Можно Продать Долю в Квартире Которая не Приватизированная

Как признать продажу доли в квартире незаконной?

Нарушение порядка продажи доли в квартире является поводом для признания сделки незаконной. Одна из явных причин – нарушение права преимущественной покупки (ч. 3 ст. 250 ГК РФ). Потерпевшей стороной может быть совладелец, покупатель или третье лицо.

Закон дает 3 месяца для обращения в суд. Отсчет начинается с того момента, как потерпевшим стало известно о нарушении. Примечательно, что суд не аннулирует состоявшуюся сделку, а лишь переведет права и обязанности покупателя на истца (совладельца). Новый собственник обязан будет выкупить долю в квартире по указанной в договоре цене.

На днях столкнулись с такой ситуацией: проживаем в приватизированной квартире, имеем ⅓ доли на двоих. Вчера пришли новые собственники, показали договор купли-продажи на часть прав в жилом помещении. Уведомление от нотариуса это подтверждает. Оказалось, третий совладелец продал им свою долю без нашего согласия. Как можно и можно ли признать сделку недействительной?

Нет, признать продажу доли в квартире недействительной вы не сможете. Такое возможно только при нарушении условий купли-продажи. Ваш случай – это нарушение преимущественного права на покупку доли в квартире (ст. 250 ГК РФ). Совладелец жилья не имеет права продавать свою часть третьим лицам, не уведомив об этом остальных жильцов. Если вы хотели купить у него эту долю, но он продал ее в обход правил, требуйте перевода прав и обязанностей покупателя на себя. Для этого нужно составить исковое заявление в суд.

Таким образом, продажа доли в приватизированном жилье – это сложная процедура. Продавец обязан письменно уведомить остальных собственников. Последние имеют преимущественное право на покупку доли. Если последует отказ, то часть прав может быть продана третьим лицам. Подобные сделки не очень выгодны для покупателей, поэтому доли продаются по заниженной цене. Рекомендуем обратиться за бесплатной консультацией к юристам нашего портала.

В каком случае могут отказать?

• наличие аварийного состояния в жилом объекте;
• помещение относится к объектам социальной защиты;
• квартира территориально находится в зоне военных подразделений;
• возражение других жильцов на проведение приватизации квартиры;
• несоответствие поданных документов существующим требованиям;
• наличие задолженности по коммунальным услугам;
• повторная приватизация муниципального жилья.

Чтобы получить долю квартиры в собственность, стоит пройти целостную процедуру, а затем заниматься выделением конкретной части недвижимости.

Список документов, которые необходимо подготовить при подготовке к сделке, является стандартным для подобных сделок, и состоит, как правило, из восьми пунктов:

• Первым документом, который необходимо предоставить, становится свидетельство о праве собственности на долю в квартире с обязательным указанием в нем размеров всей квартиры и размеров конкретной части в отношении квартиры;
• К нему обязательно прилагается договор передачи этой доли в собственность;
• Также необходимо предоставить нотариально оформленное соглашение об определении таких частей;
• При оформлении сделки обязательно предоставляется справка из БТИ, в которой указана балансовая стоимость не только этой части, но и всего жилья;
• Необходимым документом, дающим право распоряжения имуществом, станет справка, предоставленная ЖЭУ или Управляющей Компанией, в которой будет зафиксировано отсутствие долгов по коммунальным платежам;
• Кроме того, предоставляется выписка из домовой книги. При ее отсутствии получить выписку можно через Госуслуги;
• Копия финансового счета;
• Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя документы.

О продаже квартиры при наличии несовершеннолетнего собственника читайте тут, можно ли и как продать приватизированную квартиру с долями несовершеннолетних, с несколькими собственниками и без приватизации, рассказано здесь.

Таким образом, продажу доли в приватизированной квартире вполне реально осуществить, независимо от того, есть ли согласие других собственников, или оно отсутствует. Также не слишком сильно влияет наличие несовершеннолетних собственников среди тех, кто имеет право на владение и распоряжение собственностью.

Остальные собственники имеют право преимущественной покупки

Для продажи своей доли, собственник не обязан спрашивать на это согласие или разрешение других собственников приватизированной квартиры, но другие собственники имеют право преимущественной покупки. Все подробно описано в ст. 250 ГК РФ.

Краткая инструкция: Собственнику доли нужно сначала устно предложить другим собственникам выкупить её за определенную цену. Если один из них соглашается, продаем ему.

Если все собственники отказываются или игнорируют предложение, нужно теперь предложить им ПИСЬМЕННО. Если через месяц они долю не выкупят, ее можно продать постороннему лицу, но только за сумму, не ниже предложенной остальным собственникам. Если письменно им не предложить, сделку купли-продажи приостановят — пп. 40 п. 1 ст. 26 Федерального Закона о регистрации недвижимости.

Как отправить письменное предложение? Лучше это доверить нотариусу. Стоит услуга 2 000 — 2 500 рублей + почтовые расходы. К нотариусу все равно придется обратиться, потому что с июня 2016 года при продаже доли требуется договор только в нотариально заверенной форме — п. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости. Об этом я писала здесь — ссылка. Ни один нотариус не заверит договор без отправки уведомления другим владельцам.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

Меня зовут Митрофанова Светлана Витальевна. 15 лет помогаю людям в купле-продаже недвижимости, приватизации, дарении, оформлении перепланировок и т.п.

В 2000 году закончила Санкт-Петербургский государственный университет. Специальность — юрист в сфере оборота недвижимости.

В декабре 2013 года стала одним из авторов Проживем.com. В своих статьях стараюсь опираться не только на законы, но и на свой практический опыт. Если есть вопросы, с радостью отвечу на них в комментариях.

Наследство

Долю в приватизированной квартире можно не только продавать или дарить, но и передавать по наследству. Здесь работают те самые правила, как и при другой передаче имущества по наследству. Получать разрешение от других собственников для этого вам не требуется. Вы пишите завещание, в котором указываете все важные данные – сведения о недвижимости и наследнике. Завещание должно быть в обязательном порядке заверено у нотариуса. Если бумага не будет заверена, то ее нельзя в дальнейшем признать действительной.

Следует уточнить, что передать долю в приватизированной квартире можно не только кому-то из людей, но и государству. Подобное действие не запрещается законом, и вы имеете на это полное право.

Если вы не хотите самостоятельно разбираться во всех вопросах продажи доли в приватизированной квартире, то вам стоит обратиться за помощью к профессиональному юристу. Таким образом, вы сможете избежать очень многих проблем. Он поможет вам собрать все необходимые документы и разобраться в важных моментах. Также у вас есть возможность начать сотрудничество с агентствами недвижимости. Это поможет вам избавиться от хлопот по поиску покупателей. Здесь стоит уточнить, что агентству недвижимости вам не придется дополнительно платить, так как подобного рода расходы берет на себя покупатель. Вам необходимо только предоставить им всю информацию о недвижимости и ждать звонков. Таким образом, вы сможете сэкономить свое время. В любом случае вам теперь известно, как продать долю в приватизированной квартире.