Продажа Земельного Участка и Доли Объекта Недвижимости

Можно ли продать часть нежилого здания не продавая часть земельного участка под зданием?

Можно ли продать часть нежилого здания не продавая часть земельного участка под зданием? земля и здание находится в собственности у одного собственника. Хочу продать 25% нежилого здания, есть много отдельных входов. Здание 800 кв.м. есть помещения 100, 36, 36, кв.м. Могу ли я выделить помещение и продать его без земли? если да то опираясь на какие статьи?

По общему правилу продать дом без участка нельзя, ЗУ всегда следует за объектом недвижимости.

При этом отмечу, что даже в случае, если дом и ЗУ будут принадлежать разным лицам, собственник здания все равно будет иметь право пользоваться ЗУ:

Если есть возможность выделить часть здания. Тогда опираюсь на какие правовые нормы я могу продать это помещение без земельного участка?

С учетом этого факта, выделять и продавать помещение стоит таким образом, чтобы часть здания не могла быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка — то есть, не стоит выделять полную комнату/квартиру, под которую можно в теории выделить часть земли.

При этом обращаю ваше внимание на то, что существует риск, что в судебном порядке будет признана долевая собственность на земельный участок. На это даже есть судебная практика — ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 21 апреля 2014 г. N ВАС-4099/14

Всё на ту же ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, ЕСЛИ БУДЕТ НЕЛЬЗЯ ВЫДЕЛИТЬ ЧАСТЬ УЧАСТКА. Я бы рекомендовал вам провести профессиональную экспертизу, которая подскажет вам точные помещения, которые можно будет выделить так, что с землей в натуре их выделить не получится. В этом плане требуется скорее строительное образование, чем юридическое.

В дополнение к ответу коллеги могу указать следующее. При продаже части нежилого помещения без земли новый собственник будет вправе и обязан платить собственнику ЗУ плату за пользование ЗУ, а также вправе взять причитающуюся ему часть ЗУ в аренду.

Земля находится в моей собственности. Тогда могу ли я к примеру продать земельный участок без здания своей жене, или подарить, а потом продать часть здания без земли так как земля уже не моя?

Исходя из той же статьи 552 Гражданского кодекса РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ Вы вправе выделить и продать часть нежилого помещения без земли.

ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Теоретически это возможно. Так как при государственной регистрации перехода права собственности на здание регистратор в обязательном порядке проверяет, на каком праве и у кого находится земельный участок под зданием. Если сведений в ЕГРН на этот счет нет, продавец здания должен самостоятельно предоставить документы о правах на земельный участок. При государственной регистрации перехода права собственности на помещение регистратор может даже не заинтересоваться статусом земельного участка под ним. Однако, опять же, государственная регистрация перехода права не гарантирует Вам проблем в будущем. Коллега Новиков Роман указан на подобное дело, рассмотренное арбитражным судом. Так, например, согласно ст.273 ГК РФ

То есть право собственности на землю переходит к приобретателю здания в силу закона, а даже не в силу положений договора купли-продажи.

Видите, какая формулировка. «Или другой недвижимости». Помещение — это недвижимость.

Я бы не была столь оптимистична. Невозможность выдела земельного участка под частью здания не означает, что невозможно продать долю в праве собственности на земельный участок. Представьте: сначала одну часть здания продали без земли, потом другую часть здания продали без земли (по той причине, что выделить в натуре участки под ними невозможно). И получилось, что здание в собственности у одних лиц, а земельный участок в собственности другого лица. Это прямое нарушение принципа единства судьбы здания и земельного участка под ним.

По общему правилу. Закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Таким образом, если земельный участок принадлежит на праве собственности собственнику здания — только с земельным участком одновременно. (Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11).

Таким образом, чтобы можно было оставить землю, необходимо видимо попасть в исключения согласно той же ст. 35 ЗК РФ: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Вам нужно пригласить специалиста, который сможет, указать вам те помещения, которые, с землей в натуре выделить не получится. Который бы выдал вам документ, где четно прописаны данные помещения и подкреплены доказательной базой почему они не могут быть выделены с землей. И уже на основании этого документа, действовать.

Сервитут если не установлен, то по этому пункту бесполезно, про изъятые из оборота понятно. То есть, остается один пункт, это "отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка". В вашем случае — это вариант, когда вы можете продать часть (нежилого) здания без земли.

