государственный надел был передан в аренду по заявлению без торгов льготным категориям, перечисленным в п. 5 ст. 10 Федерального закона №101-ФЗ.

Что касается строгих мораториев, то в отдельных субъектах по России действуют региональные запреты на земельное использование. Например, нельзя продавать государственные наделы в регионах с высококачественными плодородными землями (Алтайском, Ставропольском, Краснодарском крае и пр.). Для иностранных компаний и граждан допускается только аренда сельскохозяйственных земель на срок до 49 лет без права последующего выкупа. Иностранцы могут быть только совладельцами этих участков, если инвестируют деньги под объекты российского бизнеса.

Процедура переоформления прав на землю из аренды в собственность требует соблюдения множества правил. Важно не только проверить, что закон допускает обычный или срочный выкуп сельхоз земель, но и корректно оформить все документы и зарегистрировать их. Чтобы ускорить процесс и точно избежать всех ошибок, рекомендуем обратиться к юристу.

Возможно как-то принудить к продаже незначительной доли по рыночной или кадастровой стоимости. Или же возможно отмеживать данную 1\8 и забыть про второго собственника.

🟠 Пройдите опрос и получите бесплатную консультацию

🟠 Все вопросы задавайте в форме ниже

Оцените, пожалуйста, публикацию:
1 Звезд
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.