Договор о Приобретении Квартиры Доли в Ней Или Прав на Квартиру в Строящемся Доме

Единого законы, регламентирующего покупку квартиры или другой недвижимости нет.
При покупке квартиры нужно опираться и на Гражданский кодекс РФ и на Семейный кодекс РФ, а иногда и на Земельный кодекс РФ.

А так же на закон «О государственной регистрации недвижимости» и Порядок ведения ЕГРН.

Конечно обывателю трудно во всем этом разобраться и приходится обращаться к специалистам, затрачивая немалые деньги.

В этой статье я вам разъясню законные процедуры покупки недвижимости простым и понятным языком.

Сначала давайте разберемся с покупкой квартиры в строящемся доме, новом доме и старом доме.
Это важно — ведь законы нужно применять в этих сделках разные.

Купля-продажа квартиры — это передача права собственности на нее другому физическому или юридическому лицу.

Часто, подписывая договор долевого участия в строительстве, человек говорит: «Я купил квартиру».

-Нет, дорогой товарищ, купли-продажи не состоялось. Ведь право собственности на этот объект за «продавцом» не зарегистрировано!

-Это приобретение права участника долевого строительства от застройщика или дольщика (переуступка прав).

Первичная квартира и вторичная квартира

Итак, сначала разберемся с ЮРИДИЧЕСКИМ СТАТУСОМ квартиры:
Первичная квартира, первичка — это:

• квартира в строящемся многоэтажном доме. Степень строительной готовности может быть разная — от нулевого цикла, до завершенного строительства. Права собственности на такую квартиру не зарегистрированы, но зарегистрированы в Росреестре права участника долевого строительства. Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре ( на документальном (бумажном) варианте договора стоит штамп о регистрации. Электронный вариант ДДУ подписан электронной цифровой подписью регистратора. (Проверить электронный документ можно на сайте Росреестра) Первичка может уже состоять на кадастровом учете.

объект недвижимости права собственности на который зарегистрированы за юридическим (застройщик, подрядчик работ, участник ДДУ ) лицом или физическим лицом.
Запись о регистрации прав собственности внесена в Единый государственный реестр недвижимости. Справочную информацию об этом мы можем получить бесплатно на сайте Росреестра.

Законы о покупке квартиры (первичка)

«ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) составляет застройщик. К ДДУ в обязательном порядке прикладывается (подшивается) план этажа, на котором штриховкой показана приобретаемая квартира.

Оплата по ДДУ осуществляется ТОЛЬКО после государственной регистрации договора в Росреестре.

Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации ( иначе он ничтожен).

Государственная пошлина за регистрацию ДДУ для физического лица 175 рублей. При регистрации Договора переуступке прав так же оплачивается госпошлина.

Заявление о государственной регистрации ДДУ подает участник долевого строительства и застройщик (представитель по доверенности), при переуступке прав дольщика — участники сделки.

Другие формы «покупки» квартиры на первичном рынке (ЖСК и прочие) я не рассматриваю. Так как они не защищают права «покупателя» должным образом.

Законы о покупке квартиры (вторичка)

С 01.01.2024 года вступают в силу поправки в Гражданский кодекс РФ и закон «О государственной регистрации недвижимости.

Теперь, приобретателя недвижимости, который, например, при ее покупке полагался на данные ЕГРН, будут считать добросовестным. Презумпция будет действовать, пока в суде не докажут, что он знал или должен был знать о том, что у продавца не было права отчуждать имущество. ( п.6, ст. 8.1 Гражданский кодекс РФ)

Изменится правило об исчислении срока приобретательной давности в отношении вещей, которые можно было истребовать по ст. ст. 301 и 305 ГК РФ. Этот срок будет начинаться со дня, когда вещь поступила в открытое владение добросовестного приобретателя. Если же за ним зарегистрировано право собственности на недвижимость, которой он открыто владеет, то отсчет срока начнется не позднее момента регистрации такого права. Сейчас срок начинает исчисляться не раньше, чем истечет срок исковой давности по соответствующим требованиям.

Суд не удовлетворит иск РФ, ее субъекта или муниципального образования об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя (физлица или организации), если после выбытия этого помещения из владения истца истекло три года.
Срок будут исчислять со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя такой недвижимости.

При покупке квартиры на вторичном рынке опираемся на Гражданский кодекс РФ. (смотрите подборку статей здесь) и другие кодексы, законы и правила.

