Если на Проданную по Наследству Квартиру Объявится Наследник

Заключительные рекомендации

Итогом данного материала станут советы адвоката, которые помогут избежать имущественных и финансовых потерь. Они пригодятся как на стадии подготовки сделки, так и в процессе подписания, оформления прав.

Список состоит из 5 пунктов. Каждый из них основан на профессиональном опыте и реальными историями от знакомых, ранее сталкивающихся с приобретением наследственной квартиры.

1. Должно присутствовать документальное подтверждение того, что именно наследник выступает не только как продавец, но и реальный собственник квартиры.
2. В случае участия в продаже представителя, в доверенности обычно указывается, на каких основаниях квартира принадлежит собственнику. Отсутствие данных сведений дает повод для сомнений в правомерности сделки.
3. Нужно достоверно убедиться, что в квартире не имеют места постоянной или временной регистрации другие лица. Иначе потом возникают дополнительные проблемы с их выпиской и/или выселением.
4. Необходимо сверить экспликацию техпаспорта и контуры квартиры на данный момент. Ведь если есть несанкционированная перепланировка, скорее всего ее придется узаконивать новому собственнику.
5. Лучше настаивать на нотариальном оформлении договора. При таком варианте нотариус дополнительно проверит объект недвижимости. Идеальной кандидатурой станет именно специалист, который курировал наследственное дело.

Цена вопроса о покупке современного жилья, да еще и в хорошем состоянии, составляет несколько миллионов рублей. Поэтому должны быть учтены, продуманы даже самые незначительные детали.

Предложенная публикация поможет принять правильное решение с позиции закона. Конечным итогом становится благополучное решение жилищной проблемы.

Высшее юридическое образование. Опыт работы более 18 лет. Консультант проекта Адвокат МСК24. Занимается вопросами, связанными с судебными разбирательствами, правонарушениями, находящимися в юрисдикции ОВД и прокуратуры. Купил Квартиру по Наследству Появились Наследники.

Как безопасно оформить сделку?

Существует три самых распространенных варианта оформления взаиморасчетов между покупателем и продавцом квартиры:

1. Оплата наличными сразу же после того, как договор купли-продажи подписан, но еще не прошел государственную регистрацию;
2. Оплата наличными после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации;
3. Посредством закладки денег в банковскую ячейку и выемки ее продавцом после предъявления свидетельства о регистрации права собственности на квартиру нового владельца.

За годы практики третий вариант продемонстрировал выгоды для обеих сторон, желающих оформить сделку в соответствии с буквой закона. Однако, банальными мерами предосторожности пренебрегать не следует. Если передача денег все-таки осуществляется наличными, ее нужно проводить только под личную расписку продавца в присутствии свидетелей, с указанием переданной суммы и паспортных данных обеих сторон.

Покупателю, желающему по мере возможности обезопасить свои интересы в сделке с наследственной квартирой, обязательно нужно проделать ряд действий:

1. Убедитесь, что на момент продажи из квартиры выписаны все, включая самого продавца, а выписанные не являются несовершеннолетними или недееспособными, либо обладающими правом пожизненного проживания. Поскольку простой выпиской этих лиц дело не ограничится. Отстаивать свои права они смогут в суде.
2. Затребуйте расширенную выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии лиц, выписанных только на временных основаниях. Такими лицами могут быть военнослужащие, проходящие срочную службу или службу по контракту, а также заключенные в местах лишения свободы. Обычная краткая выписка не покажет этих сведений.
3. У состоящего в браке продавца требуйте предъявить согласие супруга на сделку, заверенное нотариально. Эта бумага потребуется даже тогда, когда супруги развелись.

Нет единого рецепта, как обезопасить себя на 100% от риска потерять деньги на купле-продаже наследственной квартиры. Слишком много индивидуальных обстоятельств могут сыграть против покупателя в конкретной ситуации. Нередко интерес покупателей привлекают квартиры, выставляемые по заниженной цене на продажу, так как наследники хотят как можно скорее выручить деньги.

Опытные юристы рекомендуют: подождите 3 года после открытия наследства, спустя это время истечет срок исковой давности по наследственному делу. Даже если наследники и объявятся после этого времени, их претензии уже не будут иметь силы. Минимальный риск остается и в этом случае, но абсолютно безопасных сделок с наследственными квартирами, увы, не бывает. Оспаривание Купли Продажи Квартиры по Наследству.

Реальна ли защита в суде?

