Правовые риски при кредитовании комнат и долей

На рынке ипотечного жилищного кредитования многие банки осуществляют выдачу кредитов под залог комнат и долей. Наличие возможности проведения таких сделок особенно актуально для регионов. Как обеспечить сохранность предмета ипотеки — комнаты или доли от оспаривания сделок по их приобретению? Какие риски возникают у банка, осуществившего кредитование приобретения таких объектов, и как их минимизировать? Есть ли особенности оспаривания сделок по приобретению таких объектов? Будут ли сложности по порядку обращения взыскания в связи с особенностями таких предметов ипотеки?

В последнее время в России кредитование приобретения комнат и долей в праве общей долевой собственности на квартиру под их залог (ипотеку) стало массовым ипотечным продуктом, востребованным в России ввиду относительно невысокой рыночной стоимости данных объектов. По таким сделкам много особенностей оформления, несоблюдение которых может повлечь оспаривание заключенных договоров и утрату обеспечения.
К имуществу, которое может выступать предметом ипотеки, отнесены части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке)).
Таким образом, для возможности кредитования приобретения комнаты под ее залог (обременение ипотекой) такая комната должна обладать как минимум двумя характеристиками:
— комната (или несколько комнат) должна быть изолированной;
— право собственности на комнату должно быть зарегистрировано в ЕГРП.
В отношении кредитования приобретения доли в праве общей долевой собственности на квартиру Закон об ипотеке определяет, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (ст. 7 Закона об ипотеке).
На практике при кредитовании приобретения доли в праве общей долевой собственности на квартиру кредитные организации, как правило, устанавливают требование, в соответствии с которым размер доли должен соответствовать минимум одной изолированной комнате, находящейся в пользовании продавца. При этом порядок пользования комнатой/комнатами в квартире должен быть определен правоустанавливающими документами, соглашением сособственников, решением суда или иными документами. Такое ограничение обеспечивает кредитору высокую ликвидность доли на случай необходимости обращения взыскания на предмет ипотеки, поскольку фактически такая доля в праве общей долевой собственности на квартиру является комнатой, которая может быть выделена в натуре, несмотря на ее формальную регистрацию в виде доли.
Сохранность предмета ипотеки (как физическая, так и юридическая) на протяжении срока жизни кредитного обязательства является существенным условием для принятия кредитором решения о возможности выдачи ипотечного кредита. В связи с этим соблюдение требований, установленных законом для совершения сделок по приобретению комнат/долей (отличных от сделок с иными объектами недвижимости), на этапе заключения договоров минимизирует риски кредитора.

Поэтому при оформлении сделок по кредитованию приобретения таких объектов необходимо оценивать документы с точки зрения их соответствия ГК РФ, ЖК РФ и иным законодательным актам (правильно ли описан предмет в договоре купли-продажи, соответствует ли приобретаемая доля изолированному жилому помещению, учтены ли нюансы отчуждения комнат и долей, соблюдено ли право преимущественной покупки сособственников других комнат).
Учитывая, что это новый банковский продукт, достаточной судебной практики пока нет и многие вопросы еще будут проясняться по прошествии времени.
Несмотря на неоднозначность формулировок законодательства в части порядка обращения взыскания на заложенную комнату/долю, имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет заключить, что суды не требуют в таком случае соблюдения права преимущественной покупки. Помимо последней стадии — стадии обращения взыскание на предмет ипотеки, банки заинтересованы в стабильности жизни кредитного обязательства и сохранности предмета ипотеки. Этому способствует анализ предмета ипотеки (андеррайтинг предмета ипотеки) и сделки по приобретению данного объекта.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту: Форма Договора Залога Доли в Праве Общей Долевой Собственности.

Осталось рассмотреть конкретные банки, которые дают ипотеку на долю квартиры, и условия, предоставляемые ими. Если вы раньше брали потребительский кредит или имеете зарплатное обслуживание в одном из банков, то в первую очередь следует обратиться туда: есть шанс получить привлекательные условия.

Подобные предложения не всегда устраивают, поэтому мы подобрали наиболее выгодные предложения от ведущих банков РФ.

