Договор Купли Продажи Доли Квартиры с Несовершеннолетними Детьми за Материнский Капитал

Отчуждение недвижимости тесно связано с уплатой налогов на получение дохода. Обязательство несет в первую очередь Продавец квартиры, т.е. родители детей.

Если жилье по маткапиталу находилось в их собственности менее 5 лет (менее 3 лет – в случае с квартирами в собственности до 1 января 2016 года) – подоходный налог (НДФЛ) составит 13% от суммы договора купли-продажи.

Юридические формальности играют важное значение в предстоящей сделке. Если супруги не выделяли доли детям, с продажей жилья возникнут трудности. Прежде чем отчуждать квартиру, нужно найти новую жилплощадь, договориться с продавцом, запросить разрешение ООиП и только потом заключать сделки. Если новое жилье имеет больший метраж, лучший район с инфраструктурой и пригодно для проживания семейства – шансы на согласие опекунского совета повышаются.

Смотрите видео о нюансах продажи квартиры с маткапиталом (личный опыт из жизни): Договор Купли Продажи Доли в Квартире Между Родственниками с Материнским Капиталом.

Выводы по итогам

• Договор купли-продажи считается официальным документом в процессе продажи долей в квартире.
• Составляется в письменной форме с указанием способа расчетов – с использованием материнского капитала.
• Продавец обязан известить о продаже всех сособственников квартиры.
• Обязательное требование закона – нотариальная форма ДКП при сделках с долями в общем праве.
• Покупателю предстоит обращаться в ПФР и выделять детские доли.
• Основной минус для продавца – ждать перечисления денег из Пенсионного фонда в течение 2 месяцев.
• Минус для покупателя — поиск «реальной» (комнаты), а не «идеальной» доли квартиры.

Более подробно о купле-продажи доли за материнский капитал смотрите в видео сюжете: Договор Продажа Доли с Использованием Материнского Капитала Квартире.

Можно ли купить комнату за материнский капитал, если уже есть квартира?

Большинство граждан считает, что использовать материнский капитал можно только с конкретной целью улучшения жилищных условий. По факту так и есть, но при этом в законе не говорится, ни слова относительно наличия или отсутствия жилья у членов семьи.

По факту, можно иметь огромное количество недвижимости и при этом приобрести комнату за счет материнского капитала. Получается, что условия в приобретаемом жилье могут быть и хуже чем уже в имеющемся, но запретить это сделать никто не сможет.

Единственное условия такого приобретения состоит в том, что купленная комната должна быть оформлена, как общая собственность для всех членов семьи.

Выкупить долю в квартире может не каждый желающий. Одним из главных условий Пенсионного фонда, которое нужно соблюдать, является приобретение отдельного объекта недвижимости, а не просто доли в праве собственности.

Вместе с тем нельзя сказать, что такое требование является абсолютно правомерным и не подлежит обжалованию. Судебная практика по данному вопросу очень разнообразна. Некоторым гражданам за защитой своих прав приходится обращаться даже в Верховный суд РФ.

Выкупить долю в квартире у мужа за счет материнского капитала можно только в том случае, если брачные отношения уже расторгнуты и бывший супруг с семьей больше не проживает.

Исходя из вышесказанного, органы Пенсионного фонда могут отказать в выдаче сертификата в следующих случаях:

Комментарии экспертов нашего издания

Все сделки с несовершеннолетними — только нотариальные

Стоит напомнить что по закону все сделки с несовершеннолетними только Нотариальные!

В случае когда недвижимость приобретают за наличные средства, денежные средства будут перечислены на счет Продавца только после выделения долей несовершеннолетним.

Случаи когда нужно проверить ради своей безопасности скрытых потенциальных несовершеннолетних собственников, а это обязательно нужно делать, так как купив квартиру будущий покупатель рискует утратой недвижимости путем признания судом сделку ничтожной.

Просто попросить предоставить Продавца сведения по счету сертификата на Материнский капитал.

Запомните: если нет сведений в паспорте в разделе дети — это совсем не значит, что нет детей и на самом деле!