Так же с 01.01.2024 г добросовестный приобретатель недвижимости может рассчитывать на возмещение ущерба от утраты прав на жилое помещение из казны РФ ( ст. 68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости) Что Такое Договор Переуступки Доли в Квартире.

• Купля-продажа квартиры оформляется Договором и Актом приема-передачи
• Подтверждение оплаты цены — подтверждается собственноручной распиской продавца
• Договор купли-продажи(ДКП) не подлежит государственной регистрации и вступает в законную силу после подписания всеми участниками сделки ( с 31.07.2019 и при долевой собственности продавцов при продаже целой квартиры).
• Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному — подлежит обязательному контролю органов Опеки и попечительства. Нужно получить разрешение на продажу, в котором будут отмечены ее условия (одновременно с покупкой, с последующей покупкой или с разрешением разместить день, вырученные от продажи «детской» недвижимости на их счет в банке).
  Кроме того ДКП обязательно удостоверяется у нотариуса.
• Покупка квартиры супругами в долевую собственность (именно в долевую собственность, не совместную)требует нотариального брачного договора или удостоверения ДКП у нотариуса.
• Купля- продажа квартиры в обязательном порядке требует регистрации ПЕРЕХОДА права от продавца к покупателю в Росреестре (документы подаются через МФЦ). Госпошлины за регистрацию перехода права — нет.
• Документы для регистрации перехода права на недвижимость, находящуюся в другом кадастровом округе можно подать через офисы Росреестра. Сейчас во многих регионах уже организован прием документов по экстерриториальным сделкам через МФЦ. Уточняйте по телефону.
• Регистрация права собственности обязательна. Госпошлину оплачивает приобретатель права 2000 рублей. Подробнее здесь.

Как выделить доли детям при покупке квартиры

Способ первый — без нотариуса. (при условии если со стороны продавца нет обязательного требования о нотариальном удостоверении сделки — подробно прочтите в статье: Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда )

В Договоре купли-продажи (ДКП), на стороне Покупателей, прописываются родители и дети.
На основании этого договора возникает долевая собственность, причем обязательно нужно прописать об общей совместной собственности родителей.
НО!
ВНИМАНИЕ — очень часто бывают НЕЗАКОННЫЕ отказы или приостановки государственной регистрации по инициативе государственного регистратора.
Что сильно осложняет сделку.
Поэтому лучше оформить покупку на владельца сертификата, рассчитаться с продавцом, а затем выделить доли всем членам семьи.
ПОДРОБНЕЕ В ЭТОЙ СТАТЬЕ

Способ второй — с нотариусом.
При покупке супруги решили разделить доли, а раздел совместно нажитого имущества требует нотариального брачного договора. (10 000 -20 0000 тыс рубле его стоимость). Тогда в договоре указывается размер доли на каждого участника, например: детям по 1/10, взрослым — по 4/10.

Поэтому в такой сделке проще будет сначала:
1.оформить жилье на родителей или одного из них,
2. рассчитаться с продавцом ( получить госсубсидию — маткапитал или иную, на которую у вас есть сертификат)
3. без нотариуса выделить доли всем членам семьи Договор Переуступки Права Доли в Квартире.

Покупка квартиры в долевую собственность, на двоих или на семью с детьми

Покупка квартиры в долевую собственность вызывает сейчас много вопросов.
Потому что часть сделок, оформленных в простой письменной форме, Росреестр приостанавливает. А другие — регистрирует.
От чего же зависит требование о нотариальной форме договора?
Покупка в долевую собственность нуждается в нотариальном удостоверении? Договор Переуступки Прав на Долю в Доме.

Как составить договор

Соглашение имеет стандартную форму, но существуют некоторые особенности, которые нужно учитывать при его составлении. Основной является необходимость точного описания продаваемой части имущества с обязательным указанием дробного или процентного соотношения к общей площади помещения.

1. Сведения о сторонах сделки, их ФИО и паспортные данные.
2. Предмет продажи (адрес его места расположения, основные параметры, описание доли).
3. Перечень людей, остающихся проживать после продажи квартиры.
4. Схема расчетов.
5. Права и обязанности участников.
6. Порядок передачи имущества.
7. Подписи участвующих лиц.

Сделка отчуждения доли требует обязательного удостоверения у нотариуса. Специалист может сам составить договор продажи с учетом пожелания сторон и с соблюдением правовых актов. Кроме того, он может провести регистрацию сделки в соответствующей службе. Такие услуги повлекут дополнительные материальные затраты.