Продажа части земли без согласия других собственников

Действующее законодательство не предусматривает возможности продажи части земельного участка без получения на это согласия других собственников. Это объясняется тем, что совершение такой сделки может повлечь не только нарушение прав других собственников, но и приведет к конфликтным ситуациям.

Поэтому прежде чем объявить о продаже доли в земельном участке, следует предупредить других собственников о своем решении. При этом оповещение должно быть произведено соответствующим образом.

То есть каждый из собственников земельного участка должен получить письменное уведомление. Лицо, решившееся на продажу доли, должно иметь письменные подтверждения о вручении уведомлений. Это могут быть как подписи на экземпляре инициатора сделки, так и почтовые квитанции о направлении заказного письма с описью вложения и уведомления о вручении почтовой корреспонденции.

При возникновении спорных ситуаций данные документы могут иметь силу доказательств того, что инициатором сделки были соблюдены требования закона об уведомлении лиц, имеющих право на первоочередное приобретение доли.

Следует иметь в виду, что другие сособственники земельного участка не могут запретить продажу доли инициатору сделки. Однако закон наделил их правом первоочередной покупки.

Так, согласно требованиям статьи 250 ГК РФ, если происходит реализация доли земельного участка в пользу третьего лица, то иные собственники долей имеют право на ее приобретение по цене, которую предложил продавец.

Таким образом, в письменном уведомлении о намерении продажи доли должно содержаться не только намерение о реализации доли, но и сумма, за которую предполагается ее продать, а также другие условия, на которых будет осуществлена сделка.

Отчуждение доли в земельном участке третьему лицу возможно только в том случае, если остальные собственники долей откажутся от своего права на преимущественную покупку.

Если продавец не выполнит условия закона и оформит сделку, то заинтересованные собственники долей, имеющие право преимущественной покупки, могут в течение 90 дней обратиться с исковым заявлением в суд для перевода на себя прав и обязательств приобретателя.

Учтите! Следует иметь в виду, что переуступить преимущественное право на приобретение доли в земельном участке невозможно.

Стоимость оформления сделки

Стоимость заключения сделки формируется, исходя из цены услуг нотариуса, госпошлины и налога на прибыль (если доля в доме принадлежит продавцу менее 5 лет).

Продавец при заключении сделки получает доход, а значит, должен заплатить подоходный налог. Для граждан России он равен 13%, а для иностранцев – 30%.

При выделении доли в натуре нужно будет ещё оплачивать услуги специалиста, который даст оценку возможности перепланировки дома и за составление новых кадастрового и технического паспортов на выделенный объект недвижимости.

Сроки

В случае судебных разбирательств, сроки увеличиваются до 4-5 месяцев. При выделении доли в натуре через суд, процесс может затянуться до 7 месяцев.

Как выйти из долевой собственности на дом

Когда осуществляется наследование и оформление документов на долю в общем имуществе, не все граждане понимают, что это может оказаться не очень удобным вариантом для проживания, а сдавать дом, в котором живут несколько человек в аренду, также не всегда возможно.

В связи с этим многие собственники желают отказаться от данного права, и могут сделать это в любой момент. Самый простой способ – если другие дольщики согласятся выкупить часть объекта недвижимости. В таком случае их доля увеличивается, а человек, продавший свою часть, выписывается из дома и теряет права на пользование, распоряжение объектом.

Для того, чтобы выйти из долевой собственности, необходимо обратиться в МФЦ и написать соответствующее заявление. Факт передачи денежных средств за объект недвижимости должен быть зафиксирован.

Самый простой способ выхода из доли – продать ее одному или нескольким собственникам дома. Однако, делать это нужно по правилам. В первую очередь гражданин должен позаботиться о том, чтобы у него имелось письменное подтверждение того, что другим собственникам была отправлена оферта по выкупу доли в доме.

Также существует другой, менее подходящий для большинства случаев способ выхода из доли – выделение объекта в натуре, то есть совершение каких – либо преобразований с домом для того, чтобы отделить долю одного человека от остальных долей.

Это можно сделать не всегда, но в некоторых ситуациях достаточно лишь построить плотную стену и поделить дом на две части. Выделяя долю, собственник должен позаботиться о том, чтобы не были нарушены права других собственников.