Как Оценивается Доля в Квартире При Принудительном Выкупе Через Суд

Порядок признания доли в квартире незначительной

Только суд имеет право признать собственность в жилой недвижимости незначительной и после его решения возможен принудительный выкуп доли в квартире.

Способы

Чаще используется второй способ, потому что владельцы долей не могут договориться о стоимости выкупа.

Порядок действий

Прежде, чем подавать иск в суд, нужно попытаться выкупить долю у её владельца. Если он откажется, это будет доказательством попытки решить проблему в досудебном порядке. После этого уже можно подавать иск в суд.

На этом этапе важно убедить владельца мизерной доли в её низкой рыночной цене.

Перед подачей иска нужно собрать доказательства того, что владелец доли не платит за коммунальные услуги, не участвует в ремонте и содержании квартиры, не проживает в ней и т.д. Подойдут все факты, которые продемонстрируют отсутствие у владельца потребности и интереса к этой квартире.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

К иску нужно приложить все документальные доказательства по делу, а также квитанцию об оплате госпошлины и зачислении средства для выкупа на счёт суда (в качестве альтернативы можно использовать нотариальный депозит).

Подавать иск можно по месту расположения квартиры или месту регистрации ответчика.

В суде желательно участие свидетелей, а в некоторых случаях стоит ходатайствовать о проведении техническо-строительной экспертизы.

Если суд вынесет решение о принудительном выкупе доли в квартире, то на подачу апелляций отводится 30 дней, после чего решение вступит в силу.

Заключительный этап – выкуп за установленную судом цену и переоформление прав собственности в Росреестре.

Необходимые документы

• Иск в 3 экземплярах.
• Копию паспорта истца.
• Квитанции об оплате госпошлины и внесении денег за выкуп.
• Правоустанавливающие документы на квартиру (подавать иск могут лишь её собственники или их доверенные лица).
• Если иск подаёт доверенное лицо, то копию доверенности и его паспорт.
• Доказательства досудебных попыток договориться.
• Техпаспорт квартиры.
• Выписка из домовой книги, если ответчик не живёт по данному адресу.
• Экспертное заключение о том, что в натуральном виде долю выделить нельзя.
• Иные документы, которые доказывают позицию истца.

С иском нужно подавать копии документов (только квитанцию об оплате пошлины в оригинале). Оригиналы нужно принести на судебное заседание.

Исковое заявление

Расходы

Сроки

Процесс судебных разбирательств по таким делам довольно долгий, в среднем 2-4 месяца. К этому времени стоит добавить срок апелляций – 30 дней и 10 в случае решения мирового суда. Как Суд Определяет Стоимость Доли в Квартире.

Какие факторы влияют на оценку доли в квартире?

Ценообразование имеет ключевое значение на рынке недвижимости. Осталось понять, почему одна доля оценивается выше, а стоимость другой идет на убыль? Даже если квартиры находятся в одном районе, их стоимость колеблется в зависимости от факторов оценки.

• Свободный доступ в помещение – второй ключевой фактор, который влияет на итоговую оценку. Если покупатель сможет сразу заехать в квартиру, цена увеличится до +30%. Еще лучше, если жилплощадь свободна от жильцов – заезжай и живи с семьей. Правда, есть вероятность, что совладельцы в отъезде/армии/заключении/командировке – этот момент лучше уточнить заранее. Установить личности собственников можно из выписки Росреестра (ЕГРН), а прописанных – на основании выписки из домовой книги.
• Одна доля = одна комната. Третий важный фактор, который влияет на дальнейшее проживание – чтобы доля была представлена в виде комнаты +50%. Как определить? Обычно совладельцы заключают соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, а в ряде случаев споры решаются в суде. Идеальный вариант для продажи или для выкупа – ½ доля в двухкомнатной квартире или ⅓ в «трешке».
• Благоустроенный район – косвенный фактор, больше подходящий для оценки квартиры. Однако в случае проживания в комнате (доле) имеет смысл узнать о месте пребывания. Чистый воздух, зеленые зоны, детские площадки, магазины, аптеки, школы, садики, транспортные развязки, места для парковок – всё это прибавляет к цене +5-10% (максимум). Впрочем, не все эксперты рекомендуют учитывать этот фактор в качестве оценки долей в квартире.

• Свыше двух совладельцев – чем больше людей имеет доли в квартире, тем ниже цена -30% от стоимости. Продать такую часть очень сложно, не все агентства берутся за столь утомительную задачу. Единственный вариант – найти покупателя, который ищет место для прописки (например, в Москве).
• Несовершеннолетние собственники – фактор автоматически снижает цену доли до -50% (половина). Основная сложность – получение разрешений от органов опеки и попечительства (ООП). Последние будут требовать выделения детских долей в новых квартирах. Делаем вывод: если потребуется продать жилье, где есть доли несовершеннолетних, процесс растянется на месяцы. Далеко не всем покупателям это выгодно.
• Сложности с доступом в квартиру – нередко совладельцы не хотят впускать чужаков (покупателей, а в ряде случаев и продавцов). Обычное дело – смена замков, физическое противодействие и скандалы. Захотите ли вы покупать долю, если даже не можете осмотреть квартиру? Разумеется, нет – это -40% от итоговой цены.
• Незначительный размер доли – позарившись на низкую цену, покупатель рискует нарваться на конфликт с владельцами больших долей в квартире (-20%). Например, если они захотят выкупить малую часть – достаточно обратиться в суд и признать ее незначительной. Если собственнику есть где жить, и он не испытывает интереса к своей доле – его обяжут расстаться с ней (ст. 252 ГК РФ). Цена для выкупа может быть ниже рыночной – и это главный минус.

