Можно ли Продать Долю в Ипотечной Квартире Без Согласия Второго Собственника

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника в 2024 году

Чтобы более подробно разобраться в вопросе продажи доли в квартире одним из собственников необходимо изучить действующее законодательство.

В соответствии со статьей 244 ГК РФ общей (долевой) собственностью признается имущество, владельцами которого являются два и более лиц. Размер доли определяется правоустанавливающими документами, а при отсутствии распределения доли считаются равными (статья 245 ГК РФ).

Владелец доли может по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности имуществом: продавать, дарить, завещать, передавать в залог и так далее (статья 246 ГК РФ).

При реализации доли имущества следует учитывать, что дольщики имеют преимущественное право покупки (статья 250 ГК РФ).

Федеральным Законом №218 установлено, что для заключения договора купли-продажи доли квартиры третьим лицам необходимо подготовить согласие всех сособственников или уведомление об отказе преимущественной покупки.

Процесс продажи доли квартиры может быть значительно осложнен, если одним из дольщиков (продавцом) является несовершеннолетний гражданин.

Сделки с недвижимостью при наличии малолетних собственников осуществляются исключительно при наличии разрешения, выданного органами опеки.

Разрешение на продажу в случае наличия несовершеннолетнего в качестве сособственника выдается только при улучшении жилищных условий малолетнего гражданина.

Разрешение на продажу, если несовершеннолетний выступает в роли продавца, может быть выдано при соблюдении следующих условий:

• малолетний гражданин должен быть выписан из квартиры в другое помещение, пригодное для проживания
• права ребенка не нарушены
• производится продажа доли с целью улучшения условий проживания
• в новой квартире (частном доме) ребенок так же будет владеть долей, причем в равнозначном или большем размере

Продажа доли в квартире осуществляется путем заключения соответствующего договора. Сторонами соглашения являются продавец (владелец доли) и покупатель.

Предметом договора считается доля в определенном размере в квартире, расположенной по конкретному адресу.

В документе так же должны быть отражены следующие обстоятельства:

• полные реквизиты сторон соглашения. Если продавцом/покупателем является физическое лицо, то указываются ФИО, дата рождения, адрес проживания и паспортные данные. Если одной из сторон является юридическое лицо, то требуется указать наименование и форму организации, ИНН, адрес расположения
• адрес расположения квартиры и размер доли
• реквизиты документа, являющегося доказательством права владения долей
• стоимость доли недвижимого имущества
• порядок проведения расчетов
• порядок передачи имущества
• перечень зарегистрированных в квартире граждан
• права и обязанности сторон
• ответственность сторон
• порядок разрешения споров
• подписи

Договор должен быть составлен в письменной форме. По желанию документ может быть заверен у нотариуса.

В соответствии со статьей 551 ГК РФ договор купли-продажи любого объекта недвижимости, в том числе и доли должен быть зарегистрирован в государственных органах (в данной ситуации в органах Росреестра).

Долевая собственность на жилой объект недвижимости возникает в результате совершения заинтересованными лицами различных сделок, в которых участвует больше двух лиц. Владельцы сами выбирают данный вид владения и распределяют между собой доли в праве на жилье.

Раздел совместной собственности на доли производится как по взаимному соглашению совладельцев, так и в судебном порядке. Если состав семьи увеличился (например, в связи с появлением детей), суд может пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев.

Пример 1. Супруги Степановы Е.А. и С.В. приватизировали муниципальную квартиру, находящуюся у них в социальном найме. Вместе с ними проживает несовершеннолетний сын Степанов А.А. При регистрации в Росреестре права собственности недвижимость поделена на три равные доли, составляющие 1/3 от общей площади. В Росреестр внесены сведения о трех собственниках: Степанове Е.А., Степановой С.В. и Степанове А.А. На каждого из них выдана выписка из ЕГРПН.

Обладатели долей имеют равные права на пользование помещением. При этом они должны соблюдать следующие ограничения:

Названные ограничения не лишают собственника права искать покупателей и определять с ними условия контракта о купле-продаже.

Пример 2. Четырехкомнатная квартира является долевой собственностью супругов Антонова Е.И. и Антоновой И.А. После расторжения брака бывшая жена решила реализовать свою долю. Перед заключением сделки она направила письменное извещение в адрес Антонова Е.И. Он выкупил долю, воспользовавшись преимуществом на покупку. Может ли Один из Собственников Квартиры Продать Свою Долю При Ипотеке.

