Отчуждения Доли в Праве Общей Собственности по Договору Ренты

договор пожизненной ренты и права наследников первой очереди?

Подскажите, пожалуйста. Если заключу с бабушкой договор ренты с пожизненным содержанием, то когда бабушки не станет, ее квартира (собственник и единственный прописанный человек – бабушка) спокойно перейдет ко мне или дети бабушки (пенсионеры) все равно сохранят свое право на обязательную долю в наследстве? Если со стороны бабушки не будет никаких претензий, смогут ли ее наследники (первой очереди) как-то доказать, что договор ренты не действителен?

___
Чтобы не было “морализаторства”. Бабушка в порядке, ее никто не обирает и не пытается побыстрее отправить на тот свет. Но у нее очень сложные отношения с ее детьми, т.к. они пьют и относятся к ней плохо (если кого сильно волнует – им она по квартире уже лет 20 назад сделала, так что не “бедные родственники”). Поэтому хочет оставить квартиру мне – внучке. Это ее воля, но я, естественно, не отказываюсь, т.к. никакой своей собственности нет, а стабильности в жизни хочется. По закону дети-пенсионеры все равно получат на двоих половину квартиры, бабушка этого не хочет. Пенсии бабушке более чем хватает, я помогаю, когда речь заходит о том, что нужно какую-то крупную покупку совершить / привезти / установить или к врачу сходить, лекарства купить, когда болеет и все в этом духе. Плату за ренту (минимум два МРОТа, вроде) бабушка с меня брать не хочет, и мне платить эти деньги сейчас сложно – плачу за учебу и снимаю жилье. Но оформить, будто плачу эту ренту, она вполне согласна, но не знает, как (я тоже найти не могу), чтобы после ее ухода родственники не смогли ничего предъявить. На этом месте возвращаюсь к вопросу по сабжу. Подскажите, пожалуйста.

Добрый день! Меня зовут Егор. Я уже более 5 лет работаю в крупной юридической фирме. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в доступном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Как купить квартиру по договору пожизненной ренты

Мы с супругой хотим купить квартиру. Недавно узнали о варианте пожизненной ренты.

Перечитав массу информации, я до сих пор не до конца понял некоторые нюансы, а именно:

1. Ежемесячные выплаты (если именно такие указаны в договоре) продолжаются до самой смерти рентополучателя, даже если общая сумма выплат со временем превысит рыночную стоимость квартиры?
2. Регулируются ли законом услуги, которые могут быть включены в этот договор? Уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание и другое.
3. Возможны ли какие-то проблемы с законными наследниками рентополучателя? Могут ли они оспорить законность договора пожизненной ренты и забрать квартиру себе в наследство?

Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.

Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.

Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.

Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.

Если же вы заключите договор пожизненного содержания с иждивением, то ваша основная обязанность — удовлетворять бытовые потребности получателя ренты.

Ходить за продуктами, пылесосить, два раза в неделю водить гулять в парк, делать уколы и все что угодно еще.

Все эти обязанности не только можно, но и нужно прописать в договоре, причем в форме закрытого перечня, без «и так далее» и размытых формулировок.

Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.

Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.

Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор.

Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке.

Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.

Храните все чеки из магазинов, договоры оказания медицинских услуг и другие документы, которые подтверждали бы ваши расходы на получателя ренты.

По возможности снимайте на камеру все ваши посещения получателя ренты с обязательным указанием даты, если ваши телефон или камера ее не фиксируют. Конечно, сначала спросите разрешения у получателя ренты.

Познакомьтесь с соседями получателя ренты — в подобных спорах суд уделяет большое внимание показаниям свидетелей.

Если получатель ренты сменил замки или иным способом не дает вам попасть в квартиру, вызывайте полицию, она все зафиксирует и составит акт.

По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.

Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.

Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством.

Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».

Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.

Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты.

Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет.

Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Квартира может находиться не в долевой, а в общей совместной собственности, например, супругов. Ее продажа имеет свои особенности по сравнению с отчуждением недвижимого имущества, находящегося в долевом владении.

При заключении сделки по продаже такой недвижимости заключается письменный договор и оформляется акт приема-передачи имущества.

Переход права собственности к покупателю осуществляется на основании договора купли-продажи и подписанного в присутствии специалиста Росреестра обоими супругами заявления.

К вопросу об отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество Текст научной статьи по специальности «Право»

Предмет исследования: правовые нормы, регулирующие отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество , правоприменительная практика. Целью настоящей статьи является анализ требований, предъявляемых законодательством к форме сделки с общей долевой собственностью при отчуждении недвижимого имущества , рассмотрение вопросов, связанных с соблюдением преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество . Методологию исследования составили сравнительный, формально-юридический, аналитический методы, системный подход. В работе рассматриваются вопросы, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности на недвижимое имущество . Анализируются требования, предъявляемые к форме сделки с общей долевой собственностью. Особый акцент сделан на вопросах соблюдения преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество . Предлагаются пути совершенствования законодательства и правоприменительной практики. Выводы могут быть использованы в дальнейших исследованиях права общей долевой собственности, оснований прекращения данного права, преимущественного права покупки , правовой природы отказа от права преимущественной покупки .