Вступление в Наследство на Квартиру Находящуюся в Залоге у Банка

Если квартира в залоге, можно ли получить ее в наследство?

Получение в наследство квартиры, находящейся в залоге, без страховки от подобных ситуаций выльется в копеечку или даже может обернуться потерей жилья.

Не секрет, что финучреждения особо не рвутся разъяснять тонкости передачи заложенной недвижимости по наследству. Банк в любом случае не проиграет и все равно получит выданные по кредиту средства. «ДЕЛО» решило разобраться, может ли наследник вернуть заложенную квартиру с минимальными издержками.

Если говорить в общем, согласно статье 27 Закона «О залоге», при переходе предмета залога в собственность третьего лица условия залога сохраняют свою силу. Если вы наследуете недвижимость, то получаете по наследству и все обязательства (долги), связанные с данным объектом.

Вместе с тем банки не прочь всячески застраховаться от потери заложенной квартиры в связи со смертью клиента. Например, иногда юристы финучреждений прописывают в кредитных договорах механизмы погашения в случае форс-мажорных обстоятельств, в том числе смерти клиента. Например, если заемщик старше 55 лет, его поручителями могут выступить дети, которые в случае его смерти продолжат выплаты по кредиту. «Мы с подобным ни разу не сталкивались, но в таких ситуациях право залога переходит на наследников. В договор залога включаются пункты, которые гласят, что в случае смерти человека его наследники становятся правонаследователями обязательств и прав по договору», — сказали в юридическом отделе Укрэксимбанка.

То есть платить все-таки придется. Как же выйти из этой малоприятной для наследников ситуации? Большим подспорьем в данном случае является страховка. Если ваш наследодатель был прагматичным и предусмотрительным человеком при жизни и застраховал жилье, считайте, что вам крупно повезло: страховка может погасить задолженность умершего перед банком. «Как правило, сумма по страховому полису равняется сумме кредита. При наступлении страхового случая она перекрывает сумму задолженности, а также проценты на дату погашения кредита, — объясняет адвокат компании «Линия права» Андрей Доманский. — Сумма же остатка по страховому случаю часто относится к наследственной массе, которую получают наследники». Впрочем, банкиры уверяют, что вряд ли страховая компания согласится на условия фактической выплаты по кредиту за умершего клиента.

Если же ваш наследодатель не застраховался, то остается два варианта: либо получение долга в наследство, либо приостановка выплаты по кредиту с одновременным переходом имущества во владение банка. «Если человек умер, а квартира находилась в залоге у банка, наследнику должны переоформить договор кредитования (если он способен оплачивать данные расходы), и он должен погасить кредит, — объясняет генеральный директор агентства недвижимости «Планета Оболонь» Алексей Котенко. — Если же наследник будет не в состоянии сделать это, квартира будет реализована как залог банка. При этом все средства свыше задолженности должны быть переданы наследнику».

Когда наследник не может погасить долг, он обязан действовать согласно Гражданскому кодексу следующим образом. Прежде всего сообщить кредитору наследодателя об имеющемся долге, если ему известен факт существования задолженности. Кредитор, со своей стороны, должен предъявить претензии к наследнику в течение шести месяцев. Если кредитор не знал и не мог знать о смерти своего должника, он имеет право предъявить эти претензии в течение года. Однако (внимание!), если же кредитор был в курсе о существующем долге и не уведомил о нем наследника в течение установленного законом срока, он лишается права требовать взыскание. То есть уповайте на то, что кредитор вашего наследодателя забыл о вас. Если же он о вас помнит, остается только удовлетворить его требования: полностью, но в рамках стоимости полученного по наследству имущества.

Что характерно: при отсутствии другой договоренности между кредитором и наследником долг оплачивается путем одноразового платежа. При отказе от него суд может по иску кредитора подвергнуть взысканию переданное наследнику имущество. Это вполне может послужить поводом для досрочного погашения кредита.

Вместе с тем финучреждение имеет законное право разорвать кредитный договор и забрать залог. Но тут вступает в силу конституционное право человека на жилье. В соответствии со статьей 47 Конституции Украины, никто не может быть принудительно лишен жилья иначе как на основании закона по решению суда. Кроме того, Гражданский кодекс предусматривает право требовать возвращения той части кредита, которая была выплачена.