Таким образом, чтобы оценить долю нужно учитывать и плюсы, и минусы. Объективный расчет – преимущество для продавца. Если установить слишком высокую цену, желающих ее выкупить не будет. Низкая цена может также отпугнуть покупателей или привлечь «квартирных рейдеров». Оценка Доли Квартиры Для Выкупа Через Суд.

Что дальше?

После вступления в силу удовлетворительного решения суда, внесенные истцом средства с депозита государственного органа переводятся на счет ответчика.

Инициатор разбирательства присоединяет незначительную долю к своим материальным активам. А для закрепления возникшего права собственности обращается в Росреестр.

Для этого заявителю нужно будет обратиться в территориальный офис органа госрегистрации по месту расположения жилплощади с копией решения суда и подать заявление о регистрации перехода права собственности.

Если бумаги будут приняты, уже через 10 дней новый собственник незначительной доли сможет на полном основании считаться таковым. Для подтверждения своих прав в отношении части жилплощади ему потребуется только предъявить выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Как осуществляется принудительный выкуп доли квартиры через суд? Порядок действий и процедура присуждения совладельцу денежной компенсации в обмен на право обладания частью общего имущества нельзя назвать сложными, если налицо — явное присутствие всех оснований для принудительного выкупа. Оценка Доли в Квартире Для Выкупа в Суде.

И так, мы выяснили, что суды опираются на три фактора в рассмотрении дела. Если хотя бы один из критериев не учтён в иске, скорее всего последует отказ.

• общий баланс долей в квартире – кто имеет долю в собственности, какова ее величина, каково соотношение с остальными и др.
• нарушены ли интересы других сособственников, и если да – каким образом;
• знал ли ответчик о приобретении малозначительной доли в общем праве, учитывал ли неудобства от использования доли в квартире;
• затронуты ли интересы детей, пожилых людей, инвалидов, сирот;
• возможно ли совместное проживание в квартире, разделение комнат с учетом потребностей всех живущих людей.

Ответы на эти вопросы дают цельную картину происходящего. Если ответчику больше негде жить, его никогда не лишат единственной доли.

Серпуховский городской суд МО рассматривал дело Моисеевой Н.В. против ее бывшего супруга Моисеева А.Д. Оказалось, что истице принадлежала квартира до вступления в брак. Муж вложился в ремонт и покупку новой техники, увеличив итоговую стоимость жилья. Впоследствии от смог отсудить у Моисеевой ¼ долю, размером 9,4 м². Общая площадь квартиры – 41 м². Совместное проживание стало невозможным в результате развода. Моисеева заявила, что бывший муж за квартиру не платит, устраивает скандалы, грозится отсудить и другие доли жилплощади. Истица предлагала ему продать ¼ долю, но он отказывался. Иного жилья у ответчика не было.

Районный суд оценил исковые требования Моисеевой против бывшего супруга, сопоставил общую площадь к незначительной доле, изучил условия проживания и взаимоотношения совладельцев. Острой необходимости в выкупе доли суд не обнаружил. Однако он посоветовал истице подать новый иск – о взыскании с мужа денежных средств за коммунальные услуги.

Новосибирский районный суд зарегистрировал иск от истца Андреева в отношение Злобина. Предметом спора была 1/21 доля ответчика в 2-комнатной квартире г. Новосибирска – общая площадь 40 м².

Истец хотел заставить ответчика продать незначительную долю квартиры по оценочной стоимости (приложение – данные независимой экспертизы). Он также сообщил, что площадь Злобина – всего 2 м², что явно не дотягивает до минимального размера. Квадратных метров не хватит, чтобы выделить ответчику отдельную комнату, в которой тот не нуждался (приложение – выписка из ЕГРН о наличии альтернативной жилплощади + выписка из домовой книги – о том, что обладатель 1/21 доли не имел регистрации в спорной квартире).

Андреев также сообщил, что ответчик ни разу не оплачивал капитальный ремонт, имел задолженность по квартплате, не участвовал в собрании жильцов и не был заинтересован в реализации своей доли (ссылка на п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Ответчик (Злобин) на заседание не явился, опровержения предоставить не смог и всячески избегал участия в деле. Итоговое решение суда было в пользу Андреева – «обязать истца перечислить компенсацию за 1/21 долю ответчика с прекращением права собственности у последнего в отношение проданной доли». Выкупная сумма – 183 500 рублей.