Второй способ получить сведения — это запрос через портал Госуслуги. Продавец через свой личный кабинет легко может найти данные и показать Покупателю был ли использован материнский капитал.

Хочу сказать, что Продажа или Покупка с несовершеннолетними несет за собой большую ответственность но и контролируется она так же усилено. Процедура влечет за собой несколько этапов.

Мария Агапитова, эксперт по недвижимости

Сделки с участием несовершеннолетних, обладающих ограниченной дееспособностью

Отдельно следует сказать о несовершеннолетних, которые прошли процедуру эмансипации, либо вступили в брак. Такие несовершеннолетние приобретают полную дееспособность. Следовательно, перечисленные правила на них не распространяются.

Таким образом, сделки по отчуждению недвижимости с участием несовершеннолетних, обладающих ограниченной дееспособностью, не так страшны, если проводить их в соответствии с требованиями законодательства.

Проверить, нет ли в приобретаемой квартире доли несовершеннолетнего, можно. В этом поможет Единый государственный реестр недвижимости, из которого можно запросить выписку на интересующий объект. Выписку можно заказать как лично в МФЦ, так и в электронном виде. Будущему собственнику нужно позаботиться о том, чтобы несовершеннолетний был снят с регистрационного учета до заключения сделки.

Нужно помнить, что правильное оформление купли-продажи жилья позволит избежать проблем, связанных с судебными разбирательствами как с участием сторон, так и уполномоченных государственных органов. Невнимательность может привести к такому последствию как признание сделки недействительной.

Николай Кудинов, юрист

Как покупателю обезопасить себя

В наиболее рискованном положении находится покупатель. Он может передать деньги продавцу, а потом столкнуться с отказом Росреестра. Либо сделка может быть оспорена позже, по заявлению органа опеки.

• получить выписку из ЕГРН и убедиться в отсутствии ограничений на объект. Это первое и основное, что нужно сделать;
• проверить, на основании каких документов приобретался объект (такая информация имеется в выписке). Если он был получен по договору купли-продажи, можно попросить продавца предоставить экземпляр и проверить, не использовались ли для расчетов средства материнского капитала;
• уточнить наличие согласия от органа опеки (получить текст от продавца или обратиться в орган лично);
• убедиться, что ребенок не получит объект, ухудшающий его финансовое состояние (если такая возможность имеется).

Также стоит проверить, не имеется ли иных оснований для оспаривания договора в будущем.

На что обратить внимание покупателю

Больший риск при оформлении сделки с прописанными несовершеннолетними имеет покупатель. Ему стоит обратить внимание на следующие факторы:

• подпись в договоре обязательно должны поставить законные представители продавца. Даже если ему исполнилось четырнадцать лет, их согласие обязательно;
• в договоре лучше указывать реальную стоимость. Она не должна быть намного ниже рыночной. В противном случае Орган Опеки вправе отказать в выдаче разрешения;
• регистрация договора проводится в присутствии законных представителей несовершеннолетнего. Ребенок не сможет сделать это самостоятельно;
• лучше настаивать на том, чтобы несовершеннолетние были выписаны из квартиры до регистрации. Если продавец отказывается это делать, лучше отказаться от такой сделки.

Основная проблема для покупателя заключается в том, что выписать несовершеннолетнего бывает не так просто. Если он являлся собственником, но не был прописан, при этом Опека и законные представители дали свое согласие на заключение договора, шанс возникновения правовых проблем не выше, чем при сделке с совершеннолетними.

Выписать ребенка можно будет только через суд. Никакие условия в договоре не позволят снять его с регистрации через органы МВД. Суды будут руководствоваться не только правами продавца, но также правами несовершеннолетнего. Самый распространенный вариант – отсрочка в снятии с регистрации. Она может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет.

Право регистрации сопряжено с правом проживания. Несовершеннолетний не просто будет «приписан» к адресу. Его законные представители могут требовать вселения ребенка в квартиру, что создает дополнительные трудности покупателю.