Что Такое Договор Ренты с Пожизненным Проживанием Дарителя

Как купить квартиру по договору пожизненной ренты

Мы с супругой хотим купить квартиру. Недавно узнали о варианте пожизненной ренты.

Перечитав массу информации, я до сих пор не до конца понял некоторые нюансы, а именно:

1. Ежемесячные выплаты (если именно такие указаны в договоре) продолжаются до самой смерти рентополучателя, даже если общая сумма выплат со временем превысит рыночную стоимость квартиры?
2. Регулируются ли законом услуги, которые могут быть включены в этот договор? Уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание и другое.
3. Возможны ли какие-то проблемы с законными наследниками рентополучателя? Могут ли они оспорить законность договора пожизненной ренты и забрать квартиру себе в наследство?

Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.

Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.

Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.

Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.

Если же вы заключите договор пожизненного содержания с иждивением, то ваша основная обязанность — удовлетворять бытовые потребности получателя ренты.

Ходить за продуктами, пылесосить, два раза в неделю водить гулять в парк, делать уколы и все что угодно еще.

Все эти обязанности не только можно, но и нужно прописать в договоре, причем в форме закрытого перечня, без «и так далее» и размытых формулировок.

Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.

Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.

Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор.

Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке.

Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.

Храните все чеки из магазинов, договоры оказания медицинских услуг и другие документы, которые подтверждали бы ваши расходы на получателя ренты.

По возможности снимайте на камеру все ваши посещения получателя ренты с обязательным указанием даты, если ваши телефон или камера ее не фиксируют. Конечно, сначала спросите разрешения у получателя ренты.

Познакомьтесь с соседями получателя ренты — в подобных спорах суд уделяет большое внимание показаниям свидетелей.

Если получатель ренты сменил замки или иным способом не дает вам попасть в квартиру, вызывайте полицию, она все зафиксирует и составит акт.

По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.

Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.

Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством.

Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».

Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.

Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты.

Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет.

Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала. Что Такое Пожизненная Рента с Дарением Дома.

Продажа квартиры, в которой проживает даритель

Одаряемый вправе продать недвижимость в любой момент после регистрации права собственности. Согласие дарителя на это не нужно, и он не вправе чинить препятствия.

Достаточно оповестить потенциального покупателя о сохранении права проживания после заключения договора купли-продажи.

Некоторые покупатели пытаются впоследствии оспорить проживание, но суды редко удовлетворяют такие иски. Дело в том, что о наличии подобного «обременения» покупатели предупреждаются заранее, и у них есть право отказаться от сделки. Если же они соглашаются, то принимают условия продавца.

Отличия от других сделок

Дарственная – двусторонний договор, по которому можно передать любое имущество другому лицу, однако в данном случае существуют определенные отличия:

• регистрация в Росреестре обязательна;
• отмена договора возможна только при нарушении обязательств сторонами, доказанном в суде;
• уплата подоходного налога обязательна, если получатель подарка – постороннее лицо;
• после регистрации передачи права собственности на недвижимость стороны получают выписку из ЕГРН.

С помощью такого способа передачи недвижимого имущества люди нередко пытаются уклониться от уплаты налогов, с чем связан жесткий контроль со стороны государства.

Дарственная с обременением в судебной практике

Наличие в договоре дарения на квартиру обременения, согласно 3 пункту 308 статьи Гражданского кодекса РФ, считается вполне традиционным отступлением от основной ветви дарения, в юридической практике.

Однако, в 2024 году правовая ответственность не распространяется в полной мере на граждан, которые пытаются уклониться или игнорировать условия соглашения. А потому, постарайтесь при составлении документа обдумать все возможные ситуации и предусмотреть самые неожиданные события, которые могут случиться после передачи недвижимости.

Чем больше условий будет прописано в акте, тем сложнее будет нарушить права дарителя, даже после оформления договора. Также, рекомендуем Вам обязательно обозначить в содержании ответственность за нарушение договора каждой из сторон.

Варианты расторжения

Даже после долгих лет ухода за пожилым человеком, он может захотеть расторгнуть договор, и, например, отдать недвижимость родственникам. В таком случае у плательщика возникает закономерный вопрос, а можно ли оспорить договор в таком случае? Вообще, законодательство предусматривает 2 варианта расторжения:

В ходе судебного разбирательства договор и право собственности на недвижимость в отношении плательщика могут быть аннулированы или его могут обязать выплатить выкупную стоимость жилья. Если же на руках у него остались чеки, квитанции, платежные документы о затратах в пользу пожилого человека, то он может представить их в качестве доказательства своей добросовестности в суде. И если это не поможет сохранить право на недвижимость, то хотя бы позволит возместить понесенные затраты.

Оформление пожизненного содержания или ренты на квартиру с помощью юриста

Вы уже убедились, что составление документа требует от вас высокой концентрации внимания и предвидения любого спорного момента. Уверены, что справитесь самостоятельно? Если вы объективно оцениваете свои силы и опыт в устранении юридических лазеек в тексте договора, то примите решения обратиться за помощью специалистов.

Компания «М16-Консалтинг» не только поможет вам составить договор ренты, который обезопасит обе стороны, но и эффективно и грамотно заключить сделку.