При правильно избранной стратегии защиты и тактики участие в прениях будет эффективным. Работа адвоката увеличивает шансы получения положительного решения по квартире. Лично присутствовать не обязательно, если есть доверенное лицо, готовое представлять ваши интересы на основании нотариально заверенной доверенности. Это может быть любой гражданин, но лучше, если в прениях участвует юрист, специализирующийся на наследственных делах и сделках с покупкой недвижимости.

Документы, подтверждающие добросовестность покупателя

Важно убедить судей в своей добропорядочности. Также важно предоставить документацию, указывающую на то, что обязанности по соглашению о покупке полностью исполнены. Для этого предъявляют чек, квитанцию, расписку или банковскую выписку об уплате цены квартиры в полном объеме. Объяснять источник средств не придется. Все внимание переключите на доказательство собственной надежности как покупателя.

Что вызывает сомнения суда?

Добросовестность покупки доказывается документально. Но бумаги есть разные, и нужно правильно сформировать мнение, не вызвав недоверия со стороны судьи. Если этого не сделать, исход слушания по делу о квартире может оказаться непредсказуемым. Обращают внимание на аккуратность, проявленную при оформлении квартиры, а также на ценообразование, что свидетельствует о порядочности и честности.

Явно заниженная цена недвижимости

Если покупка произведена по заниженным ценам, возникает подозрение, что имеет место преступный сговор участников сделки. Перепродажа квартиры сопровождается уплатой налога на доходы физических лиц. Занизить стоимость квартиры означает сэкономить незаконным путем. Деньги получает продавец, он же несет налоговую повинность. Но подпись покупателя свидетельствует, что он знал о происходящем, а значит, является соучастником.

Налогообложение РФ предполагает выплату 13% НДФЛ, если покупку оформляет физлицо с Российским гражданством. Нерезиденты тратят 30%. Уклонение преследуется по закону. Ответственность – от штрафных санкций до лишения свободы, если имеются отягчающие обстоятельства.

Грубые ошибки в договоре купли-продажи

Проявив невнимательность, можно поставить под удар покупку квартиры. Размытые формулировки, отсутствие требуемых данных о жилье, указание неверных сведений косвенно указывают на заранее подготовленное мошенничество. Получается, что грубые нарушения не случайны, а запланированы. Конечная цель – расторгнуть покупку и получить незаконную прибыль. Это могут быть суммы, выплаченные в рамках сделки, или квартира как ценный объект. Результат – предвзятое отношение судей.

Оспорить решающее постановление можно в арбитражном порядке. Для этого подается исковая жалоба. Придется дополнительно потратиться на пошлину. Но главное – время и нервы. Заявлять о проведении повторного слушания по тому же иску нельзя.

Чтобы не попасть в неловкое положение и не рисковать квартирой, доверьте покупку юристу, который проконтролирует ход процедуры на всех этапах вплоть до выдачи выписки из реестра объектов недвижимости РФ.

Исковая давность и риски

Квартира в собственности менее 3 лет

В это время может произойти какой-нибудь казус, и придется отстаивать квартиру в рамках судебного процесса. Покупка оспаривается, если первичный владелец не указал в завещании своих детей, и поэтому они, будучи несовершеннолетними, имеют право на обязательную долю. Подается иск, покупка признается ничтожной. Вы спросите, кто это может сделать? Родители или опекуны малолетних отпрысков.

Владение недвижимостью более 3 лет

Возможность сохранить квартиру минимальна. Опасность пересмотреть законность покупки ничтожна. Считается, что 36 месяцев достаточно, чтобы в любом случае узнать о наследстве и отреагировать на известие. Если реакции не последовало, считается, что правопреемник осознанно отказался от принятия наследуемой массы, и это позволило вступить продавцу во владение недвижимостью. Значит, покупка совершена на законных основаниях.

На какое время может быть продлен срок исковой давности?

Необходимо отметить, что изменение реально только в большую сторону. Возможно это по согласованию сторон. Если имеет место прерывание, то период продлится на столько, на сколько срок был урезан. Узнать о тонкостях продления можно у адвоката. Дело в том, что данная тема заслуживает отдельного рассмотрения ввиду обширности, и не может быть разъяснена в рамках этой публикации.

В практике подобные проблемы с покупкой возникают редко. Переоформляя квартиру, задайтесь вопросом о том, не было ли по ней судебных тяжб. Дело в том, что увеличить срок вправе только суд. Востребуйте копию судебного решения. Если продающий оформил жилье с подобной оговоркой, учитывайте этот фактор. Меньше времени не отводится.