Когда покупатель получает выписку ЕГРН, в ней четко фиксируется переход прав новому собственнику с оформлением обременения в силу ипотеки. Это значит, что продать, обменять, распорядиться иным образом жилым объектом собственник не сможет, пока не погасит долг перед кредитным учреждением. Согласно закону №102-ФЗ (п. 1 ст. 37), приобретенная в ипотеку квартира может быть продана только при согласии кредитора, финансировавшего сделку.

Эта норма закона не запрещает процесс переоформления собственности, но защищает права залогодержателя. Пока недвижимость числится в залоге, банк может рассчитывать при отказе возвращать деньги клиентом потребовать принудительной продажи с погашением вырученной суммой остатка долга вместе с процентами и возможными штрафами. Чтобы получить одобрение банка, необходимо убедить его в том, что одолженная сумма вернется независимо от дальнейших событий в жизни заемщика.

Не имея веских оснований считать снятие залогового обременения процедурой продажи безопасной и оправданной, банк склонен отказывать в согласовании сделки, однако в силах заемщика найти решение проблемы через:

Выбор способа освобождения имущественного права от обременения зависит от многих показателей – финансовых возможностей, готовности покупателя к риску и увеличению срока переоформления, позиции банка и размеру непогашенных обязательств. Многие пользуются обычной схемой передачи прав на имущества, не ставя банк в известность о начале оформления сделки. Однако при отсутствии иных гарантий, кроме доброй воли собственника, покупатель серьезно рискует в случае срыва сделки. Как минимум теряют авансовый платеж, выделенный для погашения кредита. Продажа Доли в Квартире Родственнику в Этой же Квартире по Ипотеке.

Невыполнение норм законодательства РФ чревато неприятными последствиями, вплоть до возбуждения уголовного дела на виновного гражданина. Заключение сделок через нотариальные конторы обязывает их сотрудников тщательно проверять правомерность осуществления заявленных обратившимся лицом действий в отношении квартиры, пресекать попытки ущемления прав заинтересованных лиц и совершения незаконных операций с недвижимостью.

Нарушение преимущественных прав остальных совладельцев на покупку доли квартиры допускает возможность судебного оспаривания ими совершенной сделки купли – продажи, на что предусматривается срок в три месяца. Важно помнить, что законное основание обратиться в суд имеют только лица, владеющие правом собственности на оставшуюся часть жилья. Можно ли Продать Свою Долю в Квартире Если Она в Ипотеке Сбербанка.

Заключение

При продаже ипотечной недвижимости продавец может столкнуться с тем, что покупатели неохотно идут на такие сделки, потому что не хотят тратить время на бюрократические процедуры, связанные со снятием обременения на недвижимость. В этом случае продавцу приходится ждать подходящего покупателя или снижать цену, иногда ставить ее значительно ниже рыночной.
Если вы все-таки решили продать квартиру или дом, за которые еще не выплачен кредит, просчитайте свои возможные потери, так как в некоторых случаях сделка может оказаться убыточной.

Как продать долю в квартире банку

На сделки с банком собственников доли в квартире толкают следующие обстоятельства:

Учитывайте, что банк обязательно поинтересуется причиной продажи доли.

• найдите подходящий банк;
• предложите совладельцам приобрести вашу долю. Уведомите их об этом письменно;
• обсудите с банком специфику сделки — что это будет — кредитование или залоговое имущество;
• выясните оценочную стоимость квартиры. Помните, что цена доли будет меньше, чем стоит жилье на рынке недвижимости. Обычно дают порядка ⅔ от рыночной цены;
• соберите документы;
• подпишите бумагу в присутствии нотариуса. Составьте акт приема-передачи;
• зарегистрируйте сделку в Росреестре;
• получите у банка деньги, заплатите налог со сделки.

Незаконная продажа недвижимости при отсутствии согласия другого дольщика

Прежде, чем заключить договор о продаже квартиры или ее доли, необходимо обязательно получить согласие всех ее собственников. Если такое условие не воплотить в жизнь, то договор аннулируется и все действия, связанные с ним, признаются незаконными.

ВНИМАНИЕ . Собственники, права которых были нарушены в результате действий недобросовестного второго собственника, имеют полное право обратиться в суд. Аргументировать подачу иска они могут статью Семейного Кодекса, а именно его статьей 35, пунктом 3(в случае, если незаконная продажа осуществлялась одни из супругов).

А в том случае, если владелец хочет продать квартиру, и при этом определенная ее доля принадлежит второму владельцу, и он не предоставляет ему право на преимущественный выкуп другой части квартиры, то второй владелец может воспользоваться статьей 250 пунктом 3 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Данная статья, дает возможность переоформить обязанности или права покупателя, непосредственно на второго собственника, права которого были нарушены.