Сбербанк

Самый большой банк России предлагает взять ипотеку на долю жилплощади на следующих условиях:

Условия выгодные, и не стоит забывать, что Сбербанк — государственное учреждение, а это означает наличие льготного кредитования для определенных групп людей. Молодые семьи получают пониженную процентную ставку — 6% годовых.

ВТБ 24

Альфа-Банк

Крупнейший коммерческий банк предоставит вам ипотечный кредит на следующих условиях:

На такие условия стоит рассчитывать, если ипотека оформляется на выкуп последней доли квартиры у родственника.

Ипотечный заем вам могут не одобрить, но при этом дадут потребительский кредит на следующих условиях:

Банк Сумма кредита (в рублях) Процентная ставка Срок кредитования
Сбербанк До 10 000 000 От 12% До 20 лет
ВТБ 24 До 5 000 000 От 12,5% До 5 лет
Альфа-банк До 3 000 000 От 11,99% До 5 лет

Договор Залога Доли в Праве Собственности на Квартиру.

Долевая ипотека на двоих

Важно! Законодательство не ограничивает банки при установлении требований, и они сами вправе самостоятельно решать, на каких условиях выдавать займы.

Возврат процентов по ипотеке с долевой собственностью

Заемщики и созаемщики могут оформить вычет для возврата уплаченных процентов по ипотечному кредиту, если имеют официальное трудоустройство. В отличие от налоговых вычетов, где в качестве максимального срока для расчета суммы возврата устанавливается 3 года, здесь ограничений нет.

Если у налоговой замечаний нет, средства могут быть переведены и спустя 30 календарных дней с момента обращения.

Если договор был оформлен до 01.01.2014 года, ограничения по максимальной сумме возврата отсутствуют. Если же ипотека получена после указанной даты, получится вернуть не более 390 000 руб., т.к. устанавливается предельный размер переплаты и стоимости жилья для расчета – 3 000 000 руб.

Квартира стоит 12 000 000 руб., из них 5 000 000 руб. – переплата по процентам. Если бы ограничений не было, можно было бы вернуть 650 000 руб., но они есть, поэтому в качестве базы будут использоваться 3 000 000 руб.

Два человека,не родственники,решили купить квартиру. Один вносит первый взнос 25 процентов от стоимости, второй берёт на себя ипотеку. Как человеку который вносил первый взнос гарантировать свою долю. Созаёмщиками стать не получается.

Ипотека и долевая собственность

Два человека,не родственники,решили купить квартиру. Один вносит первый взнос 25 процентов от стоимости, второй берёт на себя ипотеку. Как человеку который вносил первый взнос гарантировать свою долю. Созаёмщиками стать не получается.

А доли получаются не равные? Если 25 % взнос а остальные как? Все остальное оплачивает второй за счет кредитных средств?

Здесь главное правильно оформить договор, в договоре все грамотно прописать… и тогда без проблем, долю в залог передадите… Здесь будет ипотека в силу закона… банк препятствовать не сможет… в данном случае у банка будут дополнительные гарантии по возврату заемных средств в виде ипотеки

В договоре можно прописать… что покупатели покупают в долевую собственность… Покупатель №1 — 1/4 долю в праве… Покупатель №2 -3/4 доли в праве… Далее… где порядок расчета… указываем… что Покупатель №1 за счет собственных средств произвел оплату приобретаемой доли в праве собственности в полном объеме в сумме ххх рублей, а Покупатель№2 производит оплату за счет кредитных средств… предоставленных банком по кредитному договору… в этом случае указанная доля будет в залоге у банка в силу закона… Никаких проблем в этом не вижу…

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
2.Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Такие сделки довольно часто встречаются… Если есть необходимость — помогу с оформлением договора купли-продажи.

Александр, если остались вопросы или сомнения, с радостью готова на них ответить… уточняйте…

🟠 Пройдите опрос и получите бесплатную консультацию

🟠 Все вопросы задавайте в форме ниже

Оцените, пожалуйста, публикацию:
1 Звезд
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.