«Исходя из этого, банку логичнее не расторгать договор, а внести в него изменения и урегулировать отношения по мировой», — говорит действующий член Ассоциации юристов Украины, президент компании «Александров и Партнеры» Дмитрий Александров. Кому по Наследству Переходит Квартира Если Она в Ипотеке.

Чтобы заинтересованные лица не оспорили завещание, необходимо предоставить нотариусу справку о психическом здоровье.

На случай признания наследника недостойным (это возможно по ст. 1117 ГК РФ при умышленном совершении им противоправных действий в отношении владельца квартиры или других правопреемников), следует подназначить наследника.

Перед подписанием важно проверить документ на наличие ошибок в данных и адресе передаваемой в наследство недвижимости.

Владелец квартиры в ипотеке вправе оставить ее потомкам или близким людям не из числа родственников, воспользовавшись возможностью оформления завещания. Банк может указать в договоре, что заемщик не имеет права передачи ипотеки по завещанию, но зная законы, этот пункт легко оспорить.

Раздумывая над тем, кому оставить наследство, не стоит забывать, что долги по кредитам — часть имущества, и принимая ипотечную квартиру, наследник получает обременение. Как составить завещание, не ущемив права потенциальных правопреемников, не обременив их непосильной ношей, подскажут юристы портала ros-nasledstvo.ru.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Регистрация квартиры после вступления в наследство

При оформлении ипотеки банки практикуют солидарную ответственность, вовлекая в процесс созаемщиков. Ими чаще всего выступают второй из супругов, совершеннолетние дети, родители заемщика. Их доходы учитываются при определении суммы будущего кредита.

Жизнь и здоровье созаемщика также подлежит страхованию. И тогда решением проблемы, что делать при смерти созаемщика по ипотеке, станет обращение в страховую компанию за получением возмещения.

Наглядный пример. Ежемесячный доход супругов составлял: мужа — 80 тыс. рублей, жены-созаемщика — 20 тыс. рублей. Ими оформлена ипотека на сумму 1 млн. рублей, которая была по требованиям банка застрахована с надбавкой в 10%, что составило страховую сумму 1 млн.100 тыс. рублей. Соотношение заработных плат составило 4:1. Тогда страховка будет оформлена на заемщика на сумму 880 тыс. рублей, на созаемщика — 220 тыс. рублей. И в случае смерти супруги, заинтересованная сторона может претендовать на возмещение в пределах страховой суммы.

Если наследников у заемщика не оказалось, обязанность погашать кредит переходит к созаемщику. С правовой точки зрения, созаемщик и наследник могут быть в одном лице. В случае отсутствия указанных лиц — выплаты по обязательствам будет осуществлять поручитель.

А если случилось так, что наследников нет, поручительство не оформлялось, кто тогда будет проводить выплаты по ипотеке при смерти заемщика? В этом случае распоряжаться ипотечной собственностью будет банк. Если заемщик был застрахован и его смерть квалифицирована страховым случаем, кредитор получит возмещение долга за счет страховщика. Если же страховка отсутствует, банк по решению суда, выставляет обремененную долгами квартиру на открытые торги.

Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы

Заемщик вправе составить завещание на несколько лиц. В будущем совладельцы квартиры будут обязаны выплачивать сумму обязательств.

Например, отец завещал квартиру стоимостью 3 млн. руб. бабушке (1/4) и сыну (3/4). На момент его смерти была выплачена сумма, равная 2,4 млн. руб. Оставшаяся сумма долга будет разделена пропорционально. Бабушке остается выплатить 150 тыс. руб., а сыну — 450 тыс. руб.

Чтобы завещание не было признано ничтожным полностью или в части определенных пунктов, оно должно быть составлено по правилам. Оформлением документа занимается нотариус. Завещателю необходимо:

Если завещатель не может собственноручно написать документ в силу обстоятельств (ст. 1125 ГК РФ) (слепота, неумение или невозможность писать), то в завещании обязательно это указывается в форме текста: «… текст завещания записан нотариусом с моих слов и до его подписания прочитан мною лично в присутствии нотариуса…».

Описание причины может выглядеть так: «Текст завещания записан нотариусом со слов завещателя по причине неграмотности наследодателя…».

На случай отсутствия наследника по завещанию можно подназначить ему другого наследника: «…Если названный правопреемник не примет наследство, все мое имущество я завещаю …».

Конкретизировать случаи, по которым наследник не вступит в права, нежелательно.

Например, если написать «в случае смерти наследника…», то признание его недостойным не будет основанием для приобретения прав подназначенным наследником.