Единственный момент, который остается неучтенным при оформлении ипотеки семейной парой – что делать в ситуации, если принято решение о разводе. Как правильно закрыть вопрос с оставшейся задолженностью и разделить недвижимость, чтобы соблюсти интересы каждой из сторон?
Первое, что предстоит сделать супругам, принявшим решение расторгнуть брак, еще до начала процесса – уведомить банк. Сделать это необходимо, поскольку принятое решение затрагивает интересы кредитора. Если заемщик самостоятельно не проинформирует банк, вместо него это сделает суд.
• Подборка наиболее важных документов по Дарению и наследованию имущества: брачный договор 💫 брачный контракт 💫 потребительские кредиты 💫 потребительский кредит 💫 судебная практика 💫 © нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое
Банк крайне не заинтересован в получении очередного проблемного кредита, поэтому можно рассчитывать на помощь и согласие банка в проведении мероприятий по урегулированию ситуации с залоговой недвижимостью.
Очень важно, чтобы платежи по ипотеке исправно погашались, независимо от того, в какой стадии находится процесс о расторжении брака – такая ситуация не освобождает от выполнения обязательств по договору. Отсутствие задолженности поможет избежать риска продажи квартиры с молотка по невыгодной цене и необходимости платить серьезные суммы штрафов и пеней.
4 возможных варианта выхода из ситуации
Разделить имущество без особых проблем удастся в том случае, если бывшие супруги сумеют договориться. Общаться и принимать решение о дальнейших действиях придется в любом случае, даже если раздел будет производиться на основании решения суда.
Дополнительные факторы, которые влияют на процедуру раздела, размер доли каждой стороны и выбор дальнейших действий:
Согласно закону, при разводе супруги не только получают равные доли в совместно приобретенном имуществе, но и получают одинаковые обязательства по выплате кредита.
Досрочное погашение и продажа: идеальный способ решить проблему
Самым выгодным для бывших супругов является продажа жилья по рыночной стоимости. Однако продать предмет залога без участия банка можно только в случае полного погашения задолженности, если досрочное погашение предусмотрено условиями договора. Остаток задолженности по ипотеке предпочтительнее уточнить в банке, поскольку условиями программы может быть предусмотрено начисление комиссии за погашение ранее срока конца действия договора.
Когда вопрос с банком закрыт, а права на квартиру перешли к бывшим супругам, есть достаточно времени, чтобы продать имущество, одновременно подыскав жилье для каждого.
Сложнее придется парам, если нет возможности найти достаточно средств, чтобы полностью выплатить всю задолженность.
Как происходит реализация залоговой квартиры
Если собрать всю сумму, чтобы выплатить задолженность досрочно, невозможно, стоит рассмотреть вариант продажи залоговой квартиры. Для этого необходимо получение согласия на реализацию от банка. Если банк одобрит продажу, то процедура будет проходить под его непосредственным контролем.
Следует учесть, что за все действия, совершаемые с недвижимостью, оформленной в залог, придется дополнительно платить. И оплату осуществляет непосредственно заемщик. Важный момент: до полного погашения остатка необходимо осуществлять ежемесячные платежи в полном объеме, чтобы избежать начисления штрафов.
После заключения договора на продажу, заемщик выплачивает полностью задолженность. Средства, которые останутся после расчетов с кредитором, должны быть разделены между супругами согласно причитающимся им долям во владении имуществом.
Совместное погашение платежей: как правильно организовать
Что делать, если нет возможности найти крупную сумму для выплаты банку, а остаток задолженности настолько велик, что после продажи останется сумма, недостаточная для покупки жилья? Бывшие супруги могут принять решение о дальнейшем совместном погашении ипотеки.
В этой ситуации необходимо учесть, что если продолжать платить без переоформления договора, то может возникнуть ситуация, когда один из супругов перестанет вносить платежи. Пострадает тот, кто платит – банк может не только штрафовать за просрочки, но и через суд изъять квартиру для принудительной продажи.
Поэтому имеет смысл выяснить непосредственно в банке, возможно ли переоформить договор с раздельным погашением для каждого. Возможность изменений условий обычно прописана в договоре. Полностью застраховать себя от неприятностей можно, получив решение суда о разделе долга и процентов.
