Как Правильно Отправить Уведомление о Продаже Доли в Квартире Почтой

Как правильно вручить?

Обязанность продавца – не просто отправить уведомления, а обеспечить их вручение адресатам. Ведь в противном случае могут возникнуть споры о нарушении преимущественного права.

1. Заказная корреспонденция – речь идет о ценном письме с описью вложения + уведомлением о вручении адресату. Если отправлять заказное письмо, «опись вложения» не применяется. Обычное уведомление о вручении можно использовать для любой корреспонденции.
2. Лично – дополнительная нагрузка на продавца, которому предстоит встретиться со всеми дольщиками и вручить им письма. Один экземпляр предложения передается получателю, а на втором ему нужно проставить фамилию, подпись и дату.
3. Уведомление через нотариуса – очевидный, но финансово затратный вариант. Отправкой извещений займется сам нотариус. Достаточно оплатить его услуги и сформировать текст предложения о выкупе доли. По итогам отправки собственник получит свидетельство о вручении и/или невручении письма адресату (-ам).

Кроме того, можно делегировать отправку представителям. Еще один способ – доставка через курьерскую службу. Самое главное, чтобы у вас остались документы об отправке/вручении письма по нужному адресу.

Что служит подтверждением?

Для того, чтобы избежать оспаривания сделки, нужно иметь доказательства вручения письма.

Согласно юридической практике, законным подтверждением отправки уведомления могут служить:

Опись, как самостоятельный документ, не может служить доказательством отправки. Однако можно воспользоваться уведомлением о вручении, тогда вопросов не возникнет.

Юридически значимое уведомление – это направленное предложение, которое дошло до адреса получателя, но не было им получено в результате его действия/бездействия, либо он с ним не ознакомился (ст. 165.1 ГК РФ). Обычно письмо возвращается обратно с пометкой «несуществующий адрес». Вероятно, адресат там не проживает или уклоняется от получения корреспонденции.

Отправляйте уведомления по всем известным адресам содольщиков – как минимум по фактическому пребыванию и по месту регистрации (может не совпадать с адресом, где находится доля собственника). Сохраняйте квитанции и «корешки» об отправке писем. Они могут пригодиться на случай претензий со стороны «получателя». Уведомление Телеграммой с Уведомлением о Продаже Доли в Квартире.

Готовое уведомление не имеет срока действия – оно вполне может лежать до начала продажи доли в квартире. Если говорить о сроке ожидания ответов, то нужно оценить характер предложений от содольщиков:

• 30 дней – минимальный срок ожидания после отправки предупреждения в адрес совладельцев. Отсчет ведется с даты вручения письма получателю, т.е. с того времени, когда вы получите почтовое/нотариальное уведомление;
• дата последнего отказа – если все сособственники отказались от приобретения доли продавца (п. 2 ст. 250 ГК РФ);
• дата получения согласия о покупке – если собственник готов заключить сделку с одним из ответивших дольщиков.

Нарушение сроков преимущественного права выкупа может привести к судебным разбирательствам. Известны случаи, когда совладельцы оспаривали продажу доли третьим лицам, ссылаясь на отсутствие должного извещения. Например, если сособственник находился в больнице и не мог получить уведомление в указанный срок, а у продавца нет копии уведомления о вручении письма. И, что удивительно, суды шли навстречу истцам – заключенные ранее сделки аннулировались.

Смотрите видео об особенностях составления и вручения уведомлений о продаже доли в квартире: На Какой Адрес Отправлять Уведомления о Продаже Доли в Квартире.

Продавая долю, стоит убедиться – получил ли сособственник уведомление

Продавая долю, к примеру, в праве собственности на квартиру, собственники обязаны уведомить всех других собственников этого объекта о таком намерении. При этом в уведомлении надо указать все существенные условия – в т.ч. цену. Направить такое уведомление важно, чтобы не нарушить преимущественное право сособственников на приобретение квартиры.

Если доля продана, то у участника долевой собственности, преимущественное право покупки которого нарушено, есть 3 месяца, чтобы в суде потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Подтверждением того, что преимущественное право нарушено, является отсутствие у продавца доказательства извещения других сособственников о продаже доли. Именно продавец должен позаботиться о том, как подтвердить, что это извещение дошло до адресатов: мало просто отправить его по почте, важно убедиться, что адресат получил. Но если адресат отказался получать извещение – это уже проблема адресата.

С этим согласен и Верховный суд РФ в Определении от 24.02.2015 N 5-КГ14-136. В рассматриваемом деле суды нижестоящих инстанций посчитали, что продавцу доли было достаточно лишь совершить определенные действия по извещению других участников долевой собственности – т.е. направить уведомление. При этом они посчитали не важным – получил ли адресат это уведомление или нет, т.е. акцент сделан на то, что продавец направил уведомление.

При этом в данном деле как раз у продавца и не оказалось подтверждения, что он направил уведомление.

Верховный суд с такой позицией нижестоящих судов не согласился. И поскольку продавец не представил доказательств уведомления других сособственников о намерении продать свою долю, то нижестоящим судам стоило бы изучить этот момент. В связи с этим данное дело направлено на новое рассмотрение.

Вывод о том, что участники долевой собственности считаются извещенными в случае доставки им соответствующего сообщения, более чем логичен. Особенно, если учесть, что и в ст. 165.1 ГК РФ аналогичным образом определяется момент доставки юридически значимых сообщений.

Учитывая изложенное, настоятельно рекомендуем продавцам доли в праве собственности на квартиру позаботиться о получении подтверждения отправки уведомления всем сособственникам. Например, посредством направления ценного письма (с описью вложения) и уведомлением о вручении.

При этом сособственникам, которые уклоняются от получения такого уведомления, стоит иметь ввиду, что если они не получили уведомление по своей вине (т.е. отказались от его получения, либо получили, но не прочитали), то потом не стоит рассчитывать на перевод на себя прав покупателя, мотивируя нарушением преимущественного права покупки. В данном случае сообщение о продаже доли будет считаться доставленным, а значит, по истечении месячного срока продавец с чистой совестью сможет продать свою долю, но по цене не ниже той, которую он указал в сообщении всем сособственникам.

Как Правильно Отправлять Уведомление о Продаже Доли в Квартире.

Росреестр стал бесплатно размещать извещения о продаже доли недвижимости

Согласно Гражданскому кодексу РФ продавец доли обязан направить всем остальным участникам долевой собственности извещение в письменной форме о намерении реализовать свою долю. В то же время законом о госрегистрации недвижимости предусматривается возможность известить участников долевой собственности на нежилые помещения посредством размещения извещения на сайте Росреестра в случае, когда таких собственников более 20.

Опубликовать такое извещение на сайте Росреестра можно через «личный кабинет» путем заполнения специальной формы. Тем сособственникам, у которых также активирован «личный кабинет», в течение трех дней с даты размещения извещения о продаже будет направлено уведомление об этом.

Если продавец известил сособственников о продаже доли через сайт Росреестра, то при нотариальном удостоверении сделки подтверждать это не потребуется, поскольку нотариус сможет самостоятельно проверить информацию – опубликованное на сайте извещение доступно для просмотра в течение трех месяцев.

Если уведомление о продаже доли в квартире не направлено

Последствия продажи доли без направления уведомления состоят не в недействительности сделки. Сособственники, которым не было предложено купить долю в квартире, могут в течение 3 месяцев с той даты, когда узнали о сделке, требовать в суде перевода прав и обязанностей покупателя на себя. А бывший сособственник в таких случаях обязан возвратить покупателю денежные средства (а еще есть опасность взыскания убытков и неустойки).