В этом случае, если один из заемщиков перестанет выполнять обязательства, банк сможет наложить взыскание только на его долю залога. После полного погашения и снятия обременения заемщики могут продать или обменять жилье.
Переоформление права собственности: когда должником остается один
Разделить мирно ипотечную жилплощадь можно, переоформив кредит на одного из бывших супругов с одновременной выплатой компенсации другому. В этом случае заемщик остается единственным собственником жилья после погашения задолженности.
Стороны могут договориться как о единовременной выплате компенсации, так и о разбивке выплаты на определенный срок. Также в качестве компенсации одному из супругов может быть передано другое равноценное по стоимости имущество. Если договоренность достигнута и стороны пришли к соглашению, следует оформить изменения в договоре.
Банк может предложить 2 варианта. В первом случае сторона, получившая возмещение, выводится из участников договора (заемщиков, поручителей). Все права и обязанности принимает супруг, который продолжит выполнять обязательства перед банком.
В другом случае банк может предоставить рефинансирование действующей ипотеки с оформлением договора на единственного заемщика.
Что будет, если бывшие супруги не смогут договориться?
Если конфликтная ситуация затягивается и при этом стороны перестают платить по кредиту, то последствием такого поведения станет изъятие квартиры банком.
Достаточно 3 случаев просрочки или отсутствия платежа на протяжении календарного года, чтобы банк получил право начать процедуру взыскания. В результате – жилье изымается для продажи с аукциона, проводятся торги. В большинстве случаев цена залоговых квартир при реализации существенно ниже реальной рыночной стоимости – банку невыгодно удерживать и обслуживать изъятое жилье в ожидании повышения цен.
Вырученные средства направляются на погашение всех задолженностей. Кроме процентов и остатка по основной суммы, из средств будут оплачены все расходы банка на процедуру: судебные издержки, стоимость проведения аукциона, сопутствующие затраты, штрафы за просрочки, пени.
Осложнения процесса – основные проблемы с разделом жилья в залоге
Проблемы, с которыми сталкиваются заемщики при разделе ипотеки в случае развода, связаны с юридическими тонкостями и отсутствием нормативных актов, которые урегулируют некоторые вопросы. Всегда сложно разделить имущество, если пара не зарегистрировала брак официально – гражданские браки не считаются официальными, и доказывать собственное право на долю в имуществе придется в суде.
Моменты, которые часто используются для манипуляций, также касаются спорных ситуаций, когда ипотека оформляется до свадьбы, но право собственности реализуется уже при совместном проживании (покупка жилья на стадии строительства). В таком случае имущество может быть разделено в равных частях.
Единственный способ предусмотреть риски – заключить брачный договор. Документ является официальным, и каждый из супругов гарантирует собственные права и обязанности, связанные с имуществом (как собственным, так и залоговым).
Добрый день. Мы с мужем разводимся, в прошлом году купили квартиру, вложив материнский капитал, а остальную сумму взяли в банке, оформили ипотеку на мужа, как будет делиться квартира после развода? при оформлении у нотариуса оформляли обязательство на доли детей
А миллион четыреста ипотечнго кредита будет платить он? у нас один совместный ребенок, а двое от моего первого брака
Раздел возможен по соглашению если его нет то посуду. Порядок раздела квартиры находящейся в ипотеке изложен ниже «Электронный журнал „Азбука права“, 03.05.2017
Судебная практика включает в себя различные случаи раздела имущества. Они отличаются особенными обстоятельствами. Суд обязательно обращает внимание на:
Например, Лазаревский районный суд г. Сочи установил исключить бывшего супруга из числа заемщиков. Это обусловлено тем, что бывший муж отказался от своей доли в пользу супруги и ребенка, составив письменную нотариальную расписку.
Также истица приложила платежные документы, отражающие единоличное погашение ипотеки в течение четырех лет. Суд постановил исключить супруга из списка должников по кредиту и собственников жилья. Он передал право владения имуществом только истице.
А Первомайский суд г. Омска в такой же ситуации отказал в удовлетворении иска. Он отметил, что дохода истицы не хватает для погашения займа. Поэтому была определена совместная выплата кредита и общее владение имуществом с бывшим мужем.
Подать жалобу Ваши права и обязанности Владельцам доли Обращение в суд Подача заявления Судебное решение Аргументы для суда Распорядиться квартирой
Загрузка...
